千葉市内のマンション売却はここがポイント｜相場と売り時を解説

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千葉市内でマンション売却を検討されている方は、そろそろ本格的に売却活動に乗り出したほうがいいかもしれません。ここ1～2年ほどは千葉市内でも中古マンションの価格は安定していましたが、2020年に入って市場が横ばいの状態を見せているからです。

まだ、値上がりする余地もあるかもしれません。しかし、よほど不動産業界や市場動向に詳しくない限り、「売却の大成功」を追い求めるより、「失敗しない売却」を心がけたほうが無難です。売却を延期しているうちに千葉市内の中古マンション価格が下落基調に入れば、売る人があふれて自分のマンションが市場のなかで埋没してしまいます。

結果、「叩き売り」するしかなくなる事態に陥りかねません。

最悪の事態を避けるには、価格が安定している「今こそ」売却活動に乗り出して、しっかりした価格で購入してくれる買主を探すのが安全策でしょう。少なくとも、不動産業者による査定は済ませておきたいものです。

この記事では、千葉市内のマンション相場を確認していきます。また、売却時の不動産会社選びの注意点、その際に役立つ一括査定サイトについても、解説していきます。

千葉市のマンション相場

千葉市内のマンション相場は横ばい、下降気味の状態です。

その特徴を解説します。

直近２年間のマンション売却価格相場

千葉市内のマンション相場を観察するには、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）が便利です。

以下の表は、レインズを使って、千葉市を含む千葉県中央部のマンション売却価格について、「2018年12～2019年2月」から「2020年9月～11月」までの2年間の推移を調べたものです。

3ヶ月間を1期間としています。

参考：レインズマーケットインフォメーション

今年はコロナの影響か、前半は成約件数・平均成約価格ともに下落傾向でしたが、6月以降は回復傾向を見せています。

外部要因なのでどうなるかはわからないですが、今後もこの回復傾向を継続して欲しいですね。

直近2年の間取り別販売件数の推移

それでは次に、同じ2年間の、千葉市内を含む千葉県中央部ののマンションの間取り別販売件数を見てみましょう。

参考：レインズマーケットインフォメーション

3部屋以上のマンションの割合が一貫して多い傾向にあるようです。

これは、市場が好況であることを利用して住み替えをしている家族が多いことを示唆しているのかもしれません。

レインズで千葉市のマンション相場を調べる

マンションの売却の検討を始めたら、まずは以下のレインズのサイトを開き、自分のマンションの相場を確認しましょう。

レインズマーケットインフォメーション

レインズには、実際に取引された中古マンションの住所、単価、専有面積、築年数などが掲載されています。レインズに掲載されている情報は全国の不動産会社が提供したものなので、正確な情報といえます。

自分のマンションと同じ住所の物件を探すことで、相場がわかります。

レインズを使うときにユーザー登録や個人情報の入力は必要ありません。売却活動をしている間は、こまめにレインズをチェックすることをおすすめします。

千葉市のマンション売却事例

千葉にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、千葉市内の各区における成約記録の一例です。

参考：国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。こちらから検索することであなたの物件のエリアにおける成約事例も調べられるので併せてご活用ください。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

残念ながら、すべての不動産業者の営業担当者が、マンションを高値で売るコツをつかんでいるわけではありません。そこで、マンションのオーナーが営業担当者を見極める目を持っておく必要があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

優秀な営業担当者と出会うには「選択」をしなければなりません。そこで複数の不動産業者にマンションの査定を依頼しましょう。

各社の営業担当者と会って話をすれば、それぞれが持つ不動産の知識や情報量、スキルを推測できます。

担当営業マンに4つの質問をする

営業担当者の力量を見極める簡単な方法があります。それは次の質問を、営業担当者にぶつけてみることです。

質問の言葉と、質問の意図を紹介します。

「宅地建物取引士」の資格を持っていますか

宅地建物取引士の資格は、今では若手営業担当者も持っているケースが増えてきました。したがって中堅以上の営業担当者がこの資格を持っていなかったら、パスしたほうがよいかもしれません。

最近の販売実績を教えてください

販売実績は、物件の概要、住所、価格、時期など具体的に尋ねてください。販売実績が多いほど、そして1件あたりの売買価格が大きいほど、頼りになる営業担当者であると推定できます。

過去に高値で売却した実例、そのときの販売戦略や販売方法

過去に高値で売却した実績が多い営業担当者ほど、売主（マンションオーナー）の立場になって売却活動をしてくれる人といえます。また高値販売の戦略や方法を聞き出せば、その戦略や方法を自分のマンション売却でも使ってもらえます。

査定の根拠を聞く

各社の営業担当者から査定額が出てきたら、なぜその価格になったのか根拠を尋ねてみてください。査定額のベースとなる金額は、各社大体同じです。それは各社の営業担当者が同じ情報を持っているからです。

しかし売却対象のマンションを実際に見て、プラス評価するポイントとマイナス評価するポイントは、営業担当者によって異なります。

例えば、リビングダイニングに接している和室がないことをプラスに評価した営業担当者がいたとします。それは、その営業担当者の顧客に、リビングダイニング横の和室を必要としない人が多いからです。

つまりその営業担当者は「この間取りなら売りやすい」と感じたわけです。そうであれば、高値売却が期待できるので、その営業担当者に売却の仲介を任せてもよいでしょう。

逆に、査定額の根拠を聞いたときに「この地域では大体これくらいですよ」としか言わない営業担当者、仲介を依頼するには少し不安が残ります。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者にはそれぞれ得意分野と不得意分野があります。マンションオーナーが見つけなければならないのは、マンション売却が得意な不動産業者です。

不動産業者の公式ホームページを閲覧して、中古マンションの紹介が多ければ、マンション売却が得意な業者である可能性が高いでしょう。

地元に根差した業者を選ぶ

実際にマンション売却の仲介先を検討するときは、千葉市に根差した不動産業者を候補に含めてください。中古マンションの購入者の約8割が、対象マンションの半径2キロ以内の近隣住民だといわれています(※)。

千葉市の地場の不動産業者であれば、地域の買い手情報を持っているので、購入希望者を早く見つけてきてくれます。

しかも地元の不動産業者なら、売却対象のマンションのことや、そのマンションが建っている地域のこともよく知っている可能性が高いです。そのような会社の営業担当者であれば、購入希望者にマンションや地域の魅力をPRしてもらえます。

大手への依頼を検討する場合であっても、地域に営業所を構えている会社を候補にしてみてください。それぞれの営業所が地域の情報を収集しているでしょう。

※参考：不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで千葉市のマンション売却が得意な業者を探す

信頼できる不動産業者選びのポイントについて理解していただけたでしょうか。ここでは、それを効率的に行える「一括査定サイト」についてご説明します。

すでに解説してきた内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使って不動産業者探しをするメリットについて、順を追って説明していますので、参考にしてみてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

中古マンション市場が冷え込むと、途端に売りにくくなります。千葉市内では、今はまだ価格が安定しているので、売りやすい環境にあります。

少なくとも、不動産業者によるマンションの査定は終わらせておき、査定額さえ把握しておけば、資金繰り計画や次の家探しもスムーズに進められます。マンションの売却を考えているなら、本格的な影が差す前に動き出したほうがよさそうです。