岡山市内では中古マンションの市場が安定しています。市内でマンション売却を考えているなら、今は売り時といえるでしょう。

「中古マンション市場が安定しているなら値上がりを待ちたい」という気持ちにもなるかと思いますが、それはリスクがあります。値下がりのサインも見え始めているからです。

まだ「見え始めている」だけなので売り急ぐ必要はありませんが、売却活動の準備には取りかかっておいたほうが安心でしょう。家計において最大の資産であろうマンションを、適正価格で売るためには自衛策が欠かせないからです。

この記事では、岡山市内で中古マンションを高値で売却するコツと、売却仲介を信頼して任せることができる不動産業者の選び方を紹介します。

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岡山市のマンション相場

全国指定流通機構連絡協議会の不動産取引情報サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)のデータで、岡山市内の中古マンションの相場を見ていきましょう。

直近2年間のマンション売却価格相場

以下の表は、岡山市内のマンション売却価格の「2018年12~2019年2月」から「2020年9月~11月」までの2年間の推移です。

項目 2018年12月~2019年2月 2019年3月~5月 2019年6月~8月 2019年9月~11月 2019年12月~2020年2月 2020年3月~5月 2019年6月~8月 2020年9月~2020年11月
合計成約数(件) 84 113 113 85 91 92 88 109
平均成約価格(円) 1856.61万円 1876.60万円 1618.81万円 1808.38万円 1940.95万円 1831.98万円 1904.15万円 2128.62万円
平均㎡単価(円/㎡) 25.72 25.97万円 23.21万円 24.67万円 26.18万円 25.40万円 25.89万円 28.26万円
平均専有面積(㎡) 70.03 70.35 67.58 70.36 73.78 69.15 70.86 72.86

参考:レインズマーケットインフォメーション

平均成約価格を見ると「2018年12~2019年2月」の1,856万円から「2020年9月~11月」の2,128万円へと急上昇しているかにみえます。

しかし、他の月を見てみると、1800~1900万円台前後で推移していることからも、「2020年9月~11月」が一時的に高かったと見るのがよいでしょう。

つまり、全体的に見れば、岡山市の市場は安定しているといえるのではないでしょうか。

直近2年の間取り別販売件数の推移

続いて、同じ期間の岡山市内の間取り別販売件数を見ていきましょう。

項目 2018年12月~2019年2月 2019年3月~5月 2019年6月~8月 2019年9月~11月 2019年12月~2020年2月 2020年3月~5月 2019年6月~8月 2020年9月~2020年11月
合計成約数(件) 84 113 113 85 91 92 88 109
2部屋以下件数(件) 37件 36 46 35 28 39 31 39
3部屋以上件数(件) 47件 77 67 50 63件 53件 57 70

参考:レインズマーケットインフォメーション

他の多くの地域と同様、岡山市でも3部屋以上のファミリー向け物件の売買割合が一貫して多いことが読み取れます。

岡山市のマンション相場を調べる方法

マンションオーナーが「売ろう」と考えたときにまずしておきたいのは、レインズで売却対象のマンションがある地域の相場を調べることです。

レインズのサイトには以下からアクセスできます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズを使えば、売却対象のマンションがある地域で売買されたマンションの単価、住所、最寄り駅からの距離、専有面積、間取り、築年などがわかります。これらのデータは全国の不動産業者が集めているものなので、信頼できる情報です。

レインズの利用には、登録も個人情報の入力も必要ありません。

レインズで価格をこまめにチェックしていると、相場観が養われるでしょう。

岡山市のマンション売却事例

岡山にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、岡山市内の各区における成約記録の一例です。

所在地 最寄駅/所要時間 取引額 間取り 面積 建築年 構造 取引時期
北区 岡山/14分 3,100万 2LDK 65m² 平成19年 RC 2020年4-6月
北区 岡山/25分 250万 1K 25m² 平成2年  SRC 2019年7-9月
中区 岡山/30-60分 3,800万 4LDK 95m² 平成28年 RC 2019年10-12月

参考:国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

信頼できる不動産会社を見抜く方法

自分のマンションを売却する際は、不動産業者に仲介を依頼することになるでしょう。

しかし、岡山市内には多くの不動産業者があります。このなかから、自分に合った不動産業者はどのように見つけたらよいのでしょうか。

複数の不動産業者に査定を依頼する

まずは複数の不動産業者に、売却対象のマンションの査定を依頼してください。1社の査定だけだと、そこが出した査定額や根拠が妥当なものなのか、判断する材料が少なくなってしまいます。複数社の査定結果を比べてみることが大切です。

担当営業マンに4つの質問をする

査定の対応にあたってくれた営業担当者に、次の4つの質問をしてみてください。

  • 「宅地建物取引士」の資格を持っていますか
  • 最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を教えてください
  • 高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください

ぶしつけな質問に思えるかもしれませんが、優秀な営業担当者であれば「顧客は自分の実力を知りたがっている」とすぐに察するでしょう。そのため、むしろ自己PRのチャンスと思って、これまでの実績や販売戦略を披露してくれるはずです。

もし営業担当者が不機嫌になって大雑把な回答しかしなかったら、パスしたほうがよいでしょう。

査定の根拠を聞く

営業担当者から査定金額が知らされたら、必ずその金額の根拠を尋ねてください。

対象マンションの地域相場をベースに、マンションブランドや内装の評価、地域特性など、細かな部分まで加味してくれているようであれば、信頼してもよいでしょう。逆に、ただの「相場」を根拠にした説明しかなければ、やはり候補から外したほうが無難かもしれません。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者のなかには、マンション売却を苦手にする会社もあります。そのような不動産業者は中古マンションの購入希望者をそれほど抱えていないので、適正価格で売れないばかりか、売却期間が長期化する恐れがあります。

業者のホームページなどで、マンション売却の実績がしっかりありそうかどうかを確かめておきましょう。また、先ほど紹介した4つの質問に対する回答でも、中古マンションの取り扱いが得意かどうかがわかります。

地元に根付いた業者を候補に入れる

複数の不動産業者に査定を依頼するとき、そのなかに岡山市を地盤とする地元の不動産業者を含めるようにしてください。

中古マンションを購入する人の8割はそのマンションの半径2キロ圏内に住んでいる、というデータがあります(※)。地元密着の不動産業者なら地元の顧客を多く抱えているので、早期売却が期待できます。

※参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで岡山市のマンション売却が得意な業者を探す

ここまで、信頼できる不動産業者を選ぶためのポイントを解説してきました。それを効率的に行える「一括査定サイト」について、ここでご説明します。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,500社 全国 約1,000万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産ソリューションズ
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

SUUMO

公式サイトへ
【長所】
・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる
・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能

【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

公式サイトへ
【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
HOME4U
公式サイトへ

すまいValue
公式サイトへ

SUUMO
公式サイトへ
イエウール
公式サイトへ

ライフル・ホームズ
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
ポイント ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

 公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

岡山市内のマンション市場は安定しているので、「もう少し値上がりしてから売却する」という選択も自然に出てくるでしょう。

しかし、2020年に入って経済指標に陰りが見え始めていることに注意してください。大都市圏に比べ、地方都市は不景気の影響を真っ先に被りやすいといわれています。中古マンション市場が安定している今こそ「売り時」という考え方を持ってもいいかもしれません。

まずはいくつかの不動産業者に査定を依頼し、金額を把握し、不動産業者とコネクションを作っておけば、いよいよ動こうというときに売却活動がスムーズに始められるでしょう。

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