熊本市内のマンション売却はここがポイント｜相場と売り時を解説

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熊本市内の2020年の中古マンション市場を概観すると、相場が安定して推移していることがわかります。熊本地震からの復興が進み、中古マンションの売買が活発になってきたといえるでしょう。

熊本市内でマンション売却を検討中の方は、ようやく売却チャンスが到来したと見ることができるかもしれません。

そして熊本市内では今、築20年以上経過したマンションが売れやすくなっています。一般的には古いマンションほど売りにくいので、築年数が経過したマンションのオーナーはこの機会を逃さないようにしてください。

この記事では、熊本市内の中古マンションの相場を解説したうえで、熊本市内で信頼できる不動産業者を探すコツを紹介します。

熊本市のマンション相場

熊本市内のマンション相場を知るには、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）が参考になります。

直近2年間のマンション売却価格相場

以下の表はレインズに掲載されている、熊本市内の中古マンションの市況です。

「2018年12月～2019年2月」から「2020年9月～11月」までの2年間の推移で、3ヶ月間を1期間にしています。

参考：レインズマーケットインフォメーション

まず注目していただきたいのは平均成約価格です。「2018年12～2019年2月」の1,610万円から、2年後の「2020年9月～11月」には1,704万円へと約100万上昇しています。

しかし、成約件数は楽観視できません。特に2019年12月～2020年2月は前年同月比と比べると50％以上減少しています。

ここまでの減少は一度きりのことだとしても、成約件数に大きな幅がある点は注意したほうがよいでしょう。いつでも売却できるよう準備をしておいて損はありません。

熊本市のマンション価格の上昇は全国平均より高い

全国的に中古マンションの価格は上昇傾向にあります。2018年2月～2020年1月の全国平均の上昇率は4％です。先ほど確認した通り、同じ期間の熊本市の上昇率は9%でしたので、熊本市内の中古マンション市場が順調に推移していることは、全国との比較でも明らかです。

売却は先延ばししないほうがよい？

中古マンション市場が拡大して価格も順調に上昇しているのであれば、マンションオーナーとしては売却を延期して、値上がりを待ちたい気持ちになるはずです。

それでも「今が売り時」といえるのは、好調な経済がいつまで続くか不透明だからです。

九州財務局は2019年4月に公表した「熊本県内経済情勢報告」で、県内全域の景気判断を前回の1月から横ばいの「生産の一部に弱さもみられるが、緩やかに回復している」としました。

「横ばい」ではあるのですが、熊本県内経済情勢報告を詳細に見ると2019年1月は「緩やかに回復している」としか書かれていません。つまり、2019年4月の景気判断に「生産の一部に弱さもみられるが」が追記されているのです。

したがって、厳密に言えば1月から4月にかけて景気に陰りが見え始めているのです。

これが、熊本市内でマンション売却を先延ばしにしないほうが安全な理由です。確かに人気の中古マンションであれば、まだ値上がりする余地はあるかもしれません。しかし、やみくもに最高値を追い求めるのはリスクが大きすぎます。「失敗しない売却」や「適正価格での売却」を目標に据えたほうが無難です。

売りやすい現状と、値下がりリスクが見え始めた経済情勢を合わせると、やはり「今が売り時」といえるのではないでしょうか。

直近2年の間取り別販売件数の推移

2020年までの直近2年の間取り別販売件数の推移を見てみましょう。

参考：レインズマーケットインフォメーション

3部屋以上の中古マンション売却が2年を通じて多いことが分かります。ここからは「多部屋」志向が見て取れますね。

熊本県のマンション市場が好調であることから、住み替えを行っている家族層が増えているのかもしれません。

熊本市のマンション相場をレインズで調べる

熊本市内で「マンションを売ろう」と思ったら、まずは以下からレインズのサイトにアクセスしてみてください。

レインズマーケットインフォメーション

上記で紹介したデータを簡単に見ることができます。

レインズのよい点は、自分のマンションがある地域を入力するだけで相場がわかるところです。個人情報を入力する必要はありません。登録不要で簡単に閲覧できます。

熊本市のマンション売却事例

熊本にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、熊本市内における成約記録の一例です。

参考：国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。

熊本市内のマンションは築20年以上でも売りやすい

次のグラフは、熊本市内で売買が成約した中古マンションの築年数ごとの割合です。

参考：レインズマーケットインフォメーション

築20年超のマンションの割合が大きいことがわかります。これは、築年数がそれなりに経過しているマンションのオーナーには朗報といえるでしょう。

ただ注意しなければならないのは、築年が古いマンションは、経年と共にその価値が落ちるのが通常だということです。

したがって、やはり築年数が経過しているマンションのオーナーも、早い段階で売却活動を始めたほうが売りやすいでしょう。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

個人が自分のマンションを適正な価格で売却するには、相場を見極めるだけでなく、信頼できる不動産業者に売却仲介を依頼しなければなりません。

そのためには、複数の不動産業者にマンションの査定を依頼し、そのなかから信頼できる不動産業者を選ぶようにしましょう。

担当営業マンに4つの質問をする

査定を依頼した不動産業者の営業担当者に、次の4つの質問をしてみてください。

• 「宅地建物取引士」の資格は持っていますか
• 最近の販売実績を教えてください
• 過去に高値で売却した実例を聞かせてください
• 高く売却したときにどのような販売戦略や販売方法を取りましたか

宅地建物取引士の資格は、最近では若手の営業担当者でも取得しているケースが増えてきています。取得していないからといって一概に営業マンとして優秀でないとは言い切れませんが、この資格を持っているということは不動産売買に関してそれなりに専門知識を有しているということなので、誰に頼むか迷っているときの比較材料にはなるでしょう。

また、営業担当者の販売実績や高値売却の実例を知ることができれば、実力がわかります。そして販売戦略を聞き出すことができれば、自分のマンションにもその方法を採用してもらえるはずです。

この4つの質問は、ぶしつけな内容に感じるかもしれませんが、遠慮しないでください。優秀な営業担当者は「このオーナーは自分の実力を知りたがっている」と理解して、丁寧に説明するでしょう。

逆に、この質問を聞いて不機嫌になり回答があいまいになったら、候補から外したほうがいいかもしれません。実力がわからないだけでなく、顧客目線を持っているのか疑われるからです。

査定の根拠を聞く

営業担当者が査定額を出してくれたら、全員にその金額の根拠を聞いてください。営業担当者が売却対象のマンションがある地域について詳しく解説し、さらにマンション自体についても、価格を押し上げる要因と、押し下げる要因をこと細かに説明してくれたら「合格点」を出してもよいでしょう。

逆に、「この地域なら大体これぐらいが相場です」といったように、大ざっぱな説明しかしない場合、「不合格」にしたほうがいいかもしれません。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者を選ぶとき、中古マンションの売買で実績がある会社を選びましょう。中古マンションを多く扱っている不動産業者は「売り方」を知っているので、早期売却が期待できます。

不動産業者のなかには一戸建てや土地の売買のほうが得意な会社もあり、そのようなところにマンションの売却仲介を依頼してしまうと時間がかかるだけでなく、相場より安い価格で売ることになってしまうかもしれません。

これは、一戸建てや土地のほうが得意な不動産業者は、中古マンションの購入希望者をあまり抱えていないからです。購入希望者が多いほうが競争原理が働くので、より高値で売れる可能性があります。

地域密着型の会社を候補に入れる

複数の不動産業者に査定を依頼するとき、そのなかに熊本市内の地場の不動産業者を含めるようにしてください。中古マンションを購入する人の8割は対象マンションの半径2キロ圏内に住んでいる、というデータがあります(※)。

地域密着型の不動産業者は普段から地元重視の営業活動をしているので、近隣の購入希望者を探すことができます。

※参考：不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで熊本市のマンション売却が得意な業者を探す

信頼できる不動産業者選びのポイントについて理解していただけたでしょうか。ここでは、それを効率的に行える「一括査定サイト」についてご説明します。

すでに解説してきた内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使って不動産業者探しをするメリットについて、順を追って説明していますので、参考にしてみてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

熊本市内でマンション売却を検討しているなら、今は好機だといえそうです。市場が活気づいていると値上がりを待ちたくなりますが、経済情勢を見ると、あまり先延ばしにするのは得策とはいえなさそうです。経済が下振れすれば不動産価格が下落するのは避けられないでしょう。

動きたいときにいつでも動けるよう、査定を受け、よい不動産会社を見つけておきましょう。