新潟市内のマンション売却はここがポイント｜相場と売り時を解説

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この記事では、新潟市内の中古マンションの相場を見ていきます。個人が自身のマンションを売却するとき、「最高値で売りたい」と考えるでしょう。相場を見ることでその「売り時」がわかります。

結論を先に紹介すると、新潟市内のマンションオーナーは、売却するなら急いだほうがよさそうです。2018年から2020年初頭にかけて、相場が乱れ始めているからです。相場価格が上がっている期間もあるのですが、下落している期間は激しい落ち方をしています。

新潟市内の中古マンション市場に関しては、「また上がるかもしれない」と予測するのはリスクがともなうといえるでしょう。

新潟市内でマンション売却を考えているなら、少なくとも不動産業者に査定を依頼するなど、準備には早めに取りかかっておいたほうが安心です。

新潟市のマンション相場

新潟市のマンション相場を知るには、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）が参考になります。

直近2年間のマンション売却価格相場

以下の表はレインズに掲載されている、新潟市内のマンション売却相場の「2018年12月～2019年2月」から「2020年8月～11月」までの2年間の推移です。

3ヶ月間を1期間にしています。

参考：レインズマーケットインフォメーション

まず注目していただきたいのは、成約件数です。同じ四半期で見比べてみると、「6～8月」を除き、すべての期間で2020年の方が少なくなっていることが分かります。

また、平均成約価格の変動の大きさにも注目したいです。

具体的には、この2年間で最も平均成約価格が高かったのが2020年6～8月の1769万円に対し、安かったのが1175万円と600万円近くの乖離があるのは珍しいです。㎡あたり単価も上がった所を見ても、大きい物件が売れたから成約価格が上がったとは言えない状態です。

このような突発的に高くなる時期にタイミングよく売却できれば、売主として良い取引ができる可能性が高いでしょう。

直近2年の間取り別販売件数の推移

参考：レインズマーケットインフォメーション

次に同じ2年間の間取り別の販売状況を見てみましょう。

2部屋以下の件数の割合が3部屋以上の件数を超える時期もあるようです。

他の地域では、3部屋以上の販売件数が多いことがほとんどなので、新潟市内のマンションでは、「多い部屋より広い部屋」の流れが進んでいることの表れかもしれません。

昔は、同じ延べ床面積でも2LDKより3LDKを好む傾向が顕著でした。しかし最近は、核家族化や少子化が進んでいることから、たくさんの部屋数は必要なくなってきており、リビングダイニングや各部屋を広くするために、部屋数を減らす傾向が強まっているのです。「リビング学習のほうが子供の学習効率が上がる」といった意見のように、価値観の変化も影響しているかもしれませんね。

新潟のマンション相場をレインズで調べよう

上記の新潟市内のマンション相場が掲載されているレインズへは、次からアクセスできます。

▶ レインズマーケットインフォメーション

マンション売却の際は、まずレインズ検索から始めるとよいでしょう。自分のマンションがある地域を入力するだけで相場がわかり、登録も個人情報の入力も不要です。

新潟市のマンション売却事例

新潟にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、新潟市内の各区における成約記録の一例です。

参考：国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。

新潟市のマンション売却の半数以上は築20年以上

新潟市のマンション売却の築年数ごとの特徴を見ておきましょう。

参考：レインズマーケットインフォメーション

ご覧の通り「築20年超」の物件が半数以上を占めています。

したがって築年数がそれなりに経っているマンションのオーナーも心配する必要はありません。雪国のマンションは造りや設備がしっかりしているので、築20年超のマンションでも買い手がつくでしょう。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

個人が自身のマンションを高値で売却するには、相場を見極めるだけではなく、信頼できる不動産業者に売却仲介を依頼しなければなりません。

そのためには、複数の不動産業者にマンションの査定を依頼し、そのなかから仲介を依頼する不動産業者を選ぶ必要があります。

マンションの売却を仲介してくれる不動産業者の「実力」は、業者によってまったく異なるからです。

担当営業マンに4つの質問をする

信頼でき、実力もある不動産業者を探すために、担当の営業マンに次の4つの質問をしてみてください。

• 「宅地建物取引士」の資格は持っていますか
• 最近の販売実績を教えてください
• 過去に高値で売却した実例を聞かせてください
• 高く売却したときにどのような販売戦略や販売方法を取りましたか

宅地建物取引士の資格は、最近では若手の営業担当者でも持っているケースが増えてきています。持っていないからといって必ずしも悪い営業担当者だというわけではありませんが、持っていることは信頼できる材料の一つになります。

また、営業担当者自身の販売実績や高値売却の実例も重要な情報です。マンション売却の成否は、最終的には個々の営業担当者の売却活動の充実度にかかっているからです。

そして、販売戦略や販売方法を尋ねることで、営業担当者の本当の実力がわかります。販売戦略の説明が、具体的でリアリティがあり、オーナーが「その方法なら確かに高値で売れそうだ」と感じられる内容であれば信頼できます。

この4つの質問は遠慮なく営業担当者にぶつけてみてください。「失礼かもしれない」と遠慮する必要はありません。優秀な営業担当者は「このオーナーは自分の実力を知りたがっている」と理解して、丁寧に説明してくれるでしょう。

査定の根拠を聞く

不動産業者の営業担当者から査定額が出てきたら、その金額の根拠を尋ねてください。営業担当者が、対象地域の相場はもちろん、そのマンションならではの利点・欠点や、周辺環境まで加味して根拠を示してくれたら、信頼できるでしょう。

逆に、「この地域なら大体3,000万円くらいですよ。ただし実際の価格は売却活動をしてみないとわかりません」といったように、大雑把な説明しかしない場合、そこに依頼するのは避けたほうがよいでしょう。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者を選ぶとき、中古マンションの扱いに慣れている会社を選びましょう。不動産業者には得意分野と不得意分野があります。中古マンションを多く扱っている不動産業者は「売り方」を知っていますし、何より中古マンションを求める顧客を多く抱えています。

したがって、マンション売却が不動産業者に仲介を依頼すると、高値売却が期待できるだけでなく、早期売却が可能になります。

特に、現在住んでいるマンションを売却して次の家を購入しようとしている場合は、スピーディーに売却しないと住宅ローンやマンションの管理費などの支払いが家計を圧迫しかねません。

地元密着型の業者を候補に入れる

不動産業者を選ぶとき、もう一つ注意していただきたいことがあります。

それは、地元密着型の不動産業者を候補に含めることです。中古マンションを購入する人の多くは、対象マンションの半径2キロ圏内に住んでいる、といわれているからです(※)。

普段から地域密着の営業活動をしていないと、半径2キロ圏内のマンション購入希望者を探し当てることはできません。その点、地元密着型の不動産業者は地域の購入希望者を多く抱えているという強みを持っているのです。

大手に依頼する場合であっても、地域に営業所があり、地域に根差した活動をしている業者を候補にするとよいでしょう。

※参考：不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで新潟市内のマンション売却が得意な業者を探す

信頼できる不動産業者選びのポイントについてご説明してきましたが、「一括査定サイト」を使うと、その作業を効率的に進めることができます。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
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サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

新潟市内でのマンション売買価格は売り手と買い手のマッチングによって決まります。つまり、買い手があなたのマンションに価値を見出してくれれば、相場以上の価格で売買成立することも、十分にあり得るということです。

そうした買い手を見つけるためには、良い不動産会社に仲介を依頼することが重要です。一括査定サイトを使って、あなたにぴったりの不動産会社を探してみてください。