不動産売却時の仲介手数料の仕組み｜早見表と計算例で金額がスグわかる

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不動産の売却を依頼してみたら、思っていたよりも高い仲介手数料を請求されたことはありませんか？

もしくは、これから不動産の売却を検討していて、「仲介手数料」がかかることを知ったけれど、これがどういった名目の手数料でどのぐらいの金額がかかるのか、そして、どのタイミングで支払うのか、把握しておきたいという方もいるでしょう。

仲介手数料は、不動産の売却にかかる費用のなかでも特に大きなものなので、仕組みをよく理解しておくほうが、安心して不動産売却に臨めます。そこで、この記事では、次の5つの点について解説しています。

• そもそも仲介手数料とは何か
• 仲介手数料はどのように決まるのか
• 仲介手数料はどのタイミングで支払うのか
• 仲介手数料を下げる方法
• 仲介手数料以外に費用が発生するケース

不動産売却における仲介手数料について全容を把握できる内容になっているので、ぜひ参考にしてください。

▶仲介手数料早見表はこちら

不動産の仲介手数料とは？誰が支払うもの？

仲介手数料とは、不動産会社の売却活動に対して支払う成功報酬です。

不動産会社と契約を結ぶと、売却成功に向けてさまざまな活動を行ってくれます。仲介手数料はそれに対する報酬であり、売却が実現して初めて支払う金銭です。

仲介手数料には、

• 不動産ポータルサイトに物件情報を載せる
• チラシを配布してポスティングする
• 担当者が買い手の内見対応をする

といった、売却活動に関するあらゆる費用が含まれています。

売却活動をしても、実際に買い手が見つからなければ仲介手数料は支払う必要はありませんし、不動産会社に支払う費用は、仲介手数料以外には発生しません。

ただし、仲介手数料に含まれるのは「通常の売却活動」に関してまでです。

通常の業務以外に発生する費用に関しては、『仲介手数料以外に料金が発生するケース』を参考にしてください。

仲介手数料の金額はどうやって決まる？

仲介手数料は国土交通省によって、取引額（売買額）の区分ごとに上限が決められており、次の表の通りとなっています。

つまり、実際に仲介手数料の上限額を求めるためには、金額区分に応じて分解し計算する必要があります。

例えば、物件を3,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限額は下表の通りです。

仲介手数料は、この上限を超えない範囲で不動産会社が決めますが、上限額通りの請求となるケースが大半のようです。

ここからは、あなたが実際に支払う仲介手数料を明確にするために、

• 仲介手数料の早見表
• 仲介手数料計算の速算式

の2点について解説します。

不動産仲介手数料の早見表

手っ取り早く仲介手数料の金額を知るために、仲介手数料(上限)の早見表を記載しておきます。参考にしてください。

不動産仲介手数料の速算式

実際に自分が支払う仲介手数料を計算する際は、金額区分ごとに分けて計算しなければならないのが面倒なポイントでしょう。

実は、仲介手数料には速算式があり、次の通りとなっています。

【売却価格が200万円以下の場合の速算式】
売却価格×5.5%

【売却価格が200万円を超え400万円以下の場合の速算式】
売却価格×(4%＋2万円)×1.1

【売却価格が400万円を超える場合の速算式】
売却価格×(3%＋6万円)×1.1

下の図を参考にされるとイメージしやすいでしょう。

【200万円を超え400万円以下の場合】

【400万円を超える場合】

仲介手数料の計算例

ここでは、速算式への理解を深めるために、速算式の計算例を確認しておきましょう。

１｜物件価格が150万円のとき

物件が200万円以下、具体的には150万円で売却できたときの仲介手数料の計算式は次の通り。

計算例から、売却価格が150万円のときの仲介手数料は8万1,000円だとわかります。

2｜物件価格が300万円のとき

物件が400万円以下、具体的には300万円で売却できたときの仲介手数料の計算式は次の通り。

計算例から、売却価格が300万円のときの仲介手数料は15万1,200円だとわかります。

ちなみに、金額区分ごとの計算方法とずれがないことを確認するために、区分ごとの計算を下に表記しておきます。

3｜物件価格が2,300万円のとき

物件が400万円を超える、具体的には2,300万円で売却できたときの仲介手数料の計算式は次の通り。

計算例から、売却価格が2,300万円のときの仲介手数料は81万円だとわかります。

ここでも、金額区分ごとの計算方法とずれがないことを確認するために、区分ごとの計算を下に表記しておきます。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料の支払いは、「売買契約締結時に半分、物件の引き渡し時に残りの半分」が一般的です。

仲介手数料は成功報酬ですから、売買契約時に全額支払っても問題はありません。ただ、引き渡し完了まで買い手から代金を受け取れませんので、契約時と引き渡し時の2回に分けて支払うことが不動産業界の慣例となっています。

しかし、物件の金額によっては、仲介手数料は安くありません。代金を売り手から支払ってもらわないと、仲介手数料を支払えない場合もあるでしょう。

そういったときには、引き渡し完了後に全額支払うことにできないか、不動産会社に打診してみましょう。多くの場合は了承してもらえるはずです。

仲介手数料は値引き可能？考えられる４つの方法

実際に不動産を売却しようとすると、法律で決められている仲介手数料の上限額を当たり前かのように請求されますが、これを疑問に思う人もいるでしょう。

結論から言えば、仲介手数料の値下げを打診しても応じない不動産会社がほとんどです。ただし、手がないわけではありません。

ここでは、仲介手数料を抑える4つの方法を紹介します。

仲介手数料を安く抑えている不動産会社を選ぶ

不動産会社が多い都心部では、その分競争が激しいので、売り手の奪い合いが発生します。

そのため、不動産会社によっては差別化のために「仲介手数料は半額」といったサービスを行っているところもあります。

「地域名+不動産売却　仲介手数料　半額」などと、インターネットで検索し、値引きに応じてくれる不動産会社を探してみましょう。

勤め先の不動産関連会社に仲介を頼む

もしあなたが大手企業に勤めていたら、不動産会社と提携しているケースがあります。

そういった場合、「○○会社の社員の方は、仲介手数料１割引き」といったサービスをして、広告費をかけずに集客しているパターンも考えられます。

念のため、あなたの勤め先が不動産会社と提携していないか調べておきましょう。

株主優待を使う

あまり大手の不動産会社では見られませんが、株式上場している不動産会社のなかには、株主の優待として仲介手数料を割り引いているケースがあります。

だたし、そのためにわざわざ株主になったとしても、株式取得の費用が仲介手数料の割引額を上回る可能性もありますので注意が必要です。

知人・友人の不動産会社に依頼する

知人や友人が不動産会社に勤めているなら、契約する代わりに仲介手数料を割引してもらえないか、相談してみるのも一つの方法です。

知人・友人なら話もしやすいでしょうし、地元に根差した不動産会社で、個人、もしくは少人数で運営している場合だと、フレキシブルに対応してくれるかもしれません。

仲介手数料以外に費用が発生するケース

不動産会社には仲介手数料以外の費用は発生しないとお伝えしましたが、例外的に次の2つの場合、別途費用が発生します。

• 特別な売却活動をしたとき
• 値段の低い空き家の売買を依頼したとき

詳しい内容を確認してみましょう。

特別な売却活動をしたとき

特別な売却活動、具体的には、売り手の依頼に基づいて通常では行わない広告を用いて宣伝したり、遠隔地の買い手と交渉するために出張費がかかったりした場合、不動産会社は仲介手数料以外に実費を請求できます。

ただし、別途費用を請求する場合には、次の3つの条件を満たさなければなりません。

• 売り手の依頼に基づいて発生した費用であること
• 通常の売却活動では発生しない費用であること
• 請求する費用は実費のみであること(不動産会社の利益を上乗せして請求しない)

上記に当てはまらないような広告費などを請求する不動産会社は、宅地建物取引業法に違反している可能性がありますので、注意が必要です。

値段の低い空き家の売買を依頼したとき

値段の低い(400万円以下)空き家で、通常の売却活動とは別に現地調査などの費用が発生した場合、売却価格にかかわらず、上限額は18万円となります。

本来であれば300万円の物件を売った場合、仲介手数料は15万1,200円ですが、値段の低い(400万円以下)空き家の場合は、仲介手数料＋調査費用として上限18万円まで請求される可能性があります。

ただし、この費用に関しても請求できるのは実費のみで、売り手と不動産会社間で合意をする必要があります。また、値段が400万円を超える空き家の場合は、通常の仲介手数料上限と変わりません。

良い不動産会社を選ぶときに注目すべきポイント

「仲介手数料の安さ」は不動産会社を選ぶ際に一つのポイントになり得ますが、あまりこだわりすぎないほうがいいでしょう。

あなたの不動産の価値を見抜き、最適な販売戦略を立て、高い金額での売却を実現できる不動産会社を見抜くほうが重要です。

ここでは、良い不動産会社を選ぶときに注目すべきポイントを簡単に紹介します。

免許番号および行政処分歴を確認

宅地建物取引業を営むには、国土交通大臣免許か知事免許のどちらかが必要です。免許の有無については調べることができます。以下のリンク先で宅建業者の名前を入力し検索すると、免許証の番号が表示されます。

参考：国土交通省 | 宅地建物取引業者 検索

免許の有無という最低限の情報ですが、気になる場合は念のため確認してみてください。

過去に受けた処分歴を確認する

宅地建物取引業法に違反し、行政処分を受けた業者を調べることで、少なくとも過去に何か問題が露呈した業者を避けることができます。

こちらは以下のリンク先で調べることができます。

参考：国土交通省ネガティブ情報等検索システム＜宅地建物取引業者＞

もちろん、過去に行政処分を受けたということは、その後改善に取り組んだ可能性もあるので、こちらに表示されるからといって必ずしも現在も引き続き問題のある業者とはいえない点には注意してください。

不動産売却が得意であるかどうかを確認

不動産会社とひと口に言っても、不動産に関係するあらゆる仕事を1社ですべて行っているわけではありません。

不動産売却なら、売却の媒介（仲介）業務を行っているところへ行くのはもちろんですが、さらに「戸建て」「マンション」「土地」など、あなたの不動産の売却が得意な不動産会社に依頼するようにしましょう。

一括査定サイトを使って自分に合った不動産会社を見つける

最後に、実際に不動産会社を探す際の具体的な方法をご紹介します。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

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【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

仲介手数料は金額区分に応じて分けて計算する必要があり、一見手間のように感じますが、速算式を使えば比較的簡単に金額を把握できます。

仲介手数料は、売却にかかる費用のなかでも特に金額の大きなものです。売買契約締結時の支払いが難しいようであれば、引き渡し時の一括払いを不動産会社に打診しましょう。

なお、仲介手数料の金額は上限が決められているだけであり、当然に請求できるものではありません。

• 上限を超える仲介手数料を請求する
• 上限額が法律で一律に決まっているかのように説明する
• 仲介手数料以外の広告費用を請求する

上記のような不動産会社には十分注意するようにしてください。