【業界のプロが教える】不動産一括査定のメリット｜査定で重視する5つのポイント

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不動産一括査定とは、自分が所有している不動産情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定価格を出してもらえるサービスです。

不動産売却の検討時に、不動産一括査定サイトを利用する人は増えています。しかし、いざ利用するとなった場合、不動産一括査定サイトの数は世の中にあふれているため、どのサイトが良いかわからないという人は多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では不動産一括査定とは何なのかをはじめ、「メリット・デメリット」「一括査定サイトの選び方」「一括査定サイトの組み合わせ例」を紹介します。

また、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーの方に監修していただき、「不動産一括査定時に確認すべきこと」「不動産会社が重視しているポイント」「査定に失敗しないコツ」まで解説します。

この記事を読むことで、自分の目的に合う最適な不動産一括査定サイトが選べるようになりますので、ぜひ参考にしてください。

【この記事の監修者】

不動産一括査定を利用する4つのメリット

不動産一括査定を利用することでどのようなメリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

1. 無料で複数社に査定依頼ができる

不動産を売却しようと考えたら、まずは不動産会社に査定をしてもらうことが第一歩です。しかし、不動産会社も多数存在するため、どこに依頼すべきか迷うことも多いと思います。

また、不動産会社に直接出向いて依頼することは、時間も手間もかかってなかなか大変なものです。

そんなとき、不動産の一括査定サイトを利用すれば、インターネット上で複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

ここで、なぜ無料なのかと不思議に思われる方もいるでしょう。実は、一括査定サイトの運営会社は、不動産会社から紹介料をもらい収益を成り立たせているのです。

一括査定サイトは、不動産会社と売り手の橋渡しをするサービスを提供しており、自社で査定をすることはありません。不動産会社に代わって売り手を集客し、不動産会社からお金を受け取るというシステムです。

そのため利用者は、一度で複数社に査定依頼ができるサービスを、無料で利用できることになります。

2. 不動産の適正価格を知ることができる

1社のみでなく、複数社に査定してもらうことによって、査定価格を比較することができます。査定をする際は、近隣の取引事例を参考にすることが多いですが、不動産会社によって参考にする事例は異なります。

そのため、査定結果も不動産会社によって異なり、同じ物件であったとしても、数百万円ほどの違いが出ることも少なくありません。

しかし、1社のみに査定を依頼した場合は、その違いを知ることはできずに、損をする可能性もあります。

一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をして、さまざまな査定結果を見ることで、適正価格を把握することにつながります。できるだけ高く売却するためにも、適正価格を知っておくことは大切です。

3. 自分の目的に合った不動産会社が見つかる

不動産会社は、全国で約12万件存在しますが、自分の不動産を売却できる不動産会社には限りがあります。そもそも、不動産会社は「マンション賃貸の仲介が得意」「戸建ての売却が得意」など、それぞれに強みが異なります。

また12万件のなかでも、全国対応が可能な「国土交通大臣免許」を持っているのは、わずか2％です。残りの98％は、その都道府県のみで営業することができる「知事免許」しか所有していません。

しかし、不動産を高値で売却するためには、地域の特色を理解しておく必要があります。そのため、どうしても所有する不動産の近くに営業所を構えていなければ、地の利を活かしきれません。

つまり、「マンション」「戸建て」「土地」などの種類だけでなく、エリアの面でも所有している不動産の売却を得意とする会社に、査定を依頼する必要があります。しかし、不動産会社はたくさんあるため、1件ずつ確認するとなると膨大な時間がかかってしまいます。

その点、一括査定サイトでは対象とする不動産会社を絞り込むことができるため、自分の目的に合った不動産会社探しが、実現しやすいといえます。

4. 査定後も断りやすい

複数の不動産会社に査定を依頼することは重要ですが、契約するのは基本的に1社のみのため、何社かは断る必要があります。そのため、あとで断ることを考えると、査定を依頼することを躊躇してしまう人も多いのではないでしょうか。

確かに、不動産会社を実際に訪れて面と向かって断るとしたら、抵抗感があるかもしれません。しかし、一括査定サイトで査定依頼をして断る場合は、メールか電話で連絡をすることができます。

したがって、査定を申し込んだものの契約しない場合も、一括査定サイトなら断りやすいこともメリットといえます。

不動産一括査定を利用する3つのデメリット

不動産一括査定を利用する際は、メリットだけでなくいくつかのデメリットもあります。どのようなデメリットがあるのか、一つずつ確認しましょう。

1. 査定額で売却できるとは限らない

不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。まずは、物件の立地や間取り、築年数などの情報や、過去のデータベースをもとに「机上査定」が行われることが一般的です。

一括査定サイトで依頼した場合も、まずは机上査定によりおおまかな査定額を確認したあとで、数社に絞って訪問査定を依頼し、最終的な金額を知る、という流れが基本となります。

いきなり複数社に訪問査定を依頼することもできますが、いちいち応対する手間と時間を考えると、まずは机上査定である程度ふるいにかけておくほうが効率がよいでしょう。

つまり、一括査定サイトを利用すれば、複数社の査定額がわかることはよいのですが、精度においては必ずしも高くはない点はデメリットです。

2. 不動産会社から営業電話がかかってくる

不動産の一括査定サイトを利用すると、査定依頼をした複数の不動産会社から、電話がかかってくることがあります。不動産会社にとっては、競合他社のなかから契約を勝ち取るためには、売り手と面談することが最も重要です。そのため、多くの場合は訪問査定を提案してくるはずです。

電話で話すことによって、担当者がどんな人物なのかが判断できるため、話してみることも悪いことではありません。しかし、営業トークへの対応が苦手な場合は、ストレスに感じる人もいるでしょう。その場合は、査定フォームの自由記入欄に、「連絡はメールのみでお願いします」などと記載しておくことをおすすめします。

3. 悪徳な不動産会社が登録している可能性がある

一括査定サイトでは、それぞれに独自の審査基準を設け、登録する不動産会社の選定を行っています。したがって、登録されているのは基本的に良質な不動産会社ばかりですが、悪徳な会社がまったく混じっていないかというと、そうとは言い切れません。

悪徳な不動産会社は囲い込み(※)などを行い、売り手に不利益を被らせてでも、自社の利益を上げようとします。

一括査定を利用する際は、問い合わせフォームや問い合わせ窓口など、何らかの形で相談できるサービスがあるか事前に確認しましょう。こういったサービスがないサイトだと、問題が起きた際に相談ができずに困るため、利用は避けるべきです。

不動産一括査定サイトの3つの選び方

不動産一括査定サイトは、どのような点に注目して選べばよいのか気になるところでしょう。そこで、3つの選び方を詳しく解説します。

1. 不動産会社の提携社数

不動産一括査定サイトに登録されている提携社の数は、サイトごとに大きく異なります。例えば、大手の不動産会社何社かのみと提携しているサイトや、大手や中小を含む1,500以上の不動産会社と提携しているサイトなど、さまざまです。

大手数社と提携しているサイトは、実績や販売力がある超大手の不動産会社が参加しているため、安心して依頼できます。ただし、都市部特化型なので、地方の不動産の場合は対応できないことが多いです。

一方、提携社数の多いサイトは、全国のさまざまな特色のある不動産会社と提携しているため、自身の不動産の状況に合った不動産会社を探しやすいといえます。特に、地方に不動産を所有している場合は、大手や中小のほか、地域密着型の不動産会社まで揃っている、全国対応の一括サイトを利用するとよいでしょう。

2. サポート内容の充実度

不動産一括査定サイトでは、サイトごとに異なるサポート・サービスを行っています。例えば、不動産の専門知識のあるスタッフが、不動産に関する相談に乗ってくれたり、不動産会社に断る際の代行サービスを行っていたりするところもあります。

また、問い合わせフォームやフリーダイヤルが設置され、サイトの使い方をはじめ、どんなことでも相談できるサービスを行っているサイトなど、それぞれに特色があります。

一括査定サイトは、インターネット上で気軽に利用できる分、わからないことがあったり不安に感じたりすることもあるのではないでしょうか。そんなときには、サポート体制が整っているかにも注目して選ぶことも一つでしょう。

3. 実績や口コミ評価

ここ数年で、不動産の一括査定業に参入する会社が急増しているため、一括査定サイトも数多く存在します。極端な例でいえば、素人のような人によって運営されているサイトもあるため、注意が必要です。そのため、一括査定サイトを選ぶ際は、サイトの実績や利用者数も確認しておくとよいでしょう。

また、一括査定サイトを実際に利用した人の口コミが見られるサイトもあるため、こうした情報をサイト選びの目安にすることも一つです。ただし、感じ方は人それぞれ違いますし、すべての口コミが信じられるとは限りません。したがって、口コミの内容だけで選ぶのではなく、あくまで参考程度にするとよいでしょう。

不動産一括査定の依頼前に確認・準備しておくべきこと

不動産一括査定サイトで依頼する前には、前もって確認したり準備をしたりしておくとよいことがあります。それらについて、一つずつ見ていきましょう。

【確認①】不動産会社によって査定額が違う理由

得意不得意がある

不動産会社にも得意不得意がありますが、賃貸か売買ということだけでなく、土地や戸建て、マンションなど物件の種類によっても得意不得意が分かれることがあります。

不動産会社の得意分野に関しては情報量が多いため、ほかよりも強気に査定額を出してもらえる可能性もあります。

逆に不得意な分野に関しては、それほど強気にはなれないものです。不動産会社の得意分野を見極めるためには、何をメインに取り扱っているかを見ることで、おおよその見当がつくでしょう。

とにかく「媒介契約」がほしい

大手の不動産会社のなかには、「媒介契約を何本もらったか」が、社員個人の評価に反映される会社もあります。そのため、媒介契約を獲得するために、現実的ではない高額査定をするケースもあることは、知っておくべきでしょう。

売り主としては、当然査定額が高いところに依頼したいという心理が働くものです。しかし、査定額通りに売れるわけではない点には注意が必要です。

直近での実績

直近で、近隣での契約事例がある会社の場合は、実情に近い査定額を提示してくることが多いといえます。

例えば、少し前に契約したマンションの隣室であれば、市場の動きをリアルに把握しています。そのため、ほかよりも強気、もしくは弱気に査定されるでしょう。

【確認②】近所の販売事例

自宅の半径500ｍくらいで、今売りに出されている物件の情報は、確認しておいほうがよいです。少しでも多くの判断材料があれば、不動産会社の話を鵜呑みにせずに済みます。

さらに可能であれば、実際に契約に至った情報に関しても、5年くらい前の分から確認しておくことをおすすめします。

【確認③】不動産会社の種類

不動産会社には「大手」「中堅」「老舗」「新鋭」などがありますが、それぞれ特徴や強みが違います。

例えば、大手は自社内に買い手の情報をストックしていますが、中堅の場合はストック量は少ないものの、積極的に動いてくれる担当者がいたりします。

老舗の場合は、独自の情報ルートを持っていることもあります。また、新鋭の場合は社長が営業を兼務していることが多く、それまでにトップ営業マンとして実勢を積んでいることがほとんどです。そのため、動きがよくて親身に対応してくれることも期待できます。

このように、特徴や強みなどはそれぞれなので、多くの会社に声をかけたほうがよいといえます。

【確認④】媒介契約の種類

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

不動産会社に、言われるがままに契約を進めることがないように、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

基本的には「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、基本的に「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」にすることをおすすめします。これらのほかに、「一般媒介契約」という種類もありますが、不動産会社専用サイト「レインズ」への掲載義務がありません。

レインズに掲載されていると、日本全国のどの不動産会社からも、物件が売りに出されていることを知ることができます。逆に、レインズに掲載されていなければ、依頼された不動産会社しかその情報を把握することができません。

例えば、大手のなかには「自社専用サイトに掲載する」と言って、一般媒介契約を結ぶケースも見られます。また買主側も、たとえ時間がかかったとしても、自分たちで見つけようとします。

これは一見、悪い話ではないように思えますが、より多くの不動産会社の目に触れたほうが、高く売れる可能性があるといえます。

そのため、レインズへの掲載が任意である「一般媒介契約」よりは、掲載義務のある「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を選んだほうがよいです。

複数の会社に声を掛けたい場合は一般媒介契約

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、1つの不動産会社としか契約を結ぶことはできません。そのため、もし複数の不動産会社に声を掛けたいという場合は、一般媒介契約で依頼することになります。

しかし、一般媒介契約ではレインズへの登録は任意のため、掲載されない可能性が高いことには注意が必要です。対策として、受け入れられるかは不明ですが、特約などに「レインズに掲載すること」を入れておくことも一つの手です。

ただし、人の心理として「複数のなかの1社」よりは、「1社だけ」のほうが頼られた感じがするものです。そのため、他社で成約することがないとわかっている専任媒介契約のほうが、頑張ってくれるケースもあります。

【準備①】所有物件の資料を揃える

一括査定を依頼する前には、物件を取得した際の「契約書類」や「権利証」などがあるかを確認しておきましょう。契約書類があれば、物件取得時の情報がわかるため、査定がスムーズに行えます。

権利証に関しては、見当たらないケースも多く見られますが、その際は再発行や名義変更が必要なこともあります。

【準備②】不動産売却の優先事項を決める

不動産を売却する際は、誰しも「高く売りたい」「早く売りたい」という目標を掲げるものですが、どちらもとなると現実的に難しいこともあります。そこで、金額と時期のどちらを優先するのかを、最初にはっきりさせておくことがおすすめです。

時間がかかってもできるだけ高く売りたいのか、安くても早く処分したいのかを明確にしておくことで、不動産会社も動きやすくなります。

不動産一括査定サイトおすすめ6選【組み合わせ例も紹介】

※いえぽーと編集部調べ
（調査方法：不動産売却経験のある20～60代の男女にWebアンケート）

不動産一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、不動産売却経験者80名に売却時に利用した不動産一括査定サイトのアンケートを実施しました（※少数票の不動産一括査定サイトに関しては表示しておりません）。

そのアンケート結果も踏まえて、「利用してみた感想」「運営歴の長さ」「利用者数の多さ」「サイトの特徴」から信頼できるおすすめの不動産一括査定サイト 6つを選びました。

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数12万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらにご自身の住まいに合わせて、不動産一括査定サイトを組み合わせて利用することが売却成功のための上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになり、自分に合った不動産会社が見つかりやすくなります。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各一括査定サイトの特徴は以下の通りです。

HOME4U

おすすめ度

           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

• 提携1,000社以上
• 運営歴が長い
• 大手に強い
• 地元密着に強い

こんな人におすすめ

1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数	1,000万人以上	運営開始年	2001年
提携不動産会社	約1,500社
最大同時査定依頼	6社
対応エリア	全国
運営会社	株式会社NTTデータ・スマートソーシング

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すまいValue

おすすめ度

           

国内の不動産流通4割を占める超大手６社が直営する一括査定サイト

• 提携1,000社以上
• 運営歴が長い
• 大手に強い
• 地元密着に強い

こんな人におすすめ

1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計40万件以上、2021年度の仲介成約件数は12万件以上。
6社合わせて約900の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数	年間成約件数12万件以上	運営開始年	2016年
提携不動産会社	6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼	6社
対応エリア	全国 ※一部未対応
運営会社	三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産ソリューションズ、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

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SUUMO

おすすめ度

           

知名度抜群のポータルサイトが運営する一括査定サイト

• 提携1,000社以上
• 運営歴が長い
• 大手に強い
• 地元密着に強い

こんな人におすすめ

1. とりあえず知名度の高いサイトは利用してみたい
2. 査定してくれる不動産会社の候補をたくさん見たい
3. 物件が多くの買い手候補の目に触れてほしい

業界トップクラスの有名ポータルサイトによる一括査定。
提携する不動産会社の多さと広告力の強さはピカイチ。
電話番号を入力しなくても査定依頼できるのもうれしい。

利用者数	非公開	運営開始年	2009年
提携不動産会社	約2,000社
最大同時査定依頼	10社
対応エリア	全国
運営会社	株式会社リクルート住まいカンパニー

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イエウール

おすすめ度

           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

• 提携1,000社以上
• 運営歴が長い
• 大手に強い
• 地元密着に強い

こんな人におすすめ

1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数	1,000万人以上	運営開始年	2014年
提携不動産会社	約1,600社
最大同時査定依頼	6社
対応エリア	全国
運営会社	株式会社Speee

• 公式サイトはこちら

LIFULL HOME’S

おすすめ度

           

不動産ポータルサイトならではのネットワークで地元密着に強い

• 提携1,000社以上
• 運営歴が長い
• 大手に強い
• 地元密着に強い

こんな人におすすめ

1. 地元密着型の不動産会社に査定を依頼したい
2. 査定依頼時に不動産会社の詳細情報を確認したい
3. 同時にたくさんの会社に査定を依頼したい

日本を代表する不動産ポータルサイトによる一括査定。
独自ネットワークで地元密着の不動産会社と数多く提携しているため、
地方でも査定対応してくれる会社が見つかりやすいのが特徴。

利用者数	470万人以上	運営開始年	2009年
提携不動産会社	約1,700社
最大同時査定依頼	10社
対応エリア	全国
運営会社	株式会社LIFULL

• 公式サイトはこちら

イエイ

おすすめ度

           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実！各種サポートも豊富で安心

• 提携1,000社以上
• 運営歴が長い
• 大手に強い
• 地元密着に強い

こんな人におすすめ

1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数	400万人以上	運営開始年	2007年
提携不動産会社	約1,000社
最大同時査定依頼	6社
対応エリア	全国
運営会社	セカイエ株式会社

• 公式サイトはこちら

一括査定サイトを一覧で知りたいという方は、「不動産一括査定27サイトを紹介｜あなたに合ったサイトが見つかる！」の記事をご覧ください。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

不動産会社が査定時に重要視する5つのポイント

少しでも高額で査定してもらったり、売却したりしたいものですが、査定の際は次のようなことが重視されます。下記の5つのポイントについて、見ていきましょう。

• 立地条件
• 物件の種別
• 現在の物件状況
• 完売するまでの期間
• 資料 / 情報

立地条件

不動産売却において、立地は絶対に変えられない重要なポイントです。単に駅からの距離だけでなく、近隣の商業施設の状況や生活の利便性、場所の特性なども伝えておくとよいでしょう。

物件の種別

土地か建物か、物件の種別によっても査定額は違います。例えば、古い建物が建っている場合は、「古家付きの土地」として土地のみの価格で売られたり、解体費がかかったりすることもあります。

また、建物の場合は構造や階数も重要ですし、木造と鉄筋コンクリートでは、同じ大きさでも解体費がまったく異なります。さらに、同じ築20年だったとしても、評価額はまったく異なる点も知っておくとよいでしょう。

現在の物件状況

すでに空き家なのか、売主自身が住んでいるのか、ほかの誰かが住んでいるのかなど、現在の物件の状況も査定に大きく関わります。また、購入後にリフォームは必要か、必要なら簡単なリフォームで済むか、フルリフォームが必要なのかによっても査定は変わります。土地の場合も、解体直後の更地か解体が必要な建物があるかによっても違ってきます。

完売するまでの期間

すぐに売りたいとなると、安めの査定にせざるを得ないこともあります。目標金額がある場合は、どのくらいの期間を設けるべきかも、相談しておく必要があります。

資料 / 情報

物件の資料や情報がきちんと揃っているか、また売却者が複数いる場合は、意見調整ができているかなどによっても、売りやすさや査定額は変わってきます。さらに、あとで複雑な事情が発覚した場合は、査定額を減額されることもあるため注意が必要です。

不動産一括査定を失敗しないための4つのコツ

不動産の一括査定をする際に失敗しないためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここで、3つのポイントを確認しておきましょう。

【コツ①】複数の不動産会社から査定を受ける

査定サイトに登録されている不動産会社数には限りがあるため、複数のサイトを利用して、より多くの不動産会社と出会う可能性を広げることも、一つの手段です。

査定のもとになる情報は、多いに越したことはありません。複数の不動産会社から査定を受けることで、それぞれどのような視点で査定しているのかといった情報を集めることができます。

とはいえ、あまりに多すぎると負担になりかねないため、無理のない範囲で依頼しましょう。

【コツ②】営業マンの質や相性を確認する

物件を満足できる金額で売却できるかどうかは、最終的に営業マンに左右されるところが大きいといえます。そこで、営業マンの質を確認する意味でも、次の内容を質問してみましょう。

• 直近の販売実績
• 過去に高値で売却した実例やその時の販売戦略
• 自分の不動産をどういったビジョンで売却しようと考えているか

これらの質問をすることで、その営業マンにマーケット感覚があるかどうかがわかります。直近の販売実績などの事例については、不動産を高く売るためには必ずチェックしておかなければならないものです。

また、どういったビジョンで販売するかという質問には、あなたの不動産にどのような価値を見出しており、どういった客層に販売すればよいかについて、しっかりと考えていなければ答えられません。

これらを質問してみて、答えがあいまいだったり、世間話で話をはぐらかしたりした場合には、依頼は避けたほうがよいかもしれません。また、きちんとした答えが返ってきたとしても、担当者との相性が良いかも重要です。今後、安心して任せられる人物かどうかも、チェックしておくとよいでしょう。

【コツ③】査定結果の理由を必ず確認する

査定書には、査定のもとになった情報が添付されているので、その情報をどう判断し、どう読み取ったかを教えてもらいましょう。不動産会社のなかには、媒介契約を結びたいがために、相場からかけ離れた査定結果を提示するところもあります。

そのため、その理由が査定額にきちんと結びついているか、どのような買主をターゲットにしているのかを確認することは重要です。

そもそも、査定額を提示する際には、その根拠も売り手に明らかにしなければならないことが、『宅地建物取引業法』で定められています。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

引用：宅地建物取引業法第34条

もし査定額の根拠を明確にしない不動産会社があれば、依頼は避けておきましょう。

【コツ④】どのくらいの期間を見込んでいるかを確認する

不動産の売却は、できるだけ早く売りたい場合や、急ぎはしないもののできる限り高い金額で売りたい場合など、ケースバイケースです。

早く売却したい場合は、売却価格を安めに設定する必要が出てくることも考えられます。そのため、その査定額で、いつ頃までの成約を見込んでいるのかも、確認しておくとよいでしょう。

【不動産一括査定後】売却依頼する不動産会社の選び方

一括査定サイトで何社かに査定をしてもらったら、実際に依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。その際に、どのようなポイントを重視して選べばよいのかをチェックしましょう。

大手の不動産会社にこだわりすぎない

一括査定後は、どの不動産会社を選ぶというよりは、どの担当者を選ぶのかが重要です。たとえ大手であっても、よくない担当者はいますし、小さな会社でも優秀な担当者がいることもあります。何より「いかに自分に合う担当者に出会えるか」が大きなポイントになることは、覚えておきましょう。

多くの場合、ブランド力のある不動産会社なら、「なんとなく安心できる」と選ぶ人は多いものです。しかし、ブランド力のない街の小さな不動産会社でも、長く続いているところも少なくありません。

街の不動産屋の場合は独特のネットワークを作り、インターネットには載っていない小さな情報も、細々と収集しています。また、ブランド力のある不動産会社に比べ、街の不動産屋さんのほうが融通が利くので、意外にわがままを聞いてくれることも多いでしょう。

このような理由から、あまり大手の不動産会社にこだわりすぎずに、幅広く検討することをおすすめします。

不動産会社の得意・不得意を見極める

まず知っておきたいことは、ひと口に不動産会社といっても、賃貸中心の会社と売買中心の会社に分かれるということです。賃貸が中心の会社に売買の相談をしても、的外れになってしまうため注意が必要です。これを踏まえたうえで、不動産会社にはそれぞれ得意・不得意があることも知っておきましょう。

例えば、売主から媒介を依頼された物件を、同業に転売することを得意としている不動産会社も存在します。同業への転売なので、買主が見つかるのは早いかもしれません。ただし、その買主は同業の不動産会社なので、買取価格は安くなりがちです。なぜなら、物件を買い取った不動産会社が、さらに転売するためです。

また、媒介を依頼した売主と同じく、一般の人に売却することを得意とする不動会社もあります。この場合は、時間は掛かるかもしれませんが、同業が買主になるよりは高く売ることができる傾向があります。

こうして、それぞれに得意・不得意があることを把握して、自身の希望に沿った売却を実現してくれる会社を選びましょう。

メールや電話の返信は適切か

一括査定サイトを利用すると、お礼のメールや電話が来ます。その際は、担当者の話す内容に注目しましょう。

なかには、はじめから全力で営業をしてくる担当者もいます。しかし、こんな人には嫌な思いをさせられるケースが多いため、避けたほうが無難でしょう。

時間を守れるか

査定を依頼したあとで、不動産会社から「いつまでに資料を送ります」「いつまでに連絡します」と提示されることもあるでしょう。しかし、なかには約束の期限までに資料が届かなかったり、連絡が来なかったりするケースもあります。

期限を守ることは最低限のルールといえます。そもそも、約束を守れないような人は、「お客様の大切な資産を預かる」といった意識が希薄だといえるでしょう。そのため、万が一このような担当者だった場合は、候補から外すことをおすすめします。

物件のメリット・デメリットを明確に言えるか

不動産会社のなかには、良いことだけ言ってとにかく物件を預かろうとする担当者がいる反面、悪いことを言って安く、早く売ろうとする担当者もいます。

どちらも、自社の都合だけで動いているため、関わりたくない不動産会社といえます。担当者と話す際は、メリットとデメリットのどちらも提示してくれるかも確認しましょう。

【あわせて読みたい①】住み替え時の資金計画で大切なこと

家の買い替えや住み替えをする際に、売却時の資金計画の立て方について、売主がやるべきことや大切なことを確認しておきましょう。

住み替えローン利用後の家計シミュレーションを行う

住み替えの資金計画を立てる際は、ローンを利用したあとの家計シミュレーションをしておくことが大切です。

住み替えローンの利用後は、住宅ローンに比べて毎月の返済額がアップすることが多いからです。以前より給料も上がっている場合もありますが、今後、役職定年などで、収入が減ってしまう可能性は否めません。

また、家族環境に変化があったり、子供の進学などで教育費が増えたりすることも予想されます。ほかにも、新築物件を購入してから3～5年後に、建物にかかる固定資産税の額が、倍になることも意外に知られていません。

さらに、最近では地震保険に加入する人も増えています。地震保険の保険料は5年ごとに支払いますが、支払うたびに保険料が上がる傾向にあります。

事前に家計シミュレーションを行い、将来的にどのような費用がかかるのかを想定しながら、無理のない計画を立てるようにしましょう。

不動産売却でのお金の流れ（キャッシュフロー）を知っておく

今後のキャッシュフローを把握しておくことは、資金計画を立てる際には必要不可欠といえます。売却代金をあてにして次の物件を購入したり、翌年に税金を納めたりする可能性があるためです。

その際は、売却代金がいつ手元に入り、次の物件の購入にいつ充てることができるのかなど、お金の流れをきちんとと把握しておく必要があります。

また、翌年に納税する必要がある場合は「納税金額はいくらなのか」「いつまでに納付するのか」も知っておきましょう。税金は現金で納付するため「家の購入代金に充てたら、納税のための現金がない」ということにならないように注意が必要です。

国民健康保険・後期高齢者医療制度・介護保険の自己負担割合に留意

売主が70歳以上の年金受給者の場合は、不動産売却後の「国民健康保険」「後期高齢者医療制度」「介護保険」などの自己負担割合に注意しましょう。

不動産売却で得た利益も収入とみなされるため、「国民健康保険」「後期高齢者医療制度」「介護保険」の自己負担割合が「現役並み所得」とされます。そうなると今まで1割や2割だった自己負担が、翌年には3割負担になる可能性もあるということです。

「国民健康保険」「後期高齢者医療制度」「介護保険」における収入は、所得税や住民税とは異なる点を覚えておきましょう。

【あわせて読みたい②】住宅ローンが残っている不動産売却の場合はどうする？

不動産の売却を検討しているものの、住宅ローンの残債があるケースも少なくありません。そんなときに活用したい5つの方法を紹介します。

• 住み替えローンを活用する
• つなぎ融資を活用する
• 不動産担保融資を活用
• フラット35を活用する
• 不動産会社が紹介してくれる金融機関を利用する

住み替えローンを活用する

不動産売却時に住宅ローンの残債がある場合は、住み替えローンを活用することも一つの方法です。年収や勤続年数、年齢などに関してはどうにもしがたいものだといえます。

しかし、今日まで真面目に返済を続けてきた努力が、審査に有利に働くのであれば、ぜひ住み替えローンを利用しましょう。なお、返済の実績が評価につながるのは、現在返済中の金融機関のみということは知っておく必要があります。

とはいえ、住み替えローンはオーバーローンです。現状、担保割れの状態ということで、資金を貸す金融機関にとっては、それだけリスクの高い融資ということになります。そのため、当然ながら金融機関の審査も厳しくなります。

そこで、オーバーローンの状態を少しでも解消するために、自己資金をなるべく多く用意したり、今の家をできるだけ高く売ることができるように努めることが大切といえます。

つなぎ融資を活用する

住宅ローン残債のある物件を売却する際は、つなぎ融資を活用することもおすすめです。つなぎ融資は、旧居売却と新居購入のタイミングがずれてしまう人に向けた融資ですが、不動産会社の買取保証制度とセットになっています。

ただし、住宅ローンに比べて金利は高めで、保証されている買取額も査定価格の80％程度になる点には注意が必要です。

不動産担保融資を活用する

不動産を売却する際に住宅ローンが残っている場合は、不動産担保融資を活用する方法もあります。不動産担保融資は、資金使途や年齢に制限がなく、借り入れてから半年間は利息のみの返済でOKです。

また、なんといっても審査に要する時間が、最短3日程度という速さで、さらに保証人も不要という点も魅力といえるでしょう。ただし、銀行の住宅ローンに比べて、金利は2.6～5.9％などはるかに高く、さらに繰り上げ返済手数料が必要な点も知っておく必要があります。

フラット35を活用する

フラット35に関して、「銀行の住宅ローンは人を見て判断するが、フラット35は人ではなく物件を見ている」という話を聞いたことはないでしょうか。こうした話を裏付けるように、年収や勤続年数を問われることはなく、現在の家を売却する予定であれば、残債はないものとして融資を判断してくれます。

さらに、家を売る意思がある証拠として「売買契約書」ではなく「媒介契約書」を提示するだけで済む点も、使いやすい点といえます。

不動産会社が紹介してくれる金融機関を利用する

住宅ローン残債のある不動産を売却する際は、不動産会社に金融機関を紹介してもらうことも一つです。不動産会社と金融機関との間では、すでに実績があったりするなどして、強固な信頼関係が築き上げられています。その信頼を裏付けに、ローン利用者の審査基準が緩くなるのです。

つまり、不動産を売却するにあたり、どの会社に媒介を依頼するかが、住み替えローンの金融機関選びにつながるともいえます。したがって、不動産会社を選ぶ際は、取引のある金融機関についても確認するようにしましょう。

【あわせて読みたい③】FPが教える不動産売却にかかる税金を抑えるコツ

FP（ファイナンシャルプランナー）の観点から、不動産売却にかかる税金を抑える3つのコツを紹介します。

不動産会社が紹介する以外の税理士に具体的に相談する

不動産の売却時には各種税金がかかりますが、税金に関しては、税理士に相談することをおすすめします。不動産会社は、あくまで不動産売買の専門家であるため、税金のことは税金の専門家である税理士に相談しましょう。

相談する場合は、個人や資産税に特化した税理士なら、なおよいです。同じ税理士でも、法人に強い税理士の場合は畑違いといえます。

さらに、「不動産会社の紹介」以外の税理士に相談することで、より客観的でより中立なアドバイスがもらえます。

しかし当然ながら、相談をすれば税理士に報酬を支払わなくてはなりません。そのため、税理士に相談する際は、「何を相談したいのか」を明確にして、前もって税理士に伝えておくことが必要です。

そうすることでお互いに時間の節約にもなり、税理士から密度の濃いアドバイスをもらえます。

「売り時」以外の「タイミング」にも気を配る

不動産売却での税金を抑えるためには、売却するタイミングも重要です。タイミング次第で特例や控除の利用の可否が変わります。例えば、「居住用財産の3,000万円の特別控除」の要件の一つに「住まなくなってから3年が経つ日の属する年の年末までに売ること」というものがあります。

また、相続税を納めた場合だと、「相続開始をした日の翌日から3年10ヶ月が経つ日」までに売ることができれば、「取得費加算の特例」が利用でき、相続税の計算に有利です。

さらに、売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡」に該当します。居住用財産で同じく10年が経っていれば、「軽減税率」が適用になります。

このように、売却のタイミングで税金の控除や特例の利用ができるかどうかが変わるので、売り時以外のタイミングにも注意することが必要です。

購入代金がわかる書類を探す

税金を計算する際に購入時の契約書など、購入代金がわかる書類がなければ「概算取得費」となってしまいます。概算取得費は、売却代金のわずか5％に過ぎません。

したがって、契約書などが見つからない場合は、当時の預金通帳など、購入代金がわかる書類を何が何でも探しましょう。なお、証拠の種類として、当時の日記が認められたケースもあるようです。

不動産一括査定を正しく理解して満足のいく売却を行おう

不動産一括査定にはメリットだけでなくデメリットもありますが、上手に使えば非常に便利なものです。納得のいく不動産会社と出会うためには、一括査定の使い方のコツを知ることとある程度、自身で情報収集することが必要です。

一括査定サイトをうまく活用しながら、信頼できる不動産会社に依頼をして、不動産売却を成功させましょう。