不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順｜一括査定との違いとは

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不動産売却を行う時、自分の持ち家などがいくらになるかを知ることが、売却への第一歩になりますが、その手段として「査定」という方法を行うのが一般的です。

参考：不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

自分の不動産がどの程度の値段で売れるのかを知る為に、以前は不動産会社に個別に依頼して査定を行ってもらうのが普通でしたが、近年「一括査定サイト」などが増えてきて、ネットで気軽に査定依頼できる状況が生まれています。

今回は、そもそも査定を行う目的や、どういった査定方法があるのかなどの基本的な知識をご紹介していくとともに、一括査定のメリットやデメリット、実際に査定を行う際の手順などをご紹介していきますので、参考にしていただければ幸いです。

不動産売却時に査定を受ける目的は不動産の売却額を知るため

そもそものはなしとして、査定をなんの為に行うかをご存知でしょうか？ あたりまえかもしれませんが、不動産査定の最大の目的は不動産を売った時の相場を知る為に行います。

不動産の価値（評価額）を測る方法は主に３つあって、

• 市区町村の役所から来る「固定資産税納税通知書」をみて、課税価格から不動産の価値を推測する方法
• 不動産が存在する地区の市区町村役所で評価証明書を取得する方法（相続時）
• 路線価をもとに、細かい計算をする方法

さらに、不動産（土地）は「一物四価」と言って、「実勢価格、公示価格、路線価、固定新税評価額」の４つで価値を判断していきます。

当然、最も正確なのは不動産会社や不動産鑑定士に依頼して、細かく評価額を計算してもらうことだと思いますが、こういったことを行うことで、不動産の売却額を計算していくわけです。

不動産売却時の査定方法とその種類

実際に不動産の価格を査定してく方法には、「必要最低限の情報で概算を行う机上査定」と、「依頼者から詳細な資料をもらい、役所との確認作業や実際に現地へいって調査する訪問査定」の２種類があります。

机上査定

一般的に「一括査定サイト」としてサービスを展開しているのは全て机上査定になると言えます。別名簡易査定とも呼ばれており、インターネット上で査定を完結させる方法ですので、「土地の境界線」が曖昧になったり、「物件自体の細かい状況」が反映されないため、利用する一括査定サービスで査定額に差が生まれやすいものとなっています。

不動産の実際の価格（実勢価格）を出す時・・・

1. その不動産を新築した場合にかかる費用（原価）
2. 似たような不動産がいくらで市場に出ているか（比較）
3. その不動産でどの程度の利益がだせるのか（収益）

この３つのポイントを総合的に判断していくのですが、机上査定（一括査定）の場合はそれを概算して計算していくということになりますね。

訪問査定

訪問査定は机上査定に比べてはるかに細かく価格を出していく方法で、依頼者からの書類提供はもちろんのこと、関係各所（役所・法務局など）に実際に足を運んで調査を行い、時間をかけて査定していく為、価格が出るまでに２週間程度の時間はかかりますが、より正確な価格を出すこともできます。

訪問査定で見られるポイント

訪問査定のメリットとデメリット

デメリットの方が目立ちますが、不動産の売却で一番重要なのはできるだけ高い値段で売ることですので、多少面倒でも、できるだけ正確な査定額を出すことで、高く売れる可能性があるのであれば、訪問査定をやっていただくことをおすすめしたいですね。

訪問査定の手順と必要な書類｜査定にかかる費用は？

机上査定に関しては特に用意するものはないので、そのまま査定サイトを利用していただければと思いますが、訪問査定の場合は色々と用意するものが多いので、簡単に確認しておきましょう。

訪問査定の主な流れ

必要書類の例

絶対に必要になるかはわかりませんが、不動産会社から指定されることが多いものをあげてみました。

査定には関係ないかもしれませんが、実際に売却するときには他にもいろいろ必要になる書類もありますので、「【チェックリスト付】不動産売却で揃える必要書類はやわかり」もご覧いただくと良いかもしれません。

査定費用は無料が多いが時間がかかる

不動産の査定は多くの場合無料で行ってくれます。だた、時間がかかるのがネックになるでしょう。実際に訪問にきてからは1時間～2時間程度ですが、査定結果がでるまで1週間〜２週間程度は見込んでおきたいところです。

査定でわかったことを役所や法務局に確認することもあるでしょうから、その手続きに躓くと、さらに期間が伸びることは予想されますね。

不動産売却の一括査定サイト使うメリットとデメリット

最後に、不動産売却の一括査定を行うメリットとデメリットについてご紹介しておきます。インターネット上から簡単に利用できてすぐに結果がわかる手軽なものではありますが、机上査定で価格を出していることの他にもいくつかメリットとデメリットもあります。

図：不動産一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトを利用するメリット

参考：不動産一括査定26サイトを紹介｜あなたに合ったサイトが見つかる！

一括査定サイトを利用するデメリット

参考：不動産一括査定サイトを利用するデメリット

まとめ｜賢い査定の方法とは？

不動産売却の査定に関する内容は以上になります。査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の２種類があることがわかりました。価格は正確に出したいところですので、訪問査定を行うことをおすすめはしますが、

1. まずは一括査定でおおよその相場を調べてみて
2. そこから詳細な価格を出してもらう

というのが、賢い査定の手順かと思います。

不動産によって価格に差が出てくるのはお伝えした通りなので、一括査定のなかで、高額な値段をつけた不動産を２〜３選んで、訪問査定をお願いすることで、より高額に不動産を売却できる可能性は高まるのではないかと思います。

不動産の売却を検討中の方へ

不動産を売却する際は、あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

不動産会社探しで役立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。

一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなります。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

「信頼性」「運営歴」「利用者数」の観点からおすすめできる６つの一括査定サイトをご紹介します。

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【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

≫おすすめ度の定義について

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られていますが、複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。