不動産を個人売買する際の注意点やメリット・デメリット

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不動産を個人間で売買できたら、不動産会社への仲介手数料も支払わなくて済むので費用も安く収まるのでは？と考える方も多いかと思います。

確かに個人間での不動産売買は費用面でのメリットはあります。しかし不動産を個人売買する際には、いくつか注意しなければならない点もあります。

今回の記事では、不動産を個人売買する際の注意点、そしてメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。

不動産の個人売買とは

不動産を売買する場合、通常は不動産会社が売主と買主の間に入り「仲介」をしてくれます。しかし、この不動産の売買は不動産会社を介さずに個人間で直接行うことも可能です。

不動産の売買をする場合には、宅建士などの有資格者が行う必要があるのでは？と思う方もいるかもしれませんが、個人間で売買を行う場合にはそのような資格が必ず必要というわけではなく、不動産の個人売買は法律上も特に問題はありません。

不動産を個人売買する際の注意点

ただし、不動産会社を介さずに個人売買する際には、いくつか注意しなければならないことがあります。

契約書の作成

個人間の売買だとしても、トラブルを避けるために売買契約書は必ず作成しておきましょう。個人売買においては、売買契約書が必ず必要というわけではありませんが、トラブル回避のために作成しておくことをおすすめします。

また、売買契約書に記載されている事柄について不備や問題があると、トラブルの原因となりかねません。個人間での売買を行う場合には、契約書の記載内容には十分に注意しましょう。

トラブルを避けるために、特に不動産について買主が承認した事項について明記しておくようにしましょう。

登記手続き

不動産の個人売買をする場合でも、所有権移転登記の手続きは必要となります。その際、司法書士に依頼する場合には司法書士報酬が発生しますし、それとは別に登録免許税も支払わなければなりません。

所有権移転登記は個人でも行うことができますが、その場合には以下の書類を自身で作成し、用意する必要があります。

• 申請書
• 登記識別情報
• 印鑑証明書
• 住民票
• 固定資産評価証明書
• 収入印紙（登録免許税納付用）

以上の登記手続きは、基本的に買い手が行うものですが、抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記の登録免許税に関しては、売主のほうで負担します。

また、この抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、司法書士手数料に関しても売り手が負担します。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、その不動産に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主がその責任を持つことを言います。

不動産の売買においてトラブルが発生するのは、この瑕疵担保責任に関する部分が多くなります。そのため、売買契約書には「瑕疵担保責任を追及できる期間」を明記しておくとよいでしょう。

この期間については民法上、買主が瑕疵担保責任を追及できるのは買主が瑕疵を知ったときから1年間と定められていますが、個人間売買においては特に法的拘束力はないため、この期間について両者の協議により自由に定めることとなります。

価格設定

個人間の売買においては、金額設定においても十分に注意しなければなりません。

例えば親から子に不動産を売買するような場合、市場価格と大幅に離れた金額での売買を行おうというケースもあるかもしれません。しかし個人間の売買において、売買価格が市場価格とかけ離れている場合、その市場価格との差額部分が「贈与」とみなされて贈与税が発生する場合もあります。

一般的に市場価格の80%程度での売買に関しては、贈与が課税されないボーダーラインと言われていますが、売買価格を決定する際には贈与税についても考慮し、安易に価格設定を行わないように注意しましょう。

住宅ローンの審査

個人売買を行う場合、買い手がローン審査を受ける際には注意しなければなりません。個人間の売買だとしても、ローン審査を受ける場合には物件により異なりますが、おおよそ以下の資料が必要となります。

• 売買契約書の写し
• 重要事項説明書の写し
• 建築確認済証
• 登記事項証明書
• 物件概要書
• 間取図
• 土地公図の写し

つまり、個人間の売買でも買い手がローンを受ける場合には、宅地建物取引士（宅建士）に重要事項説明書を作成し、説明を受けることが必要となります。重要事項説明書とは、売買契約における重要事項を取りまとめた書類で、宅建士の資格を持つ人からの説明が必要となります。

不動産を個人売買するメリット

では、不動産を個人売買するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。個人売買のメリットは費用を抑えることができる部分です。具体的には、

• 仲介手数料
• 消費税

を節約することができます。

仲介手数料の節約

不動産の売買における諸費用のなかで大きな割合を占めるものが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。不動産を売却する場合、仲介手数料の上限に関して以下のようなルールが定められています。

• 200万円以下の部分・・・5％＋消費税
• 200万超400万円以下・・4％＋消費税
• 400万円を超える部分・・3％＋消費税

例えば、売買価格が1,000万円であった場合、

• 200万円×5％＋消費税＝11万円
• 200万円（200万円～400万円）×4％＋消費税＝8.8万円
• 600万円（400万円～1,000万円）×3％＋消費税＝19.8万円

11万円＋8.8万円＋19.8万円＝39.6万円が不動産会社へ支払う仲介手数料となります。

個人間で売買することにより不動産会社を介しませんので、この仲介手数料部分を節約することができます。

消費税の節約

不動産を個人間で売買する場合、消費税に関しても節約することができます。例えば、新築物件を業者から購入する場合、不動産の建物部分に関しては消費税が課税されます。しかし個人間での取引となれば売却価額に対して消費税は課税されません。
※不動産会社が仲介したとしても、売主が個人であれば消費税は課税されません

不動産を個人間で売買する大きなメリットは費用部分にありますので、買主との合意があって、とにかく費用を抑えたい、というような場合には向いています。

【関連記事】不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック

不動産を個人売買するデメリット

一方、不動産を個人売買する際には以下のデメリットがあるということも覚えておかなければなりません。

• 作業の手間
• トラブル発生のリスク

作業の手間

不動産を個人売買する場合、仲介業者に依頼する部分を自身で行わなければならないため、売買契約書の作成や所有権移転登記に必要な資料の準備などを自分で行わなければなりません。売買契約書などに関しては、もちろんインターネット上にある書式を利用することができますが、一つ一つの具体的な契約の中身は当事者間で決めていかなければならないので、手間のかかる作業となります。

トラブル発生のリスク

個人間の売買では、契約書の不備や瑕疵担保責任の面でトラブルが発生してしまうというリスクもあります。またそのようなトラブルが発生した際に、責任は個人にあるということも覚えておかなければなりません。

費用の面だけを見ると、不動産の個人売買には大きなメリットがあります。しかし、仲介手数料に関しては近年では多くの業者がある程度の割引や融通を利かせてくれるケースもあります。

個人間での売買を検討する際には、売買に伴うトラブルのリスク面も考慮して検討しましょう。

まとめ

今回は不動産を個人売買する際の注意点やメリット・デメリットについて解説しました。

個人間で売買する際には費用面でのメリットはありますが、複雑な事務作業やトラブル発生のリスクも抱えることとなります。不動産の個人売買を検討する際は、慎重に進めてください。

できるだけリスク少なく進めるなら、不動産会社に仲介を依頼しましょう。