「家を売るには？」方法や手順を紹介！税金・手数料や売却時期についても解説！

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「家を売りたい」と思っても、一体どんな手順を踏むのか？やるべきことは？など悩む方も多いのではないでしょうか。今回は家を売る流れだけでなく、税金や手数料についても徹底解説。相場や売るべきタイミングについても紹介するのでぜひ参考にしてみてください。

家を売るには？手順・流れを知ろう

上記の7ステップを踏んで売却は進んでいきます。今回はさらにそれを簡略化してご紹介します。大まかに以下の「査定依頼」「買い手探し」「価格交渉」「売買契約」の4stepで売却は進んでいきます。

ではそれぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。家を売るまでのさらに詳細な流れは『不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣』で詳しく解説しています。詳細な部分も知りたいという方はチェックしてみてください。

step1.査定を依頼する

まず気になるのは「いくらで売れるのか？」ということではないでしょうか。自分の持ち家の相場を理解し、「本当に売りに出すのか？」をまずは検討してみましょう。売却価格を知るには不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

また査定金額は不動産会社によっても大きく変わります。より高く売りたいと思ったら一括査定サイトを利用してみましょう。多くの不動産会社からの査定を簡単に受けることができます。

一括査定サイトについてはこちらの『【業界のプロが教える】不動産一括査定のメリット｜査定で重視する5つのポイント』で詳しく解説しています。一括査定サイトを利用してみたい方はぜひ参考にしてみてください。

step2.買い手を探す（媒介契約）

家を売るには買い手がいなければ始まりません。査定を受け、売却を決定したら次に購入者を探しましょう。不動産の売却の場合は媒介契約を結び、買い手を探してもらうのが一般的です。車や家具のように下取りに出し売却する方法（買取）もありますが、売却価格が低くなる傾向にあるので、まずは不動産会社に仲介を依頼して買い手を探すのがおすすめです。

媒介契約については以下の表にまとめた3種類があります。

step3.価格交渉

価格交渉は「いくらで家を売却するか」を買い手と話し合い確定する段階です。こちらが設定した売却価格で売れることは稀と思いましょう。買い主と値段交渉になるのを見越した上で値段設定をすることになります。

step4.売買契約

双方が合意したら売買契約を結びましょう。このときに、買い主から売却価格の数%～20%前後にあたるお金が手付金として前払いされます。

売買契約が締結されたら、家を買主へ渡す決済の日までに引っ越しを済ませる必要があります。契約によっては部屋をきれいにするためハウスクリーニングが必要な場合も。事前にしっかり準備しておきましょう。

家を売る際に準備すべき3つのこと

家を売るには準備すべきことが数多くあります。そのなかでも主なものは上記3つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

各種書類の準備

不動産売却で最も煩雑なものが各種書類の準備です。不動産売却に必要な書類は主に上記の4つに分類できます。加えて売却の際に注意しなければいけないことは、段階ごとに書類を揃えておくということです。下記の表では「査定までに必要な書類」と「売却までに必要な書類」で分けています。それぞれ用意すべき書類が違うのでしっかりと確認しておきましょう。

段階ごとの揃えるべき書類一覧

それぞれの書類の詳細情報については『【チェックリスト付】不動産売却で揃える必要書類はやわかり』で詳しく解説しています。気になる方はチェックしてみてください。

内覧者の受け入れ準備

内覧に来た人に「ここに住みたい」と思ってもらわないことには家は売れません。家の第一印象を良くしていきましょう。特に重要な箇所は、庭、玄関、水回り等です。水回りでなかなか落ちない汚れに関しては、クリーニング業者に依頼をすると見違えたようにキレイになります。内覧があっても売却に結びつかない場合は、必要経費と割り切りハウスクリーニングを検討したほうがよいこともあります。

リフォームやハウスクリーニングの費用感については次の項目「家を売る際にかかる諸費用」で説明します。

また荷物についても見栄えが悪いのであれば片付けておきましょう。現在ではホームステージングと呼ばれるサービスも注目されています。荷物を片付けるだけでなく、インテリアの搬入も実施。売りに出す家をモデルルームのようにするのがホームステージングの大きな特徴です。内覧者への印象も変わるため、ぜひ検討してみてください。

詳細については『今話題のホームステージングとは？効果と実施例を大公開』で解説しています。

自分で相場を調べてみる

査定をしてもらった後、もしくは前に自分である程度の相場概算を出しておくことも重要です。自分で相場概算を出すことで査定額が適正かどうかの判断基準を持つことができます。

基本的な計算方法は「面積×面積単価」です。この面積単価については下記のサイトである程度の概算を知ることができます。

さらに詳しい相場の調べ方は『家の売却相場が簡単にわかるサイトを紹介｜調べ方のコツも解説』で解説しています。査定する前に自分で不動産相場を確認したい場合はぜひ参考にしてください。

また、当サイト「いえぽーと」でも、人口が多い都府県の不動産相場情報を調べることができます。上記の「土地総合情報システム」のデータを活用した相場情報ですので、安心してご活用ください。

▶ 中古マンションの売買相場
▶ 中古戸建て・一軒家の売買相場
▶ 土地の売買相場

不動産の相場は時期によって変わる！家を売るならタイミングが勝負

家を売る場合に注意したいのはタイミングや時期です。しかし投資用の不動産でない限り、世間の相場や季節を意識して売ることはおすすめしません。数ヶ月待ったとしても誤差程度の違いしかないからです。

しかし、だからといって売るべきタイミングがないわけではありません。ここでは特例や減価償却の観点から家を売るタイミングについて解説していきます。

築年数ごとの価値減少に注意

住宅の市場価値が下落する原因の1つに減価償却があります。減価償却について詳しく知りたい方は『不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識』で解説しています。興味のある方はご確認ください。

ここでは減価償却について簡単に説明します。建物は年月が経つにつれ、不動産としての価値がなくなっていきます。こうした「老朽化したものの価値を数字として表す」というのが減価償却の基本的な考え方です。

引用： 中古住宅流通、リフォーム市場の現状｜国土交通省

上記の表は経年による住宅の市場価値下落をグラフにしたものです。戸建て住宅の場合、減価償却により約20年で価値はほぼゼロになってしまいます。そのため、もし売却を考えている場合は早め早めの行動が重要といえるでしょう。

また減価償却には耐用年数が関わってくるのであわせて確認しておきましょう。耐用年数は建物の種類によって異なるため、建物によって価値下落幅も変わります。下の表でまとめているので、あわせてチェックしてみましょう。

住宅の構造別：法定耐用年数早見表

さらに詳しく住宅の価値減少について知りたい方は『築年数別に一戸建てを売却するためのポイントを解説』で解説しています。興味のある方はチェックしてみてください。

税制特例から見る売却タイミング

住宅を売る場合には多くの税制特例が設けられています。例えば、持ち家を売る場合の代表的な特例である「マイホームを売った際の特別控除」なら最大で3,000万円の節税が可能です。

こうした税制特例には条件として所有年数や住まなくなってからの時間など、タイムリミットを設けているものが多々あります。そのため、家を売る場合にはこうした特例の条件を鑑みて、タイミングを合わせることも重要です。

下記の表で主な税制特例の時間的な条件をまとめています。また税制特例については『3000万円の特別控除とは？知らないと損するその他の特例も紹介』で詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

主な税制特例の時間的条件一覧

家を売る際にかかる諸費用

○…必須　　△…個人差有り

上記は家を売る際にかかる費用をそれぞれまとめたものです。このように多種多様な諸費用がかかってしまうのが不動産売却です。このなかでも特に重要なものを詳しく見ていきましょう。

手数料：仲介手数料

仲介手数料は媒介契約を結んだ不動産会社に支払うものです。仲介手数料の具体的な額は不動産会社によって変わるため、一概に言うことはできません。しかし国土交通省によって上限が決められており、ある程度の予測を立てることは可能です。以下の表では仲介手数料の上限を金額ごとにまとめています。

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 （国土交通省）

例えば家が500万円で売れたとすれば、その3%＋6万円である21万円＋消費税が仲介手数料の上限額です。この価格はあくまで上限であって、不動産会社によってはもっと低く設定している場合もありますし、値段交渉も可能です。仲介手数料についてのさらに詳しい解説は『不動産売却時の仲介手数料の仕組み｜早見表と計算例で金額がスグわかる』で解説しています。興味のある方はご確認ください。

また仲介手数料をどう抑えていくのかに関しては、『不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック』をご確認ください。

税金：不動産譲渡所得税

不動産を売却した際は譲渡所得税が発生します。不動産譲渡所得とは、不動産を売って得た利益のことを指します。そして不動産譲渡所得税とは、その利益に課される税金です。つまり家を売った結果、売却益が発生する場合にはその分の所得税を支払う必要があるのです。

ただ、住居は最低限なければ困るものなので、マイホームを売却する場合は3,000万円の特別控除を受けられます。税金や控除については、売却をする前に必ず確認しておきましょう。

不動産譲渡所得税については『不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識』で詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

税金：消費税

家を売る場合には消費税が発生する可能性があります。土地については消費税が課税されませんが、建物については課税対象です。しかし、建物についても売り主が個人である場合には該当しません。個人が個人に物件を売る場合には建物であっても消費税は発生しないので覚えておきましょう。

より詳しく消費税の仕組みと不動産売却との関係について知りたい方は『不動産売却で発生する消費税に関する知識のまとめ』をご確認ください。

税金：登録免許税

登録免許税とは、土地と建物の所有権を変更する際に発生する税金です。売却し、買い主に家を譲渡する際にこの税金が発生するので注意しましょう。

登録免許税は固定資産税評価額を元に算出されます。気になる方は以下の計算式で確認しておきましょう。

また登録免許税には軽減税率の特例があります。条件を満たせば登録免許税を低く抑えることができるので積極的に活用しましょう。登録免許税についての基礎的な情報は『不動産売買での登録免許税は軽減できる | 軽減特例で必要なことまとめ』で詳しく解説しています。

その他＋αの費用：土地確定測量費用

その他+αの費用で重要なのは「土地確定測量費用」です。土地確定測量とは、隣地との境界線を確定し、正式な土地面積を算出することです。境界線が曖昧なままでいると売却時のトラブルに発展しかねません。もし境界線が確定していない場合には必ず行いましょう。

このほかにも不動産売却特有の費用は存在します。さらにほかの費用についても知りたい方は『不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック』を参考にしてみてください。

その他＋αの費用：リフォーム・ハウスクリーニング費用

参考：平成27年度 住宅リフォーム実例調査 - 住宅リフォーム推進協議会

家のどこかに欠陥がある場合、内覧があっても成約に結びつかない場合などはリフォームやクリーニングをすることになります。ハウスクリーニングの費用は2～10万円ほどが一般的です。またリフォーム代については規模にもよりますが、一戸建ての場合は600万円程度かかることもあります。採算が取れそうになければ、業者に買い取ってもらったほうが金銭的に損をしないで済む場合もあるでしょう。

家を売る際のコツやポイントは？税金対策や確定申告など重要ポイントをチェック！

家を売る際のコツやポイント、注意点について紹介していきます。税金対策や確定申告は知っているかいないかで大きな差が出てしまう項目です。しっかりとチェックしておきましょう。

不動産会社の見極め

自分の家を任せる不動産を見極めるのは重要です。まず見るべきポイントは上記の2点です。仲介力を見るのと、不動産の得意分野を考えてみましょう。仲介力を見るのは、そもそも買い手がいなければ評価額がいくら高くても家は売れないからです。またマンションが得意、地域密着型など、得意分野は不動産会社によって大きく異なります。自分の家の特徴と合致した得意分野のある不動産会社を探してみましょう。

不動産屋の見極めポイントはこのほかにも多くあります。さらに詳細な選び方は『不動産屋の選び方まとめ｜売却仲介を依頼するときの着目点はココ』で解説しています。あわせてご確認ください。

自分にマッチした不動産会社を探し出すのは骨が折れる作業です。しかし不動産会社をしっかりと見極めることは今後の不動産売却の進捗にも大きく影響してしまいます。多くの不動産会社からしっかりと見極めましょう。

より短時間で多くの不動産と接点を持つには、一括査定サイトの利用がおすすめです。少しでも多くの不動産会社を吟味するためにも、ぜひお試しください。

一括査定については『【業界のプロが教える】不動産一括査定のメリット｜査定で重視する5つのポイント』で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

税金対策を知る

家を売るときには税金対策を知っておくことも重要です。具体的な税金対策として特例が挙げられるでしょう。条件に合致していれば税金控除を受けることができ、かなりの節約になります。上記の表は主な特例制度をまとめたものです。知っているかいないかで大きな差が出てしまうので、主な特例については必ず確認しておきましょう。

3,000万円の特別控除など、主な特例控除については『3000万円の特別控除とは？知らないと損するその他の特例も紹介』で解説しています。あわせてご確認ください。

内覧者への対応のポイント

内覧者への対応も重要です。ポイントとして挙げられるのは売却理由を明確にすることです。「なぜこんないい物件を売却するのか？」は買い手にとって一番の疑問です。安心して売買契約に進むためにも、しっかりと答えられるようにしておきましょう。

内覧について詳しくは『不動産売却で内覧を成功させるには？準備と応対のポイント』で解説しています。

確定申告を忘れずに

家を売った場合には確定申告が必要な場合があります。具体的に言うと、不動産譲渡所得税が課される場合には確定申告をしなければいけません。

不動産譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

1*取得費…不動産を取得する際にかかった費用の総額。購入金額、建築費用、仲介手数料、不動産取得税(不動産の購入時に発生する税金)など
2*諸経費…売却のためにかかった費用の総額。仲介手数料、印紙税、リフォーム代など

この計算をした結果、不動産譲渡所得が0を超えた場合には税金が課せられ、確定申告を行い納税します。手続きを怠ると延滞税が課されるため忘れずに行いましょう。不動産売却時の確定申告についてチェックしておきたい方は『不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順』もあわせてご確認ください。

シチュエーション別！注意事項やデメリットを紹介！

ここまで家を売る際に重要な基本事項を見てきました。しかし、ローンや住み替えなど、それぞれの状況によっても必要な手続きは変わってしまいます。そこでシチュエーション別に重要な手続きや考慮すべきポイントをまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

住み替えの場合

住み替えをしたい場合、売るタイミングが重要です。持ち家を先に売却し購入する家を探すか、それとも後で売るかと悩む方も多いのではないでしょうか。

おすすめは先に売ってしまうことです。新居を購入し、売却を後回しにしてしまうと、頭金の捻出に追われる可能性も。結果として家の売却に時間を割けなくなってしまう場合があります。焦って売ることになると、希望価格では売れないことがほとんど。不動産売却は長期戦です。しっかりと時間に余裕を持って臨みましょう

住み替えの注意点についてさらに詳しく知りたい方は『住み替えにかかる費用はどれくらい？購入費の相場から手数料・税金まで解説』をご確認ください。費用や税金についても網羅的に解説しています。

相続した家を売る場合

相続した家を売る場合には相続税に注意しましょう。相続した不動産の相続税評価額が課税の対象になります。また相続税の申告もしっかりと行わなくてはいけません。

このように相続税にはポイントが多く、手続きが煩雑になってしまいがち。しっかりとチェックしておくことが重要です。相続した家を売る場合の税金の計算方法などを詳しく知りたい方は『相続した不動産の売却時の手続きと発生する費用』を確認してみてください。相続税を抑えることができる「小規模宅地の特例」についても紹介しています。

住宅ローンが残っている場合

ローンが残っている家でも売却は可能です。ただ、売却完了後に売却価格＋貯金でローンの残債を一括返済しなければなりません。一括返済が不可能であれば、任意売却をして分割で払うことも可能です。

そのほかにも「二重ローン」「住み替えローン」といった方法で住宅ローンが残る家を売却することができます。もし住宅ローンが残っている状態で家を売りたい場合は住み替えローンがおすすめです。住み替えローンについて詳しく知りたい方は『住み替えローンの基礎知識｜利用時に注意すべきポイントとは？』をご確認ください。

空き家を売る場合

空き家を売る場合には住宅の状況が重要です。場合によっては全面リフォームするなど安くない出費を覚悟する必要もあります。また取り壊してしまい、土地だけを売るのも方法の一つです。費用対効果を考えてどのように売却するかを確定しましょう。

また空き家を売る場合には3,000万円の控除を受けられる可能性もあります。確認しておきましょう。空き家の売却については『空き家売却を徹底解説！売却の種類や業者選びから税金の計算まで』で解説しています。興味のある方はご確認ください。

家を売るにはまず相場の理解から！一括査定で不動産価値をつかもう！

家を売る流れや手順、税金やかかる費用について解説しました。不動産売却にはその他にもさまざまな準備が必要で、労力がかかります。自分の家がいくらで売れるのかを理解することが家を売るはじめの一歩です。一括査定ならより具体的に自分の家の価値を知ることができます。売るかどうか悩んでいる方も、まずは一括査定を試してみてはいかがでしょうか。

一括査定については『【業界のプロが教える】不動産一括査定のメリット｜査定で重視する5つのポイント』で詳しく解説しています。家を売るかどうか検討している方はぜひ一度ご確認ください。