静岡市内のマンション市場は好調を維持しているようです。静岡市内でマンション売却を検討している方は、動き始めても何の問題もありません。

ただ、2018年終盤から日本経済に陰りが見え始めていて、これも不動産価格にとってはマイナス要因となります。

静岡市内のマンションオーナーは「売れるときに売る」姿勢を取っておいたほうがよいでしょう。

そのために、まずは不動産業者に査定を依頼しておくのがおすすめです。不動産業者の営業担当者と知り合いになり、査定額を把握しておけば、いつでも売却活動に入ることができます。「売り急ぐ」必要はありませんが「売り遅れる」ことがないようにしてください。

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2020年の直近1年間の静岡市のマンション相場

全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)で、2020年までの直近1年間の静岡市内のマンション相場を調べてみました。

静岡市は葵区、駿河区、清水区の3区で構成され、区ごとのマンション相場(単価)は次の通りです。

地区 相場
静岡市葵区 26万円/㎡
静岡市駿河区 24万7,000円/㎡
静岡市清水区 21万4,000円/㎡

参考:レインズマーケットインフォメーション

最も単価が高かったのは、葵区の26万円/㎡でした。葵区はJR東海道新幹線・東海道本線の北側に広がっており、商業施設やオフィスビルが多い静岡市の中心市街地ですので、単価が押し上げられたのでしょう。

2位の駿河区は24万8,000円/㎡で、葵区より1割ほど安くなっています。駿河区は主にJR東海道新幹線・東海道本線の南側に広がっており、市街地部分ですが、中心から外れており、若干単価が下がっているものと思われます。

3位の清水区のマンション単価は、21万円/㎡となっています。清水区も葵区と同様に区域がかなり広く、多くを山間部が占めています。そのうえ、静岡駅から少し離れているため、単価がほか2区と比べて低くなっています。

静岡のマンション相場を調べる

個人が自分のマンションを「売ろう」と決めたら、まずはレインズのサイトを開いてみましょう。

レインズマーケットインフォメーション

サイトの画面にマンションの住所を入力するだけで、その近隣の中古マンションの売買実績を調べることができます。登録や個人情報の入力は不要です。

レインズに登録されている情報は、全国の不動産業者が提供したものなので「確かな情報」といえます。

レインズで自分のマンションの相場観をつかんでおけば、不動産業者に売却仲介を依頼するときに「営業担当者の説明がわかる」ようになります。

営業担当者は売却活動のほとんどを取り仕切ってくれるのですが、マンションオーナー自身に予備知識があれば、より充実した売却活動を展開できるでしょう。それが「適正価格」での売却につながります。

静岡市のマンション売却事例

静岡市にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、静岡市内の各区における成約記録の一例です。

所在地 最寄駅/所要時間 取引額 間取り 面積 建築年 構造 取引時期
葵区 静岡/11分 3,500万 3LDK 90m² 平成19年 - 2020年4-6月
駿河区 東静岡/25分 500万 3LDK 75m² 昭和54年 RC 2019年10-12月
清水区 清水/18分 1,900万 3LDK 75m² 平成16年 RC 2020年1-3月
清水区 草薙/1分 3,800万 3LDK 80m² 平成28年 RC 2020年1-3月

参考:国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。

静岡県全体のマンション売却の半数以上は築20年超

以下の表は、静岡県全体のマンションの築年数ごとの売却状況を示したものです。2018年12月から2020年11月までの2年間のデータを、3ヶ月を1期として集計しています。

項目 2018年12月~2019年2月 2019年3月~5月 2019年6月~8月 2019年9月~11月 2019年12月~2020年2月 2020年3月~5月 2019年6月~8月 2020年9月~2020年11月
合計成約数 189 199 172 161 204 173 201 233
築5年以内件数 3 3 5 6 7 0件 5 10
築5年越10年以内件数 9 15 12 21 17 18 6 14
築10年越15年以内件数 21 14 16 13 18 23 16 26
築15年越20年以内件数 19 11件 8 13 18 7 15 17
築20年超件数 71 82 68 52 56 58 63 71

参考:レインズマーケットインフォメーション

まず、成約件数に注目してください。同じ四半期で比べてみると、9~11月を除き2020年の方が少なくなっています。

ただし平均成約価格や平均㎡単価は上昇傾向にあるので、そこまで悲観するような状況ではないでしょう。

次に築年数ごとの比率を見ていきましょう。

「2018年12~2019年2月」の築20年超のマンションは71件で、全体の123件に占める割合は58%になります。さらにその2年後の「2020年9月~11月」になると築20年超のマンションの割合は51%でした。

全期間を通じて築20年越えのマンションは50%を越えていますので、「築年数が経っているから売りにくいのでは」という心配をする必要はなさそうです。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

マンションオーナーが自身のマンションを適正価格で売るには、不動産業者のサポートを得ることが欠かせないでしょう。マンションの売却は、一生のうちにそう何度も経験するものではありません。「わからないことだらけ」という売主がほとんどでしょう。

不動産業者の営業担当者は、中古マンション販売の「プロ」です。彼らに売却の仲介を依頼すれば、適正価格で購入してくれる買主を見つけてきてくれるはずです。

複数の不動産業者に査定を依頼する

不動産業者は静岡市内に多数存在します。そのなかから、自分に合った不動産業者を見つけ出す必要があります。

まずは複数の不動産業者に連絡を取り、自分のマンションの査定をしてもらいましょう。1社だけの査定を受けてもそれが適正なものなのか判断できないため、複数社の査定結果を比べてみることが重要です。

担当営業マンに4つの質問をする

不動産業者の営業担当者に会ったら、次の4つの質問をしてみてください。この質問の回答を聞くと、いろいろなことがわかります。そこから、信頼できる不動産業者かどうか推測することができます。

「宅地建物取引士」の資格を持っていますか

この質問によって、営業担当者が専門知識を持っているかどうかや、プロとしての意識があるかどうかがわかります。宅地建物取引士の資格は、最近では若くても保有している人が多くなってきています。したがって、中堅以上の営業担当者がこの資格を持っていない場合、少し不安が残るかもしれません。

最近の販売実績を教えてください

この質問によって、営業担当者の実力がわかります。販売実績が豊富な営業担当者は、多くの不動産オーナーから信頼され、仕事の手際がよいと推測することができます。

過去に高値で売却した実例を教えてください

高値で売却したことがない営業担当者が、いきなり自分のケースで高値売却を実現してくれる、というのは考えにくいでしょう。「成功体験」を持っている営業担当者に依頼したほうが、売却が成功する確率は高まります。

高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください

「成功体験」がまぐれではなく、きちんとした戦略・テクニックに基づいたものであれば、営業担当者はこの質問にスラスラと答えることができるでしょう。自分のマンションの売却活動でも最良の戦略を実践してもらうことが期待できます。

査定の根拠を聞く

自分のマンションの査定金額が出てきたら、必ずその金額の根拠を尋ねてください。

査定の根拠を聞くことで、営業担当者が自分のマンションのことや、マンションが建っている地域についてどれほど詳しく調査したのかがわかります。

査定額=売却価格ではありませんが、詳しく調査して算定した査定額なら、最終的な売却価格からそう大きな乖離は出ないはずです。

もし、高い査定額をあてにし、実際の売却価格がその金額を大幅に下回ってしまったら、その後の資金繰り計画に狂いが生じます。査定額は「適正な範囲でできるだけ高い」のが望ましいのです。

いい加減な調査しかしていない営業担当者は、査定金額の根拠を明確に説明できないでしょう。あやふやな説明をしたら、その業者への依頼はやめておいたほうが安全です。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者にも、中古マンションの売却が得意な業者と、そうでない業者があります。中古マンションの売却が得意な不動産業者は、相場観が確かで中古マンションの購入希望者を多く抱えています。そのような不動産業者に売却の仲介を任せたほうが安心できます。

不動産業者の公式ホームページなどを見れば、中古マンションの売買実績が豊富かどうか、ある程度は見えてくるので、事前に調べておきましょう。

地場の不動産会社を候補に含める

先ほど「複数の不動産業者に査定を依頼しましょう」とお伝えしましたが、その複数社のなかに、静岡市に根差した地元の不動産業者を入れてください。

中古マンション購入者の8割は、そのマンションの半径2キロ圏内の住民である、との調査結果があります(※)。

地場の不動産業者なら、そのような地元の顧客を多く抱えているはずです。

※参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで静岡市のマンション売却が得意な業者を探す

ここまで、信頼できる不動産業者を選ぶためのポイントを解説してきました。それを効率的に行える「一括査定サイト」について、ここでご説明します。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,500社 全国 約1,000万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産ソリューションズ
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

SUUMO

公式サイトへ
【長所】
・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる
・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能

【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

公式サイトへ
【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
HOME4U
公式サイトへ

すまいValue
公式サイトへ

SUUMO
公式サイトへ
イエウール
公式サイトへ

ライフル・ホームズ
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
ポイント ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

 公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

静岡市内の中古マンション市場は比較的好調にある傾向にあります。慌てて「売り急ぐ」必要はありませんが「売り遅れる」のは避けたいところです。

まずはレインズで自分のマンションの相場を大まかに確認し、そのうえで一括査定サイトを使って複数の不動産業者に査定を依頼してみてください。査定額を把握し、不動産業者といつでも連絡を取れる状態にしておけば、スムーズに売却活動を始められます。

一括査定で、静岡
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