静岡県の浜松市内でマンションの売却を検討中の方は、慎重になる必要があります。2019年の中ごろまで順調に価格が上昇していましたが、直近では大幅に下落しているからです。

2018年から始まった米中貿易戦争や、イギリスのEU離脱問題は世界経済に暗い影を落とし、日本経済も2019年初頭から影響を受け始めています。日経平均株価は乱高下を繰り返し、企業の業績見通しでは下方修正が相次いでいます。

またアパートやシェアハウスに関連する不正事件がニュースを騒がせ、不動産投資に対する風当たりも強くなっていますね。

浜松市内のマンション市場は先が読めない展開になっていますので、慎重な売却活動が必要とされるでしょう。

浜松市内のマンションオーナーは自衛が必要です。少なくとも不動産業者にマンションの査定を依頼しておくと安心です。査定を依頼すれば不動産業者とのコネクションができるので、いつでも売却活動に入ることができるからです。

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浜松市のマンション相場

先ほど「浜松市内のマンションは今が売り時」とアドバイスしましたが、それでも慌てて売り急ぐことはありません。なぜなら浜松市内のマンション価格はまだ上昇しているからです。

直近2年間のマンション売却価格相場

次の表は、全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」に掲載されている、浜松市内のマンション売却価格相場です。

データの期間は「2018年12月~2月」から「2020年9月~11月」までの2年間で、3ヶ月を1期として集計しています。

項目 2018年12月~2019年2月 2019年3月~5月 2019年6月~8月 2019年9月~11月 2019年12月~2020年2月 2020年3月~5月 2019年6月~8月 2020年9月~2020年11月
合計成約数(件) 30 34 40 26件 26 28 25 28
平均成約価格(円) 1530.40万円 1533.91万円 2019.00万円 1940.58万円 1221.15万円 1273.93万円 1259.20万円 2122.46万円
平均㎡単価(円/㎡) 20.21万円 20.28万円 26.18万円 25.02万円 16.85万円 16.97万円 17.75万円 25.59万円
平均専有面積(㎡) 70.64 68.89 73.41 75.14 69.20 66.53 64.51 80.97

参考:レインズマーケットインフォメーション

まず注目したいのは平均成約価格です。「2018年12~2019年2月」の1,530万円から、「2020年9月~11月」の2,122万円へと約600万円も増加しています。

ただし、2,019万円を記録した「2019年6~8月」の後「2019年12月~2020年2月」には1,221万円と一気に下落してしまったこともあるので、成約価格・㎡単価共に安く売買される時期があることも把握しておきましょう。

直近2年の間取り別販売件数の推移

次に、同じ2年間の浜松市内のマンションの間取り別販売件数を見ていきます。

項目 2018年12月~2019年2月 2019年3月~5月 2019年6月~8月 2019年9月~11月 2019年12月~2020年2月 2020年3月~5月 2019年6月~8月 2020年9月~2020年11月
合計成約数(件) 30 34 40 26件 26 28 25 28
2部屋以下件数(件) 13 11 7 7 10 9 16 8
3部屋以下件数(件) 17 23 33 19件 16件 19件 9 20

参考:レインズマーケットインフォメーション

2部屋以下件数の割合の方が3部屋以上件数よりも増える時期もあるようです。

これは「部屋数を減らしてでもリビングダイニングや1部屋の面積を広くしたい」と希望する人が増えている可能性もあります。

また、以前は同じ延べ床面積でも、3LDKより4LDKのほうによりポジティブなイメージを持つ人が多くいましたが、狭い部屋は結局は居室としては使われず、物置化してしまうことがあります。また、リビングダイニングに隣接している和室は意外に使い勝手が悪いと感じる人もいるようです。それならば、隣室をなくして広いリビングダイニングにしようという人が増えてきているのかもしれません。

浜松のマンション相場を調べる

ここで紹介しているデータは、以下のサイトで自分で簡単に検索することができます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズの画面に自身のマンションがある地域名を入力するだけで、相場がわかります。レインズに掲載されている価格は、実際に行われた売買取引のデータで、全国の不動産会社がレインズに情報提供しています。

レインズで自分のマンションの相場価格がわかれば、資金繰り計画の具体性が増します。「マンションを売ろう」と思い立ったら、レインズはぜひ確認すべきサイトといえるでしょう。

浜松市のマンション売却事例

浜松市にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、浜松市内における成約記録の一例です。

所在地 最寄駅/所要時間 取引額 間取り 面積 建築年 構造 取引時期
中区 浜松/3分 4,400万 3LDK 80m² 令和2年 RC 2020年4-6月
中区 浜松/30-60分 4,000万 3LDK 75m² 昭和26年  - 2019年7-9月
東区 浜松/60分~ 1,400万 4LDK 85m² 平成3年 - 2020年1-3月
北区 都築/30-60分 540万 1DK 45m² 平成2年 SRC 2020年4-6月

参考:国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

自分のマンションを納得できる価格で売るためには、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。普通の人であれば不動産の取引に関しては「素人」なので、大金が動くマンション売買を自力で行うのは現実的ではありません。しかも、不動産市場は複雑なので相場を読むのも難しいでしょう。不動産業者の「プロの目」が必要なのです。

しかし、浜松市内に不動産業者は多数あります。そのなかから自分にマッチする業者を見つけるためには、どうしたらよいのでしょうか。

複数の不動産業者に査定を依頼する

良い不動産業者と出会うためには、複数社の査定を受けてその結果を比較することが大切です。1社だけの査定を受けた状態では、その査定結果が適正なものなのかどうかがわかりませんし、その業者が本当に自分に合った業者なのかもわかりません。手間に感じるかもしれませんが、査定は複数社に依頼しましょう。

担当営業マンに4つの質問をする

すべての不動産業者の営業担当者に、次の4つの質問をしてみてください。その回答によって、優秀な営業担当者かどうか、または頼りになる不動産業者かどうかがわかります。

  • 「宅地建物取引士」の資格を持っていますか
  • 最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を教えてください
  • 高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください

いずれもかなりストレートな質問です。しかし良い営業担当者であれば、売主が自分の実力を知りたがっていることを察します。優秀な営業担当者ほど、丁寧に回答するでしょう。逆にこの質問をされて、不機嫌になる営業担当者は避けたほうがよいかもしれません。

宅地建物取引士は、最近は若い営業担当者でも取得していることが増えてきているので、できればこの資格を持っている人に依頼したいところです。

販売実績や高値販売の実例からは、営業担当者の実力がわかります。実績が大きく、たくさんある人ほど頼りになります。

そして高値売却の販売戦略と販売方法を教えてもらえれば、自分の販売活動でも同じ戦略を取ってもらえるはずです。

この4つの質問に対し、納得できる回答をした営業担当者には「合格点」を出せるでしょう。

査定の根拠を聞く

不動産業者から査定金額が出てきたら、その金額の根拠を尋ねてください。

優秀な営業担当者なら、なぜ相場価格より高い査定額を出したのか、またはなぜ低い査定額になってしまったのかを、理路整然と説明するでしょう。

マンションの査定額は、オーナーの使用状況やマンションのブランド価値、地域の住環境などによって変わってきます。したがって、相場価格をそのまま査定額にするような営業担当者は期待薄ですので、候補から外しましょう。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者には、マンション売却が得意な業者もいれば、一戸建てや土地の売却のほうが得意な業者もいます。マンションを売るなら、もちろんマンション売却が得意な不動産業者に依頼しましょう。

なぜなら、中古マンションの購入希望者が何を求めているのかを熟知しているからです。中古マンションが得意な不動産業者なら、購入希望者の要望に合わせたPRができるので、短期に売却することが期待できます。

地元密着型の不動産業者を候補に含める

中古マンションの購入者の8割は、そのマンションの半径2キロ以内の近隣住民であるといわれています(※)。したがって、査定を依頼する複数の不動産業者のなかには、必ず浜松市内に根差した業者を含めるようにしてください。

地元密着型の不動産業者は、地元の顧客を多く抱えています。まさにそのマンションを購入したいと考えている顧客を知っているかもしれません。

※参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで浜松市のマンション売却が得意な業者を探す

ここまで、信頼できる不動産業者を選ぶためのポイントを解説してきました。それを効率的に行える「一括査定サイト」について、ここでご説明します。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,500社 全国 約1,000万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産ソリューションズ
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

SUUMO

公式サイトへ
【長所】
・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる
・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能

【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

公式サイトへ
【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
HOME4U
公式サイトへ

すまいValue
公式サイトへ

SUUMO
公式サイトへ
イエウール
公式サイトへ

ライフル・ホームズ
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
ポイント ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

 公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

浜松市内のマンションオーナーにとって、今後の市場動向は読みにくいものとなっていますが、査定だけは済ませておくのをおすすめします。

不動産業者とのコネクションを作っておけば、いつでも情報を提供してもらえますし、いざ売ろうと思ったときにすぐに動き出せます。

査定依頼の際は、一括査定サイトを使って複数業者への依頼を効率よく進めてみてください。

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