神戸でマンションの売却を考えている方は、そろそろ本格的に売却の準備に取りかかったほうがいいかもしれません。売買の成約件数は安定しているものの、平均成約価格が上昇傾向にあるからです。

また、自宅用のマンションは「売ろう」と思ってすぐに売れるものではありません。

不動産は買主が見つかるまでに時間がかかり、その後の手続きも含めると、現金として回収するまでには一定の時間がかかるからです。

したがって、マンションの査定を不動産仲介業者に依頼し、営業マンとのコネクションを作っておくのが一つの戦略になります。

この記事では、神戸市内の中古マンション市場の動向を探りながら、不動産仲介業者の正しい選び方を解説していきます。

個人が自身のマンションを適正な価格で売却するには、マンションのある地域の不動産動向を常に把握しておく必要があります。

そこで、神戸でマンションの売却を考えている方は、神戸市内の中古マンションの相場を観察しておく必要があります。

全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」から、2018年11月~2020年10月の2年間の成約件数、平均成約価格、平均平方メートル単価、平均専有面積の推移を見てみます。

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直近2年間のマンション売却価格相場

当サイト「いえぽーと」で相場検索が可能です
「いえぽーと」では、国土交通省が提供する不動産取引価格情報を元にした最新の不動産価格相場を検索することができます。以下をクリックすると、検索画面に進めます。

▶ 
神戸のマンション相場を調べる ◀

市区町村はもちろん、駅名や町名単位でも検索可能で、不動産の面積に応じた相場を表示することもできます。築年数や最寄駅からの徒歩分数、間取りなどと相場の関係がひと目でわかるグラフも掲載していますので、ぜひ活用してみてください。

神戸市内の中古マンション市場の指標となる数字を並べてみました。

項目 2018年11月~2019年1月 2019年2月~4月 2019年5月~7月 2019年8月~10月 2019年11月~2020年1月 2020年2月~2020年4月 2020年5月~2020年7月 2020年8月~2020年10月
合計成約数(件) 512件 663件 540件 582件 565件 618件 511件 635件
平均成約価格(円) 2075.69万円 2296.37万円 2181.22万円 2168.93万円 2135.06万円 2165.40万円 2058.54万円 2286.77万円
平均㎡単価(円/㎡) 30.08万円 31.91万円 31.54万円 30.84万円 29.92万円 30.96万円 29.04万円 32.03万円
平均専有面積(㎡) 69.37㎡ 71.91㎡ 69.28㎡ 70.98㎡ 70.70㎡ 70.03㎡ 70.93㎡ 70.93㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

成約件数に変動は見られない

毎年2~4月が600件台と上昇しているため、マンションの売買が活発になるこの時期が比較的売りやすい時期だといえるでしょう。

2020年はコロナの影響が懸念された年でしたが、直近の2020年8~10月では、成約数が大幅に増えているので、ネガティブな影響はそれほど気にしなくても問題なさそうです。

平均成約価格は横ばい傾向で直近では上昇

神戸市の平均成約価格に関しては、全体的に横ばい傾向ですが、直近では上昇しました。

今後も大きな経済の変化がない限りは価格変動は少ないことが想定できるので、タイミングを見計らって売却するのがよいでしょう。

平均㎡単価・専有面積に変化なし

平均㎡単価・専有面積は、それぞれ30万円/㎡・70㎡前後を推移しており、大きな変化は読み取れません。

直近2年の間取り別販売件数の推移

神戸市内の中古マンションの間取り別販売件数の推移を見ていきましょう。

項目 2018年11月~2019年1月 2019年2月~4月 2019年5月~7月 2019年8月~10月 2019年11月~2020年1月 2020年2月~2020年4月 2020年5月~2020年7月 2020年8月~2020年10月
合計成約数(件) 512件 663件 540件 582件 565件 618件 511件 635件
2部屋以下件数(件) 164 225件 199件 197件 186件 200件 162件 216件
3部屋以下件数(件) 348件 438件 341件 385件 379件 418件 349件 419件

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

「2018年11~2019年1月」の2部屋以下の割合は32%、3部屋以上の割合は68%でした。

その2年後の「2020年8月~10月」では2部屋以下は34%、3部屋以上は66%です。

大きな違いは見られません。このことから、単身者向け・ファミリー向けの間取りの需要は一定的であることが分かります。

神戸のマンション相場をレインズで調べる

上記のレインズのデータは、誰でも簡単にチェックすることができます。

下記にアクセスして、あとは調べたい不動産の種類、都道府県、地域を入力するだけです。

レインズマーケットインフォメーション

個人情報を入力する必要もありませんし、もちろん無料です。

レインズの情報はこまめにチェックしましょう。

定期的に相場を確認することで「相場観」が養われます。相場観はとても重要で、不動産仲介業者の営業マンに相談するときも質問内容の厚みが増しますし、購入希望者と価格交渉するときも根拠のある主張ができます。

神戸のマンション売却は半数以上が築20年超

次に紹介するデータは、2018年11月から2020年10月までの2年間の、成約件数に占める築年数ごとの割合です。

参考:レインズマーケットインフォメーション

築20年超のマンションの割合が、どの期間でも半数以上を占めており、次いで築15年超20年以内や築10年超15年以内となっています。

神戸では、ある程度築年数が経ったマンションでも、十分に売却が可能ということです。築年数が古いマンションオーナーほど売却する傾向がある、ともいえます。

ただし、築50年前後になってくると、老朽化が懸念されるので、売りやすいというわけではないかもしれません。懸念を払拭するだけの修繕の履歴があったほうが安心です。

リフォーム・リノベーションを施したうえで売却する、ということも選択肢に挙がるでしょう。

神戸のマンション売却事例

神戸にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、神戸における成約記録の一例です。

所在地 最寄駅/所要時間 取引額 間取り 面積 建築年 構造 取引時期
中央区 神戸/2分 1,700万 1K 25m² 平成22年 RC 2020年1-3月
中央区 三ノ宮/7分 1,600万 1K 25㎡ 平成22年  RC 2020年1-3月
東灘区 魚崎/14分 1,100万 3LDK 70m² 昭和60年 RC 2020年4-6月
須磨区 須磨/11分 1,500万 3LDK 80㎡ 平成9年 RC 2019年10-12月

参考:国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ方法と、高く売却するためのポイント

個人が自分のマンションを売却するとき、売却の仲介を不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。不動産の売却は簡単ではありませんし、数千万円規模の大きなお金が動くので、プロの助けを借りたほうがよいからです。

では、頼りになって信頼できる不動産仲介業者は、どのように探したらいいのでしょうか。

また、自分のマンションをなるべく高く売るには、どのような点に注意したらよいのでしょうか。

担当営業マンに4つの質問をする

不動産仲介業者の営業マンのスキルを簡単に確認できる方法があります。それは次の4つの質問をすることです。

宅地建物取引士の資格を持っているか尋ねる

宅地建物取引士は、不動産売買について専門的な知識を有する国家資格です。事業所ごとに一定人数の配置が求められていますが、不動産売買の仕事自体はこの資格がなくても行うことができます。

そのため、宅地建物取引士の資格を持っていない営業マンに出会うことも珍しくないでしょう。

逆に言うと、この資格を持っている営業マンは、不動産取引についてそれなりに専門的な知識を持っていると考えられるので、客観的に信頼がおけるポイントになるでしょう。

最近の販売実績を尋ねる

営業マンに最近の販売実績を尋ねてください。販売実績によって、その営業マンの得意分野がわかります。

例えば、一戸建てを多く扱っている営業マンであれば、今回たまたまマンション売却の仲介を会社から指示されたのかもしれません。そうであるならば、マンション売却は詳しくないかもしれません。

過去に高値で売却した実例を尋ねる

高値で売却することは売主にとってはメリットになりますが、買主側としては歓迎できないことです。つまり高値売却の事例を多く持っている営業マンは、売主側に立ってくれる人で、また高値で売却するノウハウを持っている人だといえます。

高く売却したときの販売戦略や販売方法を尋ねる

高値で売るには、販売戦略や販売方法を工夫する必要があります。

営業マンからどのような販売戦略や販売方法を用いたのか聞くことができれば、今回のマンション売却仲介でも同じ販売戦略と販売方法を採用してくれるでしょう。

査定の根拠を聞く

自分のマンションの査定は、複数の不動産仲介業者に依頼してください。そして営業マンが査定額を出したら、必ずその金額の根拠を尋ねてください。

根拠を詳しく説明してくれ、それが納得できるものであれば、その営業マンは優秀である可能性が高いでしょう。

注意しなければならないのは、他社の査定額をはるかに上回る査定額を提示した不動産仲介業者です。売却仲介の契約(媒介契約といいます)を取りたいがために、根拠のない査定額を出している可能性があります。

もしそうなら、その査定額で売却できる可能性は低く、結局、売却活動を始めて間もなく売り出し価格を下げることになります。

いい加減な査定額を出す営業マンは、その他の仕事もいい加減かもしれません。そうなれば顧客である売主のフラストレーションが溜まるばかりです。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者とひと口に言っても、その特徴や得意分野はさまざまです。マンションの売買を得意とする不動産仲介業者がある一方で、一戸建てを得意とする会社もあります。法人が得意で個人の顧客は得意でない企業もあります。

マンションを売ろうとしている売主は、個人向けマンション売買を得意とする不動産仲介業者を探してください。

営業マンにマンション市場の動向を尋ねてもいいですし、業者のホームページをみてマンション情報が多かったり、マンションを売却した顧客の「声」が掲載されていたりすれば、マンションに強い業者である可能性が高いといえるでしょう。

地元に根差した業者を選ぶ

すでに述べた通り、マンションの査定は複数の不動産仲介業者に依頼するのがおすすめです。その複数社のなかに、神戸に密着した地元の不動産仲介業者を加えるようにしてください。

中古マンションの購入者の8割は近隣住民である、というデータがあります(※)。そのような地元の顧客情報は、地元に強い不動産仲介業者が握っています。

【参考記事】

一括査定サイトで神戸のマンション売却が得意な業者を探す

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,500社 全国 約1,000万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産ソリューションズ
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

SUUMO

公式サイトへ
【長所】
・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる
・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能

【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

公式サイトへ
【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
HOME4U
公式サイトへ

すまいValue
公式サイトへ

SUUMO
公式サイトへ
イエウール
公式サイトへ

ライフル・ホームズ
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
ポイント ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

 公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

神戸市内の中古マンション市場では、成約価格に上昇傾向が見られますので、売りたいタイミングで売却するのがよいでしょう。

注意点としては、タイミングよりも、どの不動産会社に依頼するかの方がずっと重要だという点です。

特に、優秀で誠実な営業マンであれば「今すぐ売るつもりはないが、念のため査定額だけ知っておきたい」と言えば、その意を汲んで査定を行ってくれます。

マンション売却で損をしないために、準備を怠らないようにしたいですね。

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