3000万円の特別控除とは？知らないと損するその他の特例も紹介

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マイホームを売却した場合には、「3,000万円の特別控除」を利用できます。しかし、名前は聞いたことがあっても、実際にどういった制度で、どうすれば利用できるかわからないという人も少なくないでしょう。

また、住宅の売却で利用できる税金に関する制度はその他にもたくさんあります。

不動産の売却では大きな金額が動きますが、税金もその１つ。必要な出費はできるだけ減らしたいというのが本音ではないでしょうか。

この記事では、まず3000万円の特別控除の概要や利用の方法を解説した後、さまざまな特別控除について紹介しています。

この記事を読めば、不動産売却に関係する特別控除について十分に理解できるでしょう。

3,000万円の特別控除は家を売ったときの税金に適用できる

マイホームを誰かに譲ったときに得られた利益のなかから、最高で3,000万円を控除できるというのが、「3,000万円の特別控除」です。

正式に言うと、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、居住用財産とはマイホームのことを言います。

譲渡とは「譲る」ことで、お金を支払って売った場合でも無料であげた場合でも、どちらも譲渡となります。

つまり、「マイホームを売ったりあげたりした場合、最高で3,000万円までは特別に控除しますよ」という制度のことです。

家を売ったりあげたりした場合で条件にあてはまる場合には、この制度を適用して、譲渡所得（譲ったときに得られた利益）から控除することができます。

【参考】
▶ マイホームを売ったときの特例｜国税庁

【関連記事】
▶ 不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

譲渡所得税とは

譲渡したときの譲渡所得にかかってくる住民税と所得税を合せて、「譲渡所得税」と呼ぶことがあります。

ここで言う譲渡所得とは、売却までにかかった費用などを差し引いたものを言い、下記の計算式に当てはめることで算出することができます。

譲渡所得＝譲渡したときの収入金額－（取得費＋譲渡費用）

• 収入金額　…　譲渡したときの価格
• 取得費　…　自分が買ったときの金額＋買ったときにかかった諸費用
• 譲渡費用　…　譲渡したときにかかった費用

参考：譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得に対してかかってくる税金のことを、一般的に譲渡所得税（正確には、住民税＋所得税）と言いますが、譲渡所得にかかる住民税と所得税が知りたい場合は計算する必要があります。

単純には、「譲渡所得税＝譲渡所得×税率」という計算式になりますが、譲渡する家屋の所有期間によって税率が変わってきます。

長期譲渡所得（5年以上所有している場合）

計算式：長期譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

短期譲渡所得（5年以下の所有の場合）

計算式：短期譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

3,000万円の特別控除が適用できるケース

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されるためには、いくつかの条件に当てはまっていることが必要になります。

例えば、「買い手と売り手が夫婦や親子といった特別な関係ではない」ことや、「マイホームや相続した家(空き家)を譲渡した年・前年・前々年に、マイホームの買換えもしくは、マイホームの特例に関する適用を受けていないこと」などです。

また、家屋を取り壊した状態で譲渡する場合は、譲渡契約が成立するまで居住目的以外に土地を使っていないことが条件となり、契約締結日や譲渡日に制約もあるので注意しましょう。

【参考】
▶ マイホームを売ったときの特例｜国税庁

マイホームを売ったとき

自分自身が住んでいるマイホームを売る場合は、マイホームのみ、もしくはマイホームと一緒に家屋に付随する借地権や敷地を売ることも適用条件となります。

相続した家(空き家)を売ったとき

以前に住んでいたマイホーム、もしくは敷地などの場合には、住まなくなった日から3年目となる12月31日までに売ることも適用条件となります。

マイホームの譲渡所得の特別控除について

マイホームにかかる譲渡所得の特別控除には、3,000万円の特別控除のほかにも、いくつかの種類があります。

特別控除が適用できる条件

特別控除が適用されるための条件は、特別控除の種類によって違ってきます。

参考：譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁

特別控除の計算例

特別控除の税額を出したいときの計算式は、下記のようになります。

計算式：（譲渡所得－控除額）×税率＝税額

例えば3,000万の控除の場合は、控除額の部分に「3,000万」と入れて計算してください。

相続した空き家の譲渡所得の特別控除について

相続や遺贈で取得した被相続人居住用家屋（相続開始まで相続人の居住用として使用されていた家屋）や、その家屋にかかる不動産を決められた期限内に売却し、さらに一定の条件に当てはまるときに適用される可能性のある特別控除です。

こちらの控除が適用された場合には、譲渡所得の金額から上限3,000万までの控除をすることが可能になります。

特別控除が適用できる条件

相続や遺贈で取得した被相続人居住用家屋（相続開始まで相続人の居住用として使用されていた家屋）や、その家屋にかかる不動産を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けられる可能性があります。

下記が、主な条件です。

• 相続や遺贈によって取得した、相続開始まで相続人の居住用として使用されていた家屋、もしくは、その家屋にかかる敷地などを売却する場合で、下記の2つの要件を満たしていること
  　1.相続から譲渡までの期間、居住用として使用する以外の使い道をしていないこと
  　　※例えば、事業用としての使用、貸し付け、居住用として差し出すなど
  　2.譲渡する時点で、決められた耐震基準を満たしていること
• 売却価格が1億円以下であること
• 相続開始の日から3年目の12月31日までに売ること

参考： 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

特別控除の計算例

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用される場合の計算式も、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用された場合と同じく、下記の計算式となります。

計算式：（譲渡所得－控除額）×税率＝税額

控除される上限についても、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と同じ3,000万円となりますので注意してください。

住宅売却で使えるその他の特例・控除

住宅を売却する際の特例・控除はほかにもありますので、見ていきましょう。

譲渡益が出たときの特例

譲渡するときに利益が出た場合は3,000万円の特例以外にも、条件により、下記のような特例を受けることができます。

特例の種類とともに、内容や主な条件について見ていきましょう。

10年超所有軽減税率の特例

3,000万円特別控除の条件に当てはまり、さらに、対象物件を10年以上所有している場合に「10年超所有軽減税率の特例」の控除対象となる場合があります。

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

特定居住用財産の買換え特例

マイホームや住まなくなってから3年目の12月31日までの空き家を売却し、決められた期日までに買い替えすることで適用される可能性のある特例です。

ただし、居住期間が10年以上であることや所有期間が10年を超えていること、売却した年の前年から翌年までの3年間の間に住み替えをすることなどが条件となっています。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

譲渡損が出たときの特例

譲渡したときに損が出た場合で、条件にあてはまる場合には、下記のような特例を適用することができます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホーム、もしくは住まなくなってから3年目の12月31日までの空き家を売却し、譲渡先が親や子、配偶者などの特別な関係にない場合などは、こちらの控除が適用される場合があります。

こちらの控除が適用された場合、「譲渡所得を計算して生じた損失の額」を損益通算することが可能です。

参考：マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｜国税庁

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の買い替え資産の要件以外をすべて満たし、譲渡契約締結日の前日において、対象資産にかかる住宅ローン（償還に10年以上かかるもの）の残高がある場合には、こちらの控除対象となる場合があります。

この控除が適用された場合には、以下のうち、いずれか少ないほうの金額を損益通算することができます。

• 譲渡所得を計算して生じた損失の額
• 譲渡した資産にかかる住宅ローン（償還に10年以上かかるもの）の額から譲渡資産の譲渡対価を控除した金額

参考：特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｜国税庁

併用できる特例・できない特例

ここまで紹介してきたいくつもの特別控除の条件に当てはまる場合、特例を併用することはできるのでしょうか？

それぞれの特例で併用が可能なものを挙げていますので、参考にしてください。

ちなみに、買い換えの特例を適用する場合に併用できる控除はありません。

まとめ

今回紹介したように、マイホームや空き家の売却時には、かかる税金もあれば、適用される可能性のある控除も存在します。

ぜひ本記事を参考に、適用条件と自身の状況を照らし合わせながら、よいタイミングで売却を行ってくださいね。

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