京都市内のマンション売却はここがポイント｜相場と売り時を解説

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京都市内の中古マンション市場は今、勢いがあります。全国の中古マンション情勢を見渡すと、値下がり傾向にある地方都市もあるので「京都ブランド」の強さを改めて実感します。京都市内のマンションオーナーも同じ印象を持っているのではないでしょうか。

では、京都市内の中古マンションはもう少し値上がりを待って売却をしたほうがいいのでしょうか。必ずしもそうとはいえません。なぜなら、上昇しきった中古マンション価格はほぼ確実に下落するからです。

京都市内の中古マンションですら「今が売り時」という判断は間違っていないでしょう。「失われた20年」の不動産価格の悲劇を思い出してください。

売却を予定しているのなら、査定だけでも済ませておくことをおすすめします。自分のマンションの価値と相場を知ることで、適切な時期に売却することができるようになります。

この記事では、京都市内の中古マンション市場の動向を分析するとともに、適切な不動産仲介業者の選び方を解説します。

京都市内のマンション相場

京都市内のマンション価格が上昇しています。この背景には、インバウンド需要による好調な経済状況があります。

訪日外国人客の増加に伴い、「日本一の観光地」である京都に外国人観光客が大挙して押し寄せています。2018年京都観光総合調査によると、京都市の観光消費額は1兆3,082億円で、前年比16.1％増で過去最高を更新しました。2015年から6割以上増えています。

そのうち、外国人消費額は3,725億円と全体15.3％にもなります。すべての観光客数に占める外国人の割合は13.9％なので、その購買力の強さがわかります。外国人の消費額単価は、日本人の2.2倍になります。

経済が好調だと企業も人も不動産を必要とするので、マンションを含む不動産価格は上昇するわけです。

直近２年間のマンション売却価格相場

京都市内の直近2年間の3ヶ月ごとのマンション売却相場を見ていきましょう。

以下の表は、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）が提供している情報から作成したものです。

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参考：レインズマーケットインフォメーション

直近の平均成約価格は下落傾向へ

平均成約価格を見ると「2018年11～2019年1月」の2,635万円から「2020年8月～10月」の2,442万円へと若干の下落傾向にあります。今後どういった推移をたどっていくのか、売却を検討している方は注意深く観察していきましょう。

平均専有面積は狭くなっている

平均専有面積は「2018年11～2019年1月」の61.69平方メートルから「2020年8月～2020年10月」の60.54平方メートルと、少し狭くなっています。

京都市では景観に配慮した建物を建てなければならないので、なかなか高層階のマンションを建てることができません。しかも土地の価格も値上がりしています。

そのためマンションメーカーは、狭い土地で部屋数の多いマンションを建てようとするので、どうしても1室の延べ床面積を狭くせざるを得ないのです。

つまり京都市内でマンションを購入しようとすると、狭くて高いマンションを購入せざるを得ないわけです。これもマンション需要の高まりの余波の一つといえます。

直近2年の間取り別販売件数の推移

それでは次に、京都市内の中古マンションの間取り別販売件数の推移を見ていきましょう。

※スライドします
参考：レインズマーケットインフォメーション

2020年の成約件数は一旦減少したが回復傾向にあるといってよさそう

繁忙期である「2月～4月」を見てみると、2019年度は514件なのに対し、2020年は388件と減少しています。

これは新型コロナウイルスによる影響と考えられますが、その後の8月～10月に関しては、例年と比べても大きく変わらない数字まで回復してきているので、京都における中古マンションの売買はある程度再開されたと判断できるのではないでしょうか。

間取りは2部屋以下、3部屋以上共に需要あり

間取り別販売件数を見ると、多くの時期で2部屋以下、3部屋以上の部屋の成約件数が均衡しています。

直近である2020年8～10月においては、ファミリー向けの物件が単身向けに比べて25件上回っており、比較的売れている状況です。

京都市内のマンション相場はレインズで簡単にわかる

さて、これまで紹介した数字は、レインズから引用したものです。レインズを使えば、誰でも簡単に無料で地域ごとのマンション相場を調べることができます。

マンションの売却を考え始めたら、まずはレインズで自分のマンションがある地域の相場をチェックすることをおすすめします。

「レインズマーケットインフォメーション」

京都のマンション売却は半数以上が築20年超

こちらもレインズのデータです。

京都市内で2018年11月から2020年10月までの2年間に売買が成約した中古マンションの築年数を調べたものです。

参考：レインズマーケットインフォメーション

半数以上が築20年超「中古マンション需要はかなり強い」

オレンジの築20年超のマンションが半数以上を占めています。この数字は次の2つのことを意味しています。

1. 京都市内では築年数が経過しているマンションでも十分市場価値がある
2. 中古マンション需要はかなり強い

これまで、一般的に日本人は「新築志向が強い」といわれてきました。

むしろ「中古住宅嫌い」ともいわれるほどでした。欧米では古い家を購入して格好よく改装することがおしゃれであり、賢い住宅選びとされていますが、日本でリノベーション住宅の人気が出始めたのは、近年のことです。

こうした時代の流れもあり、全国で中古マンションの需要は高まっていますが、なかでも京都市に中古マンションを保有しているということは、歴史的・文化的な価値が高い都市の不動産という意味で、資産としての十分な魅力や価値を有しているといえるでしょう。

京都のマンション売却事例

京都にあるマンションを売却するイメージを持つためには、実際の成約事例を見るのが手っ取り早いです。下記は、京都における成約記録の一例です。

参考：国土交通省 土地情報総合システム

土地情報総合システムで他の成約事例を見ても、最寄り駅からかなり離れていたり、築年数が古いような一見条件の悪そうな物件でも実際に成約していることが確認できます。こちらから検索することであなたの物件のエリアにおける成約事例も知る事ができるので併せてご活用ください。

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ方法と、高値売却のポイント

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ方法と、高値売却のポイントを見ていきましょう。

中古マンションの価格は原則値下がりする

不動産価格は上がれば必ず下がります。それは不動産価格が経済情勢の影響を受けるからです。経済は上がれば落ち、落ちれば上がります。

では不動産価格も下がれば上がるかというと、こちらは必ずしもそうとはいえません。土地は経済の浮き沈みによって上下しますが、これは土地の価値は経年劣化しないからです。しかしマンションなどの建物は、確実に経年劣化するので、値下がりしたらそのまま下がり続けることもあります。

値上がりしているときに売ったほうがよい理由とは

したがって、マンションの賢い売り方は、「値上がりしているときに売る」「値下がりする前に売る」「値下がり傾向が見えたらすぐに売る」が3大鉄則になります。

くれぐれも、値上がりを待つうちに値下がりが急に始まり、売るときに損をするような状況に陥ることだけは避けたいものです。

担当営業マンに4つの質問をする

マンションを高く売るもう一つのコツは、よい不動産仲介業者と出会うことです。さらに言うと、優秀な担当営業マンと出会うことです。

優秀な担当営業マンの見つけ方を紹介します。

マンションを売却するとき、不動産仲介業者の営業マンを呼び、査定してもらわなければなりません。そのとき営業マンに、次の質問をしてください。

• 宅地建物取引士の資格を持っていますか
• 最近の販売実績を教えてください
• 過去に高値で売却した実例を教えてください
• 高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください

この質問をすれば、営業マンのほうでも「自分は試されている」と感じるはずです。そのことによってよい緊張感が生まれます。

そしてこの質問に積極的に回答したら、かなり有望な営業マンといえます。

逆に、販売実績があまりなく、有力な販売戦略も持ちあわせておらず、さらに宅地建物取引士の資格もないようであれば、その担当者に自分のマンションを託さないほうがいいでしょう。

査定の根拠を聞く

自分のマンションの査定額が出たら、営業マンに必ずその金額の根拠を尋ねてください。

レインズで調べた相場より低くても高くても同じでも、必ず根拠を聞きましょう。

近くのマンションの販売実績を資料にしていたり、マンションブランドを評価したり、室内の状態をチェックしたり、立地場所の住環境やローカル情報を査定に加味していたら、その営業マンは「合格」です。

マンション売却が得意な不動産業社を選ぶ

不動産仲介業者は「どの不動産の取り扱いも得意にしているわけではない」ことに注意してください。

中古の一戸建ての売買が得意な業者でも、マンションオーナーから査定の依頼がきたら査定を実施するでしょう。しかし、もしその業者がマンション売買は不得意だった場合に、そのまま売却仲介を頼んでしまうと、販売ルートが少ないので売れ残ったり大幅に値下げしたりして売ることになりかねないのです。

マンションを売るときは、マンション売買が得意な不動産仲介業者を選んでください。

その営業マンがマンション売買を得意としているかどうかは、近隣のマンション売買状況を尋ねればすぐに判明します。近くのマンション名を暗記していて、取引金額まで資料を見ずに言うことができるようなら「合格」です。

また、不動産仲介業者のホームページを見れば、すぐにマンションが得意な業者かどうかがわかります。マンションが得意な業者のホームページには、マンション情報が多く掲載されています。

地元に根差した業者を選ぶ

マンションの査定を依頼するとき、複数の不動産仲介業者に声をかけましょう。

そのなかに、できるだけ地域に根差した不動産会社を加えるようにしてください。

中古マンションの購入者の8割は、そのマンションの近隣住民です(※)ので、地元客を多く抱える地元に根差した業者を選んだほうが売却の話がまとまりやすいのです。

(※)参考：不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで京都のマンション売却が得意な業者を探す

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

京都市内にマンションを保有している方は、とても幸運といえるでしょう。立地やマンションのブランドにもよりますが、購入金額より高く売れる物件も多数存在しているはずです。

価格が上昇しているときは、「売るなら今」と考えるか「もう少し値上がりを待つ」と考えるか、迷うところでしょう。

しかし、個人が中古マンションの最高値時期を見極めることは困難です。したがって、近く売る予定があるのなら、相場が高騰しているときに早めに売却活動に取りかかったほうが、リスクは少ないでしょう。

京都市内は、今ちょうどその時期に入っているといえます。