不動産売買契約書の確認ポイントと売買契約を結ぶ際の注意点

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不動産売買契約書は、不動産の売り手と買い手の間での取り決めを書面にまとめたものです。

不動産の売買では大きなお金が動きます。民法では口約束でも契約が成立するとされていますが、のちのトラブルを避けるためにも、不動産の売買では契約書を作成して書面として残しておくことが通常です。

不動産売買契約書は、不動産会社に仲介を依頼している場合には不動産会社が作成します。売り手と買い手の不動産会社が異なる場合には、一方が作成し、もう一方が確認するのが通常です。個人間の売買では、特にどちらが作成するといった決まりはありませんので、話し合って進めることになるでしょう。

不動産売買契約を締結した段階で売買契約は成立し、例外的なケースを除いて白紙に戻すことはできません。契約内容をしっかりと把握していないと、後で思わぬ不利益を被ることもあります。

この記事では、不動産売買契約書の確認ポイントを中心に紹介します。記事を読んで、契約後にトラブルが発生するリスクを減らしましょう。

不動産売買契約書のサンプル

不動産売買契約書への理解を深めるために、まずはサンプルを確認してみましょう。

なお、このサンプルは「 不動産適正取引推進機構 」のものを参考に作成しました。

※本サンプルは、個人間の売買を不動産会社が仲介するケースを想定して作成しています

売買契約書の確認ポイント

不動産売買契約書のサンプルを確認しましたが、これはあくまで「標準的」なものです。内容自体は自由に決めてよいのです。

ただ、売り手にとって有利な内容になっていれば、買い手は納得しないでしょう。もちろん、その逆も然りです。

つまり、売買契約を締結する前にしっかりと内容を確認しておかなければ、売買成立後に思わぬ不利益を被ることがあるということなのです。

そういった状態になることを防ぐために、契約内容の注意すべきポイントを確認しておきましょう。

売買物件の表記

売買物件の表記は、登記簿(登記事項証明書)の通りに記載しましょう。不動産だけに限ったことではなく、売買契約においては対象物を明確にしておくのは大前提です。また、所有権移転登記の際に不動産を特定するために必要なので、間違いがあってはいけません。

なお、地域によっては住所と「地番」が異なるケースもありますので注意しましょう。

登記事項証明書は法務局のほか、 インターネットからのダウンロードでも入手が可能です。

筆数に注意

筆(ふで)とは、登記簿に記載されている土地の単位のことです。

マンションとは違い、戸建ての場合には所有地が必ず1筆で構成されているとは限りません。売買対象の土地が1筆でない場合には、すべての土地について記載をしましょう。

土地の筆数が多く、すべてを書ききれない場合には、一番下の備考の欄に「別紙の通り」と記載し、別紙を作成します。別紙は売買契約書と一緒に綴じる必要があるので注意してください。

面積の測り方

面積の測り方は、戸建てとマンションで異なるので注意しておきましょう。

マンションの場合、登記簿に記載されている内法面積(※1)を用いることが通常ですが、パンフレットなどに記載のある壁芯面積(※2)を記載しても問題ありません。ただし、どちらを記載しているのかは明示しておきましょう。

戸建ての場合は、下で説明する「実測売買」を行うことが通常なので、登記簿に記載のある「公簿面積」を記入することが一般的です。ただ、契約締結前に実測が終わっている場合には「実測面積」を記載しておきましょう。

(※1)総床面積のこと

(※2)壁の厚みの中心から内側の面積のこと

公簿売買と実測売買について

戸建ての場合、公簿売買と実測売買の2種類がありますので、違いを理解しておきましょう。

公簿売買とは、登記簿に記載されている「公簿面積」をもとに代金が決まる契約形態のことです。仮に契約締結後に実測して公簿面積とずれていたとしても、その差異分を精算することはありません。

一方、実測売買とは1㎡あたりの面積単価を決めておき、契約締結時には「公簿面積」をもとに売却金額を決定しますが、残金決済までに実測を行って、差異があればその分を精算する契約形態です。

一般的には実測売買が利用されますが、国土調査などが行われており、公簿面積と実測面積に差がないことが明らかな場合は公簿売買を選ぶとよいでしょう。

土地の実測と代金の精算

売買契約前にすでに測量をしている、もしくは売買契約後に測量を実施する場合には、どの測量を行うかを明示します。測量には3種類ありますが、隣接するすべての土地所有者立会いのもと実測する「確定測量」を行うことが通常ですので、「確定測量図」にチェックをします。

なお、実測売買では「土地の実測(C)」「土地代金精算の単価(D)」を記載しておきます。面積差に応じて価格を調整する部分ですので、単価に間違いがないか確認が必要です。

引き渡す設備・備品

不動産売買においては、「エアコン」「証明」「水回りの器具」といった設備や備品も売買の対象となっていることがあります。

設備・備品に関しては「付帯設備表」として別紙に記載することが通常です。後でトラブルにならないよう、引き渡す設備・備品に間違いがないか、十分な確認が必要です。

また、付帯設備表には状態を記入する欄があるので、正しく記載しておきましょう。不具合があるにもかかわらず申告しなければ、のちのち買い手とトラブルになる可能性があります。

代金・手付金の金額と支払日

売買の総代金や手付金、残代金を記入します。残代金は総代金から手付金を引いた金額を記載しておきましょう。

手付金の金額については明確な基準がありませんが、総代金の5～20%とすることが通常です。

また、残代金の支払い日と、所有権移転、引き渡しの日は同時にしておきましょう。所有権を移転したにもかかわらず、残代金が支払われないというトラブルを防ぐためです。

所有権移転と引き渡しの時期

買い手への所有権移転と引き渡しは、残代金決済日と同日にすることが通常であることはすでにお伝えしました。

ただ、残金決済日までに新居への引っ越しが間に合わない場合には、買い手との交渉で引き渡し日を猶予してもらうことも可能です。

特に、買い替えで売却と新居の購入を同時に進めている場合には、ローンの関係から引っ越しまで時間がかかることも多いはず。

猶予してもらえるかどうかは買い手との交渉次第ですので、必要に応じて話し合いをしておきましょう。

引き渡しの条件

引き渡しに関する条件についても確認しておく必要があります。

ほとんどのケースで見られるのが「抵当権の抹消」。引き渡す前に、買い手が不動産の所有権を完全に行使できる条件にするのが通常だからです。

ただ、売却代金でローンの残金を支払う場合には、抵当権の抹消前に買い手から代金を支払ってもらわなければなりません。実務的には、代金が支払われた直後に抵当権抹消の申請を行いますが、数時間のずれが発生することになります。

買い手によっては気にする人もいるため、第12条のように「負担の削除」を契約に盛り込んでおくことも少なくありません。

手付解除の内容

手付解除とは、

• 買い手の場合…手付金の放棄
• 売り手の場合…手付金の2倍の額を買い手に支払う

以上により、売買契約を白紙に戻すことを言います。

注目すべきなのは「手付解除の期限」。手付解除は買い手から申し出があることが通常なので、しっかりと確認しておきましょう。標準的には、売買契約から決済まで1ヶ月程度の場合は「決済の1週間前後」、2ヶ月以上ある場合は「決済の1ヶ月前まで」とします。

また、民法では「手付解除は、当事者の一方が契約の履行に着手するまで」とされており、上で紹介したサンプル(第16条)のように、期限とは別にその旨記載しておくことが通常です。

「契約の履行に着手するまで」が具体的にいつかというのは、ケースバイケースです。裁判例を見ても明確な基準があるわけではありません。契約の時期や内容により、個別に判断されると理解しておきましょう。

契約違反の内容

不動産売買の契約を結ぶと、売り手には物件を引き渡して所有権を買い手に移転する、買い手には代金を売り手に支払う、という義務が発生します。

これらの義務を履行しないと契約違反(法律上は債務不履行といいます)となり、違約金(損害賠償)を支払わなければなりません。違約金の金額は自由に決めて問題ありませんが、一般的には20%程度とします。

不動産売買における契約違反は、「手付解除の期限」を過ぎてからの契約解除が最も多く、引っ越しや新居のリフォームに着手していた場合、売却期間がずれることで経済的な負担も多くなるため、入念に確認しておきましょう。

公租公課等の精算

固定資産税や都市計画税、さらにマンションの場合は管理費などの「公租公課」は、引き渡しの前日までを売り手が、引き渡し当日以降を買い手が負担することが通常です。

先払いの必要などがあって売り手が立て替えていたものに関しては、引き渡し完了日に精算することが一般的です。

いつまでの分を売り手が負担するか、精算するならその日程はいつなのかを確認しておきましょう。

ローン特約の有無

買い手が購入代金にローンを利用する場合、「ローン特約」が契約に入るのが通常です。

ローン特約とは、万が一、買い手がローンの審査に通らなかった場合に契約を解除できるというものです。この場合、手付金も買い手に返還されたうえで、契約解除となります。売り手としては契約を解除される可能性が高くなるのでリスクはありますが、この特約を入れておかないと買い手が納得することはないでしょう。

注意点としては、融資利用の申し込み先や取得期限などを明確にしておくことが挙げられます。当然、期日を過ぎた場合には、手付解除や違約金を支払っての解除になります。

瑕疵担保の内容と期間

瑕疵(かし)とは、簡単に言うと雨漏りやシロアリ被害のような「欠陥」のことです。瑕疵があった場合、売り手は買い手に対して補償しなければなりませんが、その内容と期間について確認しておきましょう。

補償の内容については、契約の解除や修理費の負担、損害賠償の支払いなどケースバイケースですので、十分に確認しておきましょう。

期間についても決まりはありませんが、通常は引き渡しから3ヶ月、長くても6ヶ月としておくことが一般的です。

(※)2020年4月以降、民法では「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」が新たに課されます

危険負担の売主の責任

危険負担の責任とは、売買契約締結から引き渡しまでに、火事や台風、地震などによって物件が損傷した場合、売主がどの程度補償するのかについてのことです。

次の3つのようにしておくのが通常です。

• 修復できる場合は売り手の負担によって修復する
• 物件の損傷が激しく、修復に多大な金額を必要とする場合、売り手は契約を解除できる
• 修復不可能なほど損傷した場合、買い手は契約を解除できる

あまりにも売り手に不利な負担が課されていないか、確認しておきましょう。

反社会的勢力の排除

不動産取引から反社会勢力を排除するために、標準モデル条項が作成され、売買契約書への導入が進んでいます。反社会勢力と契約を結ぶと、大きなトラブルになりかねないので十分に確認しておきましょう。

「買い手が反社会勢力ではないこと」「反社会勢力の活動拠点にしないこと」などが記載されており、違反した場合は「催告なしで契約を解除できる」とされていることが通常です。

売買契約の締結時に必要なもの

不動産売買契約の内容に納得すれば、いよいよ売買契約を締結します。

このとき必要となるものがありますので、事前に確認しておきましょう。

本人確認書類

不動産の売却では、犯罪収益転売法により、本人確認書類を提示しなければなりません。

運転免許所や健康保険証など、公的機関が発行したものを持参しましょう。

登記事項証明書

売買契約書には、不動産の所在地・面積を登記簿の内容通りに記載する必要があります。事前に取得しておきましょう。

手付金の領収書

契約の締結時には買い手から契約内容に基づいた金額の手付金が支払われますので、領収書を用意しておく必要があります。

収入印紙

売買契約書に収入印紙を貼付します。郵便局や法務局、コンビニ等で購入しておきましょう。

売買契約書は2部作成し、売り手と買い手が1部ずつ所有するため、印紙代は売り手と買い手それぞれが負担するのが通常です。

なお、印紙代は売却代金によって決まっており、次の通りです。

参考： 国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

(※)2020年3月31日までに作成される不動産売買契約書では、軽減税率が適用されます

実印

契約書に捺印しますので、実印を用意しておきます。あわせて3ヶ月以内に取得した印鑑証明も必要です。

不動産会社への仲介手数料

契約書を締結した時点で、不動産会社への仲介手数料のうち50%を支払うことが通常です。

ただ、不動産会社との契約によって、契約時に100%支払うケース、売買契約時には支払わず、決済・引き渡し時に100%支払うケースなどもあります。

事前に不動産会社に確認しておきましょう。

不動産の売買契約で注意すべきこと

不動産売買契約書の中身を中心に解説してきましたが、ここで売買契約自体の注意点も確認しておきましょう。

主には、次の3つの点について注意すべきです。

• 契約締結日前に売買契約書を確認する
• 重要事項説明書も確認する
• 不明な点があれば遠慮せず質問する

詳しい内容を見てみましょう。

契約締結日前に売買契約書を確認する

不動産会社によっては、契約締結日まで売買契約書を見せてくれないケースもあります。

これは、不動産会社が売り手から内容について修正を依頼されることを嫌がっている、あるいは契約を成立させるために売り手に不利な条件を盛り込んでいる、といった可能性も考えられます。

事前にメールなどで送付してもらい、確認しておいたほうが安心です。

重要事項説明書も締結日までに確認する

売買契約の締結に先立って、不動産会社の「宅地建物取引士」から、重要事項の説明が行われます。

重要事項説明は「宅地建物取引業法」によって行うことが義務付けられており、重要事項説明書が配布され、その内容を売り手と買い手の双方が確認します。

ただ、重要事項の説明に関しても明確に説明すべきことが決まっているわけではありません。つまり、売り手にとって不利な内容が説明されていない可能性もあるということです。

できれば重要事項説明書も締結日までに確認しておきましょう。

不明な点があれば遠慮せず質問する

重要事項説明や不動産売買の締結では、普段使わない言葉も利用されます。わからないことがあれば納得するまで質問しましょう。

契約締結や引き渡し以降に買い手とトラブルが発生しても、不動産会社が間を取り持ってくれることはありません。すべては売り手と買い手の間で解決しなければならないのです。

不動産売買では大きなお金が動きます。どんなに「うるさい客」と思われたとしても、十分に納得したうえで契約を締結するのが大切です。

不動産売買契約の流れ

不動産売買契約の当日は、以下のような流れで進みます。基本的には不動産会社の担当者が進行してくれますが、事前に把握しておくことで、当日スムーズに契約を行えるはずです。

不動産売買に関して専門機関に相談したい場合

不動産取引は内容が複雑かつ専門性も強いため、専門家のアドバイスなどを受けながら進めるのもよいでしょう。

ホームページを確認すれば、お近くの相談窓口の連絡先・相談場所が掲載されているはずです。また、Ｑ&Ａを確認することで、問題が解決するケースもあるはずです。

必要に応じて、以下の相談先に連絡してみましょう。

まとめ

不動産売買契約書は基本的に不動産会社が作成しますので、個人が手を入れるようなケースは、実際にはあまりないようです。しかし、条項を追加できないわけではありませんので、もし不安なことがあれば「この条項を追加してください」と伝えることは大事です。

この記事でご紹介したような条項があれば大丈夫かとは思いますが、不安な方は「不動産適正取引推進機構」が公表している「 不動産売買の手引 」を参考に、必要な項目を検討してみてはいかがでしょうか。