不動産の重要事項説明書にある内容と確認事項

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• 不動産の重要事項説明書ってどんな内容が記載されているの？
• 注意しておかなければならないポイントは？

不動産の売買契約をする際の重要事項説明書について、このような疑問をお持ちではないでしょうか。不動産の契約をする前には必ず「重要事項説明書」が交付され、売主・買主の双方が口頭でその内容についての説明を受けます。重要事項説明の内容次第で契約見送りになることも十分にあり得ますので、内容を理解しておくはとても重要です。

今回の記事では、不動産の重要事項説明書に書かれている内容と、確認しておかなければならないポイントについて解説していきます。

重要事項説明書とは

重要事項説明は、不動産契約に際して相手方に説明するよう義務付けられているものです。重要事項説明を受ける際にはまず「重要事項説明書」が交付され、宅建士から不動産における重要事項についての説明を受けます。

宅建士はこの重要事項説明をするにあたって宅建士証を必ず提示する義務があり、この提示義務に違反すると罰則を受けるという規則があります。もし重要事項説明を受ける際に宅建士証の提示がなかったという場合には、念のため宅建士証の提示を求めるとよいでしょう。

この重要事事項説明は、宅建士の所属する事務所でも、職場や自宅でも、どこでも行えます。重要事項説明を受ける場所に関して特に制限はありません。

重要事項説明を受けるタイミング

売主側は、不動産会社を介して契約前に重要事項説明書の内容に触れる機会がありますが、買主側はそうとは限りません。

重要事項説明を受けるのは契約を交わす同日、直前に行うという慣習があります。しかしそれでは重要事項説明についてじっくりと確認することができないので、事前に重要事項説明に書かれている内容をしっかりと読み込んでおきたい方もいるでしょう。

この重要事項説明書に関しては、事前にコピーなどを受け取ることも可能です。もし、じっくりと重要事項説明書に記載されている内容を確認しておきたいという場合には、不動産業者に事前に重要事項説明書を確認しておきたい旨を伝えることができます。

重要事項説明書に書かれている項目

では、重要事項説明書にはどのような内容が記載されるのでしょうか。重要事項説明書には大きく分けて、

• 権利関係
• 法令上やその他の制限
• 区分所有建物に関する事項
• 契約の条件
• その他契約の判断に必要な事項

が記載されます。それぞれの項目にどのようなことが書かれているのかを解説していきます。

権利関係

まず、重要事項説明書に記載されるのは不動産の権利関係についてです。土地や建物について、登記されている所有権などの権利が記載されます。また、売主が借りている住宅ローンによる抵当権、借地権や借家権についても記載されます。

法令上やその他の制限

都市計画法や建築基準法など、法令上の制限についても記載されています。建物の用途についての制限や建ぺい率、容積率などの制限が代表的なものです。これらの制限について売主と買主で認識の共有ができていないと、後々トラブルに発展しかねないので、売主・買主双方ともこの記載が抜けていないか、どのような制限があるのかしっかり確認しましょう。

区分所有建物に関する事項

売買対象の不動産がマンションなどの場合には上記に加え、以下の事項が記載されます。

• 共有部分に関する規約
• 専有部分の用途やその他の利用の制限に関する規約
• 専用使用権に関する規約
• 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
• 修繕積立金等に関する規約
• 通常の管理費用の額
• マンション管理の委託先
• 建物の維持修繕の実施状況

マンションなどの不動産では戸建住宅と異なり、「共有部分」や「専有部分」があるため、それらに関する規約が追加される形となります。

契約の条件

重要事項説明書には不動産契約の条件についての記載もあります。具体的には、

• 代金や交換差金、借賃以外に授受される金銭に関する事項
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 不動産会社が自ら売主になる場合には手付金の保全措置の概要
• 支払金または預り金の保全措置の概要
• 金銭の貸借のあっせんに関する事項
• 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

などが記載されています。損害賠償額や瑕疵担保責任など、後々トラブルとならないためにも注意して確認しておく必要がある事項です。

契約の判断に必要な事項

そのほか、契約の判断に必要となる事項が記載されます。

例えば、造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域内ではないか、石綿（アスベスト）使用調査について、耐震診断の内容などについての記載があります。買主側は購入を希望する不動産にはどのような災害の危険性があるのか確認しておきましょう。売主側も、記載に不備がある場合は正直に申し出て、宅建士や不動産会社に対応を仰ぐようにしてください。

重要事項説明で確認するポイント

重要事項説明で特に確認しておきたい部分について解説していきます。文字通り「重要事項」ですので、しっかりとすべての内容を確認しておきたいところですが、特に注意しておきたい項目は以下の3点です。

• 契約の解除に関する事項
• 瑕疵担保責任
• 特記事項

契約の解除に関する事項

契約の解除に関する事項とは、どのような場合に契約の解除をすることができるのかという項目です。契約の解除には、例えば手付金を支払うことによる解除、契約違反による解除、ローン特約による解除などがあります。売主・買主とも、この契約の解除に関する部分が不利な条件となっていないかを確認しておきましょう。

瑕疵担保責任

続いて瑕疵担保責任についても確認しておきましょう。もし購入する物件の売主が「宅地建物取引業者」であれば、引渡し後2年間は瑕疵担保責任を負うことが民法と宅地建物取引業法で定められています。

しかし、売主が一般の個人であった場合、「瑕疵担保責任免責」として責任を負わない契約を結ぶことも可能で、多くの場合には「現状有姿」という形態で取引をします。これは、購入した不動産に隠れた瑕疵があった場合でも、瑕疵担保責任を売主に求めることはできないことを意味します。

売主としては瑕疵担保責任は免れたほうがありがたい一方、買主は責任を求めたいところでしょう。購入対象の物件に何か不安がある場合は、安易に現状有姿に同意しないほうが安全です。逆に売主は、瑕疵担保責任を免責にしたいなら、事前に売却対象の不動産を状態をきちんと把握し、必要な箇所はメンテナンスを行っておくことが対策となります。

特記事項

そのほか、特記事項も確認しておきましょう。特記事項がなく何も記載されない場合もありますが、不動産だけでなく近隣や周辺環境における問題点などがある場合に、この部分に記載されます。

売主としてはあまり不利なことは書かないでほしいかもしれませんが、後々のトラブルを防ぐためにも、気になる点は不動産会社に申し出て、記載するかどうか相談してください。買主は、購入判断に影響を与えるようなことがここに書かれている可能性もあるので、おまけと思わずしっかり目を通すようにしてください。

まとめ

今回の記事では、不動産の重要事項説明書にある内容と確認事項についてご紹介しました。重要事項説明書は不動産の売買契約において、文字通り非常に重要なものです。後々トラブルとならないためにも、重要事項説明書の内容には売主・買主ともによく目を通し、確認しましょう。