不動産売買での登録免許税は軽減できる | 軽減特例で必要なことまとめ

本コンテンツには、紹介している商品（商材）の広告（リンク）を含みます。
※ただし、当サイト内のランキングや商品（商材）の評価は、当社の調査やユーザーの口コミ収集等を考慮して作成しており、提携企業の商品（商材）を根拠なくPRするものではありません。
 

不動産を売買したときには登録免許税が課されます。

この登録免許税は登録、登記、免許、許可、認可といった行動をとった際に第三者へ「対抗力」を示すことを利益と捉えることが課税への理由になっており、今回のような不動産の権利関係だけではなく、会社の事業登記や弁護士登録、船舶の登記、航空機の登録など幅広く対応しているものです。

※対抗力とは自身が権利を有していることを第三者へアピールする能力のこと。

登録免許税の税額の決まり方は課税標準額に税率をかけたもので（登録免許税＝課税標準額×税率）、課税標準や税率は何を対象にしているかで異なります。

さて、不動産においては建物を新築したときや、ローンの担保（抵当権設定）として建物をかけたときに登録免許税が課されますが、売買の際には具体的にどんな理由で登録免許がかかるのでしょうか？

今回の記事では不動産売買時にどのような理由で登録免許税がかかるのかと登録免許税を軽減する方法についてお話させていただきます。

不動産の売買ではどのようなときに登録免許税がかかるのか

結論から言うと、土地と建物の所有権移転登記をおこなった際に登録免許税が課されます。所有権移転登記とはすなわち名義変更のことで、売り手から買い手に不動産が渡ったときにおこなうことです。土地と建物の両方に所有権の移転登記をします。

課税標準となる土地や建物の価額は固定資産税評価額と呼ばれ、固定資産課税台帳を閲覧することで対象の不動産の価額を知ることが可能です。

固定資産税評価額が課税標準であることがわかった上で、所有権の移転登記における登録免許税を算出する式は下記のとおりです。

登録免許税＝固定資産税評価額×税率

下記の表が土地および建物の所有権移転登記の税率を示したものです。

参考：国税庁｜登録免許税の税額表

ただし、軽減税率の特例を受けることで税率をもっと下げることができます。詳しくは後述させていただいております。

登録免許税の納税者となる人

登録免許税法では下記のような記述がなされています。

第三条 　登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。

引用：法令データ提供システム　登録免許税法

したがって買主と売主の双方でおこなう所有権の移転登記においては、登録免許税の納税者は買主と売主ということになります。しかし実際のところは買主が納税するのが普通のようです。

不動産売買における登録免許税の計算方法

登録免許税は先ほど、固定資産税評価額×税率であるとお伝えしました。ここではもう少しだけ詳しく述べさせていただきます。

参考：登録免許税はどのように計算するのですか？｜法務局

課税標準額の端数は切り捨てる

固定資産税評価額が課税標準であると言いましたが、実際にはそのまま固定資産税評価額が使用されるわけではありません。固定資産税評価額に1,000円未満の端数がある場合、その端数を切り捨てます。

例えば固定資産税評価額が87,654,321円のとき、1,000円未満の端数が321円あるのでこれを切り捨てます。結果、残った87,654,000円が課税標準額です。

ここに税率である1,000分の20を乗算するので、

87,654,000×0.02=1,753,080

1,753,080円になります。

計算後の端数も切り捨てる

まだ計算は終わりません。

計算後の価額に100円未満の端数があったときは先ほどと同様に切り捨てます。

1,753,080円には100円未満の端数があるのでこれを切り捨てて1,753,000円。

この1,753,000円が登録免許税額です。

【CHECK】

• 固定資産税評価額の1,000円未満の端数を切り捨てた額を課税標準とする
• 課税標準額×税率で算出した額に100円未満の端数があれば切り捨てる
• 固定資産評価額と計算後の額が1,000円未満のとき1,000円とする

不動産の登録免許税を軽減できる特例｜所有権移転登記の軽減税率

所有権移転登記ではいくつかの軽減税率が用意されています。軽減税率の特例はそれぞれどのくらいの税率を軽減できるのでしょうか。

土地の軽減税率の特例

2021年3月31日までに登記をすれば、本来1,000分の20である税率が1,000分の15まで下げることができます。

参考：登録免許税の軽減税率のお知らせ｜国税庁

建物の軽減税率の特例

住宅用家屋を取得した場合の軽減税率の特例

2020年3月31日までに個人が住宅用家屋を取得したとき、軽減税率を受けられます。

この軽減税率によって本来1,000分の20である税率が1,000分の3にまで下げることができます。

参考：住宅用家屋を取得した場合の軽減税率の特例｜国税庁

なお、この【住宅用家屋を取得した場合の軽減税率の特例】と前述しました【土地の軽減税率の特例】は下記の条件を満たさなければなりません。

• 自身が居住するための建物であること
• 床面積が50㎡以上であること
• 取得後1年以内に登記していること
• 耐火建築であれば25年以内に建築されたもので、耐火建築物でない場合は20年以内に建築されたもの。年数制限を超過している場合は新耐震基準に満たしていることを証明できなければならない

特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等

特例の名前こそ「保存登記」ですが、所有権移転登記にも適用されます。その税率は共同住宅（マンション）であれば1,000分の1、戸建住宅であれば1,000分の2まで軽減されます。

長期優良住宅に関してはこちら下記のリンク先を御覧ください。

参考：住宅：長期優良住宅のページ - 国土交通省

認定低炭素住宅の所有権の保存登記等

こちらも同じく所有権移転登記の対象です。本来の税率ではなく1,000分の1の税率として計算します。この特例を受けるためには平成30年3月31日までに自身の居住用として認定低炭素住宅を取得することです。

認定低炭素住宅に関してはこちら下記のリンク先を御覧ください。

参考：認定低炭素住宅に対する税の特例

これらの軽減税率について下記の表でまとめましたので御覧ください。

なお、これらの特例を受けるためには、住宅用家屋証明書を提出する必要があります。

住宅用家屋証明書を取得するために

軽減税率の特例を受ける場合、住宅用家屋証明書を市区町村から入手しなければなりません。この住宅用家屋証明書を取得するには、いくら必要でどのような書類が必要なのでしょうか。

取得するための費用

1件につき1,300円がかかります。

取得するために提出する必要書類

今回は所有権移転登記のために住宅用家屋証明書を入手したいので、中古の住宅およびマンションにおける必要書類を提示させていただきます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。居住用の建物と土地においていくつかの条件を満たすことができれば登録免許税を軽減することが可能です。登記をする際は軽減措置が受けられるかどうか確認するようにしましょう。

不動産の売却を検討中の方へ

不動産を売却する際は、あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

不動産会社探しで役立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。

一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなります。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

「信頼性」「運営歴」「利用者数」の観点からおすすめできる６つの一括査定サイトをご紹介します。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

≫おすすめ度の定義について

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られていますが、複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。