抵当権抹消とは｜自分でできる抵当権抹消手続きの全手順

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抵当権抹消とは登記簿上に記載のある、不動産に設定された抵当権を解除する手続きのことをいいます。抵当権とはローンの返済が滞ったときに金融機関が不動産を担保としておく権利のことですが、ローンの支払いが完了したら抵当権を抹消する必要があるのです。

抵当権の権利自体はローンを完済した時点でなくなりますが、金融機関が登記簿上の記載を消してくれるわけではありません。あなた自身で行うか、難しい場合には有料で司法書士に依頼する必要があります。

この記事では、抵当権抹消の登記の手続きの必要性から、手続きの方法、申請書類を紛失してしまった場合の対応策などを紹介していきます。

抵当権抹消の必要性｜登録し忘れのリスク

住宅ローンの支払いが完了しても、抵当権を解除したことにはなりません。そのためローンの完済とは別に、抵当権を解除するためには抵当権抹消の登記の手続きが必要です。抵当権抹消の登記の手続きの必要性について考察していきますが、そのために抵当権に関する説明から始めていきます。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどの借入の際に生じる銀行側の権利です。

法律的には「債務者等が債務の担保に供した物を、占有を移さずに設定者の使用収益に委ねておき、債務の弁済がなされない場合にその物の交換価値から優先弁済を受ける約定担保物権」であると言われています（民法369条以下参照）。

要は、返済者の支払いができなくなった時のために、住宅ローンで購入した返済者の家と土地を担保にできる権利であり、支払いに滞りが生じた場合、銀行は抵当権を行使します。

つまりは貸したお金が返ってこなかった場合の保険であり、返済が完了した段階で担保する必要はなくなります。また返済が完了した段階で、抵当権抹消の手続きを終えていなくても、銀行に抵当権を行使する権利はなく、住宅を差し押さえられたり、新たに返済する義務が生じることはありません。

では抵当権の解除（抹消）が必要なのはどうしてなのでしょうか。

抵当権抹消が必要になるシチュエーション

抵当権抹消の完了が必要なシチュエーションはいくつかあります。代表的なシチュエーションを3つにまとめましたので、一つずつ確認していきましょう。

不動産の売却

ローンの返済後、住宅を売却する際に、抵当権抹消の手続きが完了していないと売却できません。売却をお考えなら、抵当権抹消の手続きが必要です。

売却の流れについてはこちらで解説しています（←クリックでページ下部へ移動）ので、売却活動もあわせて進めようとしている方は参考にしてください。

新しく融資を受ける場合

新たに住宅ローンを組まれる場合、抵当権抹消の手続きを完了させる必要があります。手続きを完了させていないと新規の融資を受けることができないので、新たに住宅ローンを検討されている方は手続きを完了させましょう。

相続が発生する場合

自分の子供など、第三者へ不動産を相続させる場合、抵当権抹消の手続きを終えていることが条件です。

というのも、抵当権が残っているということは、債務もまだ残っていると判断されることが多く、相続人に不安を与えたり、相続した人が事実上他のローンを組めなくなってしまったりといった弊害が生じます。

そのためいざ相続させる時に抵当権抹消の手続きを完了させていないと、相続の話へ進めません。

抵当権抹消の登記をし忘れることによる弊害

そもそも抵当権抹消の期限はありません。そのため抵当権抹消の手続きを後回しにすることも可能ですが、手続きを早く済ませないことによる弊害はあります。

抹消の登記が必要になったときに不便

いざ抵当権抹消の登記が必要になった場合、手続きを済ませていないことのタイムラグが生じるため不便です。

もし住宅の所有者が亡くなった場合、相続人が抹消の登記の手続きをしなければなりません。この場合、抵当権抹消の登記の手続きに加え、遺産相続の手続きが加わるため、相続人への負担は大きくなるでしょう。

相続に関する抵当権抹消の登記に関しては、「物件の持ち主が亡くなった場合の手続きの流れ」にて後述します。

書類の紛失

抵当権抹消の登記の手続きをするためには、住宅ローンを完済した段階で借入先(銀行)から送られてくる書類が必要です。抵当権抹消の手続きを放置していると、いつの間にか書類の存在を忘れ紛失する例が多々あります。

書類を紛失してしまうと、抵当権抹消をするために、再度、書類を取り寄せなければなりません。また借入先の銀行が合併、商号、本店や代表者の変更になった場合、書類の取り寄せが難しくなります。そのため抵当権抹消の登記の手続きは早めに済ませることが賢明です。

抵当権抹消の登記事項証明書を取得する方法とその手順

抵当権抹消の登記の手続きは、登記事項証明書を法務局から取得することで完了します。手続きの方法と、登記事項証明書を取得するまでの手順を紹介していきます。

その1：法務局への登記事項証明書の取得の相談

住宅ローンを完済したら、まず法務局へ手続きの相談をしましょう。登記を完了させるために必要な書類や手順など、確認することが必要です。当記事でも手続きの方法や手順は紹介しますが、物件を管轄する法務局によっては多少の誤差があるかもしれません。

手続きをきちんと終わらせるためにも、法務局の窓口へ足を運びましょう。また法務局へ出向く前に、持ち家の物件を管轄する法務局を確認することが必要です。法務局のサイト「管轄のご案内｜法務局」から管轄の法務局を確認しましょう。

その2：金融機関からの書類の受取

登記を完了させるためには、法務局へ申請する書類が必要です。書類の多くはローンが完済した段階で銀行から送られてきますが、支払いが完了した段階で、銀行側は面倒見が良くなくなるため、万が一書類が届かない場合は、直接取り寄せましょう。

銀行側から受け取る書類は、「登記済証または登記識別情報」「解約証書」「完済証明書」「資格証明書」 「委任状」になります。

登記済証または登記識別証明情報

登記済証、または登記識別証明情報は、抵当権を設定した際に法務局から発行される証明書であり、不動産の権利の証明書です。

登記済証と登記識別証明情報の違い

登記済証と登記識別証明情報の違いは2004年における不動産関連の法律の改正にあります。登記識別証明情報とは、法律の改正により新しくなった登記済証であり2004年以前にはありませんでした。そのため2004年以前住宅ローンの利用者は、不動産の権利書としてローンの完済の際には、登記済証が渡されます。

法律改正の意図には、インターネットの普及にあり、法務局への手続きを簡略化するために、ネット申請も利用できるようにすることが目的です。そのため登記識別証明情報には、無造作に選ばれた12桁の暗証番号が記載されています。

解約証明書

解約証明書は、住宅ローンの支払いが完了したことを証明する書類であり、抵当権を解約ができることを証明した銀行側が発行した書類です。各銀行によって名称が異なりますが、以上の内容を含んだ書類が同封されています。

資格証明書

資格証明書とは、銀行(借入先)の代表者が金融機関の資格を持っていること証明書です。この証明書は発行から3ヶ月で有効期限が切れてしまいます。

委任状

委任状は、銀行(借入先)が、銀行が担うべき抵当権抹消の手続きを返済者へ委託するための書類です。抵当権抹消の登記の手続きは、本来であれば銀行の代表と、返済者の両方が法務局で申請を行わなければならないのですが、銀行側に手続きをする時間はありません。

そのため返済者が委託することを記した委任状が発行されます。

その3：提出書類の準備

銀行からの種類を受け取ったら法務局への申請に向けて、提出書類の準備をしなければなりません。提出書類は、「抵当権抹消登記申請書類」「登録免許税の収入印紙」「委任状」「資格証明書」「登記済証または登記識別証明情報」「解約証明書」になります。

この中の書類で、別途で用意しなければいけない書類は、抵当権抹消登記申請書類と登録免許税の収入印紙になります。

抵当権抹消登記申請書類の作成

提出書類の中に、抵当権抹消登記申請書類が含まれています。この書類は自分で作成しなければなりません。

【作成方法】
まず法務省のサイト「不動産登記の申請書様式について｜法務省」の、「16. 抵当権抹消登記申請書」から申請書類の雛形をダウンロードしてください。ダウンロードが完了したら、ダウンロードした書類の説明に従い、申請書に記載していきます。

法務局にて登録免許税の収入印紙購入

抵当県権抹消を登記に伴う税金の収入印紙を購入しなければなりません。手続きに関する手数料のようなものであり、不動産一件につき1000円かかります。

封筒にまとめる際の書類の順番

提出する際、封筒にまとめる書類の順番が決まっています。
上から順に「抵当権抹消登記申請書類」「登録免許税の収入印紙」「委任状」「資格証明書」「登記済証または登記識別証明情報」「解約証明書」に封筒にまとめてください。

その4：法務局へ提出

書類が揃いましたら、法務局の窓口に提出します。提出の際は、提出する前に申請窓口の近くに相談窓口が設けられていますので、相談窓口で書類の確認を行いましょう。その場で不備や記入漏れの確認することが可能です。また提出の際は、窓口にて登録完了日の確認をしましょう。

郵送で提出する場合

窓口に直接行く時間がない方は、郵送で提出することも可能です。郵送する際は、到達の確認をするため、書留での郵送をオススメします。また封筒に「抵当権抹消登記申請書類在住」などと記載すると手続きがスムーズにいきます。

郵送の際のデメリットとしては、直接、不備や記入漏れが確認できないため、書類に不備があったとき再度提出しなければなりません。そのためできるだけ直接、窓口へ足を運ばれることをオススメします。

その5：完了

登記完了の確認

申請が完了したら、登録完了日に電話にて管轄の法務局へ手続きの完了を確認しましょう。もし書類に不備があったなど、補正の支持があった場合は、法務局の指示通りに補正していきます。

登記事項証明書の受取

登記の完了が確認できたら登記事項証明書を取得するこができます。受取の際に申請書に使用した印鑑が必要になるので必ず持ってきてください。また登記事項証明書の受取は任意なため、発行に650円かかります。詳しくは「登記手数料について｜法務省」にて確認してください。

状況別の抵当権抹消登記手続きの流れ

住所や氏名に変更がある場合の手続きの流れ

もし、住所や氏名に変更がある場合、抵当権抹消登記の手続きとは別に、住所変更登記の申請をしなければなりません。住所や氏名に変更があった場合の手続きの流れを確認していきましょう。

その1：書類の準備

申請する前に、申請に必要な書類を用意することが必要です。必要な書類は「住所変更登記申請書」と「登記原因証明情報」になります。

【住所変更登記申請書】
住所変更登記申請所は、個人で作成しなければなりません。申請書は法務局のホームページの「不動産登記の申請書様式について｜法務省」の「11.登記名義人住所・氏名変更登記申請書」にてダウンロードすることが可能です。作成方法についてダウンロードした書類にて確認することができます。

【登記原因証明情報：住民票】
登記原因証明情報とは、登記簿上に存在する現在の住所に至るまでの移転履歴を示すための書類です。一般的には住民票があれば事が足りますが、移転が多い場合など戸籍の謄本等が必要な場合もあります。

その2：法務局へ申請

提出書類が揃いましたら、法務局へ提出しましょう。抵当権抹消登記の申請と同様に、窓口で提出する前に近くにある相談窓口にて書類の不備がないか確認すると手続きがスムーズに済みます。また申請の際は申請書類で用いた印鑑を忘れずにしましょう。

その3：通常の抵当権抹消登記申請

手続きが完了は電話にて確認することが可能です。手続きの完了が済んだら上記の通常の抵当権抹消登記の申請が始められます。

物件の持ち主が亡くなった場合の手続きの流れ

もし物件の持ち主が抵当権抹消登記を完了せずに亡くなった場合、その物件を相続するためには、相続登記と抵当権抹消登記の両方の申請をしなければなりません。順番は、相続の登記が完了してから、相続人が抵当権抹消登記の申請を行います。

その1：必要書類の用意

相続の登記の申請を始めるにあたり、被相続人、つまりは物件の持ち主の出生から亡くなるまでに全ての戸籍謄本と除票等を集めます。また相続人が複数存在する場合、相続人全ての戸籍謄本、住民票、印鑑証明書が必要です。

<必要書類の一覧>

• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の除票等
• 相続人全ての戸籍謄本
• 相続人全ての住民票
• 相続人全ての印鑑証明書

その2：遺産分割の話し合い

必要書類が集まり次第、遺産の分配について話し合いの場を設けます。遺言書がある場合、被相続人の意思の元、遺言書の内容に従わなければならないため、遺産分割の話し合いは必要ありません。

その3：相続登記申請書類の作成

遺産の分配が決まり次第、相続登記申請書類を作成します。申請書類は、法務局の「不動産登記の申請書様式について｜法務省」から取り寄せましょう。18～22が相続に関する不動産登記に該当します。相続人が単独の場合、遺産分配がある場合、遺言書がある場合に分かれているので、条件にあてはまる書類をダウンロードしてください。

また申請書類には、相続人全員の署名と捺印、印鑑証明書が必要になります。

その4：相続登記申請から抵当権抹消登記の申請へ

書類が一式揃いましたら、管轄の法務局へ申請しましょう。再三になりますが、窓口のお近くに設置してある相談窓口にて不備がないか確認してください。

相続登記申請が完了したら上記で紹介した抵当権抹消登記の申請を行います。

参考：不動産を相続した際の分割方法と登記手続きを解説｜相続弁護士ナビ

抵当権抹消登記に必要な書類を紛失した場合

抵当権抹消登記の申請に必要な書類を紛失した際の対応策をまとめました。各書類の対応策を確認していきましょう。

資格証明書：法人番号の記載

資格証明書は発行から3ヶ月で効力を失います。従来なら資格証明書を紛失した場合、ローンを借入した銀行へ取り寄せしなおさなければなりませんでした。しかし、資格証明書を作成するには必要なローンを借入した時の代表者からの署名が必要であり、代表者の変更なども考えられるため再び署名を貰うのは困難です。

平成27年より借入先の銀行の法人番号を登記申請書に記載することで代用可能になったため、紛失した場合は申請書に借入先の銀行の法人番号を記載しましょう。

銀行の押印書類(委任状、解約証明書)を紛失した場合

借入先の銀行からの押印書類(委任状、解約証明書)を紛失した際は、銀行へ再び書類の発行をしてもらわなければなりません。発行してもらう際は、新たに発行した書類に用いられた印鑑証明書が必要になるため送付してもらいましょう。

登記済証または登記識別情報

登記済証、登記識別情報は再発行することができません。そのため紛失した場合の代用策を打つ必要があり、代用策として事前通知があります。

【事前通知：法務局から銀行への抵当権抹消の確認事前通知】
事前通知とは、登記済書類(登記識別情報)の発行元である法務局へ再発行を依頼する方法です。法務局を介して銀行へ、登記済書類(登記識別情報)が送付されないまま申請を行っても問題ないか確認をとります。銀行からの許可がでた場合、そのまま抵当権抹消の申請することが可能です。

また銀行から確認を貰う際、銀行側の印鑑証明書が必要になります。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用について、「一般の場合」「住所や氏名に変更がある場合」「物件の持ち主が亡くなった場合」それぞれにまとめました。

一般的な費用の一覧

一般の抵当権抹消登記にかかる費用は、「登録免許税」「登記事項証明書」「法務局への郵送料または交通費」が挙げられます。費用の一覧に関しては以下の通りです。

住所や氏名の変更がある場合にかかる費用

住所や氏名の変更がある場合、抵当権抹消登記にかかる費用とは別途に住所変更申請登記にかかる費用がかかります。以下、住所変更登録に必要な費用の一覧です。

物件の持ち主が亡くなった場合にかかる費用

物件の持ち主が亡くなった場合、抵当権抹消登記にかかる費用とは別に相続登記申請の費用が加算されます。以下、相続登記申請に必要な費用です。相続に関しては、相続する人数分の戸籍や住民票にかかる費用など異なります。

抵当権の抹消を専門家へ依頼するメリット

抵当権抹消の登記の手続きは個人でも十分にまかなえますが、状況や人によってはメリットを大きく感じる場合もあります。

時間的コストの削減

専門家へ依頼する一番のメリットは時間的コストの削減です。仕事が忙しくて手続きをする時間がない方などは、申請書類の準備から手続きまでを専門家へ依頼することができるので、時間をかけずに登記の手続きを終えることができます。

また現在住んでいる場所から、登記の手続きを済ませたい不動産が遠い人も、専門家へ代わりに手続きを委託することで、わざわざ遠方から出向く必要がありません。

法務局の受付時間は限られている

さらに法務局の窓口が受付している時間は、平日の8時半から17時15分の間です。自分で手続きを済ませる場合、法務局へ何度か足を運ばなければいけないため、平日仕事している方にとって負担は大きいでしょう。

そのため登記を済ませる人の中には、数か月時間を要する人もいます。時間的コストを削減するためにも、法律の専門家へ依頼することは効果的です。

相続などで法律的な問題が発生した場合

抵当権抹消の手続きを完了させないまま、住宅の持ち主がなくなった場合、相続人が代わりに手続きをしますが、そのためには相続の登記をしなければなりません。相続人同士で話がうまくまとまれば、相続の登記の手続きはスムーズにいきますが、話がまとまらない場合もあります。

相続の手続きはただでさえ手間がかかる上に、抵当権抹消の手続きも終わらせなければならないので、協議がまとまらない場合の相続人への負担は大きくなる一方です。専門家へ依頼すれば、話し合いの仲介に入ってもらえる上に、相続の登記から抵当権抹消の登記の手続きまで委託することができます。

相続の話し合いがうまくまとまらない場合、正しい法律知識に基づいて公平公正な処理をする必要が生じるため、専門家へ依頼するメリットは大きいでしょう。

抵当権抹消後に不動産を売却する方におすすめの方法

抵当権抹消の手続きを進められている人のなかには、近々に不動産の売却を考えている方もいらっしゃるでしょう。売却の際には不動産の査定・仲介をしてもらう不動産会社を探すことになりますが、具体的にどのように進めたらいいのかわからない方も多いと思います。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

住宅ローンの完済で気が緩むあまりか、抵当権抹消の登記の手続きをうっかり忘れてしまいがちです。しかし今回の記事で紹介した通り、もしものことがあった場合に備え手続きは早めに済ませましょう。