初めての不動産売却｜売却前に知っておくべき8つの知識まとめ

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• 初めての不動産売却を検討している
• 不動産売却で何から始めたらよいかわからない
• 不動産売却に必要な知識をまずは知りたい

不動産の売却は人生で何度もあることではありません。初めて不動産を売却する方は、上記のような心配を抱えているのではないでしょうか。

不動産売却では大きなお金が動きますから、絶対に失敗は避けたいはずです。そして、売却を成功に導くためには、売却の流れ、媒介契約の内容、確定申告など、たくさんのことを知っておかなければなりません。

そこでこの記事では、初めての不動産売却を検討している人に向けて、売却前に知っておきたい8つの知識を紹介します。ただし、紹介しているのは必要最低限の内容です。詳しい内容を知りたい人は、記事中の各所にある関連記事リンクを参考にするようにしてください。

この記事を読めば、売却期間が長期化したり、相場よりも安い金額で売ることになったりといった、不動産売却にありがちな失敗を避けるための方法が見つかります。

図解付き｜初めてなら知っておくべき不動産売却の流れ

不動産売却を始めるなら、まずは売却の流れを抑えておきましょう。売却は次のような流れで進んでいきます。

具体的な内容を見ていきましょう。

【関連記事】不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

【準備編】売却か買取か決める

まずは、不動産を仲介で売却するか買取にするかを決めましょう。

仲介とは、不動産会社に仲介をしてもらい、個人の顧客に対して売却することです。一方、買取とは不動産会社に直接買い取ってもらうことを言います。

仲介は、通常3ヶ月程度、長ければ年単位で時間がかかるケースがありますが、相場に沿った価格で売却することが可能となります。一方、買取は相場の7～8割程度の売却価格になるのが普通ですが、1ヶ月程度と比較的短期間で売ることができます。

できるだけ高く売りたいのであれば売却を、相続税の支払いなどで売却までの期限が迫っている場合には買取を選ぶようにするとよいでしょう。

【関連記事】不動産買取業者に依頼するメリットとデメリット｜売却で損をしない知識

【準備編】相場を調べる

次に、自分の不動産がどれくらいで売れるかを把握するために、相場を把握しましょう。不動産会社に依頼した査定結果が妥当であるか判断するためにも、また売却後の資金計画を練るためにも相場を把握しておくことは重要です。

相場を調べるには、レインズマーケットインフォメーションや大手ポータルサイトの相場検索機能、国土交通省が運営している土地総合情報システムなどを利用する方法があります。

ただし、あくまで相場は相場です。実際に売れる価格である「成約価格」とは異なる可能性があることに注意してください。

【関連記事】不動産売却の相場を確認する方法と相場を把握して高く売るための知識

【準備編】査定をする

査定とは、不動産会社に「3ヶ月程度で売れるであろうと予想される売却金額」を提示してもらうことです。査定をしてもらうには不動産会社に直接依頼してもよいですし、一括査定サイトなどのネット上のサービスを利用するのもよいでしょう。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、所在地や築年数、面積といった不動産スペックの情報を不動産会社に見てもらうことで、簡易に査定してもらう方法です。一方、訪問査定では、不動産会社の担当員が直接不動産まで足を運び、細かい点まで実際にチェックしたうえで金額を算出します。

机上査定は1日程度で査定額を提示してもらえますが、その分査定の精度は下がります。訪問査定は場合により、1ヶ月程度の時間がかかりますが、査定の精度はぐっとアップします。

【関連記事】【業界のプロが教える】不動産一括査定のメリット｜査定で重視する5つのポイント

【売却活動編】媒介契約を結ぶ

媒介契約（ばいかいけいやく）とは、不動産会社に売却の仲介を依頼することと、その内容に関する契約のことです。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、大まかな違いは次の表の通りです。

表：媒介契約の比較一覧

なお、多くの場合におすすめなのは専任媒介契約です。一般媒介契約だと複数社に依頼できることから、あまり販売活動に力を入れてもらえないことが懸念されます。一方、専属専任媒介契約だとやや縛りが強すぎます。

それぞれの媒介契約にどういった特徴があるのかについては、以下の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】
▶ 一般媒介契約はどんな人に向いている？特徴を理解して正しく選ぼう
▶ 専任媒介契約とは｜その他の媒介契約との違いと解約の注意点
▶専属専任媒介契約の基礎知識｜メリット・デメリットは？選ぶべき人は？

【売却活動編】内覧対応をする

不動産会社と媒介契約を結び売却活動が開始すると、物件に興味を持った人が内覧に来ます。このとき内覧の対応はしっかり行わなければなりません。

平均的に売却が決まるまでの内覧件数は10件前後といわれています。「とりあえず物件を購入希望者に見てもらえばいいんだろう」と思っていたら危険です。内覧の対応によって契約してもらえる確率が大きく変わってしまうからです。

対応が良ければ1件目で成約に至ることもあるでしょうし、悪ければいつまで経っても売却できないという事態になりかねません。

内覧対応の方法は多岐に渡ります。具体的な内容は以下の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産売却で内覧を成功させるには？準備と応対のポイント

【売却活動編】売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら、売買契約を結びます。不動産会社に買い手と売り手が集まり、まずは宅地建物取引士により重要事項の説明を受けます。

物件や取引条件、その他注意事項などに売り手・買い手の両方が合意すると売買契約を結びます。このとき、手付金として売却金額の5%～20%程度が売り手へ支払われます。

なお、売買契約や重要事項説明に関しては、不動産売却におけるトラブル件数がトップ（※）になっています。のちのちトラブルに発展しないよう、疑問に思うことはすべてクリアなるようにしておきましょう。

【関連記事】不動産売買契約書の確認ポイントと売買契約を結ぶ際の注意点

【引渡編】決済・引き渡しをする

買い手がローン審査に通ると、ついに決済、引き渡しを行います。

決済・引き渡し日当日は、不動産会社の担当者、売り手、買い手、司法書士が、不動産会社か金融機関などに集まります。支払われる代金は、売却金額の残金のほか、仲介手数料、登記費用、固定資産税の清算金などです。

決済が完了すると、当日中に所有権移転登記や抵当権抹消登記を行います。これは売り手・買い手に代わって司法書士が行ってくれますので安心してください。

決済後、物件のカギや保証書などが引き渡されれば、晴れて売却は完了となります。

【関連記事】不動産売却における決済方法や引き渡し時の注意点

【引渡編】確定申告をする

仮に売却して利益が出た（購入に要した費用より売却で得た金額のほうが多い）場合には、確定申告をしなければなりません。譲渡所得税といって、所得税や住民税を支払う必要があるからです。なお、不動産売却の利益は分離課税といって、通常の所得とは分け、独自の税率を掛けて金額を算出します。

確定申告の期間は、通常は売却した翌年の2月15日～3月15日です。個人で行うこともできますが、不安な場合には税理士に依頼するとよいでしょう。所得税は確定申告のときに支払いますが、住民税は約2ヶ月後に納付書が郵送で届きます。

なお、不動産の確定申告では「3,000万円の特別控除」など、さまざまな控除が利用できます。確定申告前に使える控除がないか確認しておきましょう。

【関連記事】不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順

初めての不動産売却なら知っておくべき査定のポイント

上で説明した流れのうち、「売却活動編」以降は、不動産会社のサポートを受けながら売却を進めますので、あまり心配する必要はないかもしれません。

しかし、それ以前の「準備編」はあなた自身で行う必要があり、特に査定に関しては最も注意しなければなりません。

査定は不動産会社と契約を結ぶための第一歩であり、高い金額で売れるかどうかは、どの不動産会社と契約を結ぶかにかかっているからです。

そこでここでは、不動産会社に査定を依頼するときのポイントを解説します。

複数社に査定を依頼する

査定は複数社に依頼するようにしましょう。査定結果は不動産会社によって異なることが通常だからです。

不動産会社は全国に約12万社ある（※）といわれており、得意分野もさまざまです。1社だけに査定を依頼した場合、その不動産会社があなたの物件を得意としていないかもしれないからです。

また、複数の査定結果を見比べることで、あなたの物件の相場がどれくらいであるかも理解しやすくなるでしょう。事前に相場は調べているとは思いますが、その答え合わせとして査定を利用するという手もあります。

※参考：一般社団法人不動産適正取引推進機構の統計資料

査定額だけで不動産会社を選ばないようにする

査定結果はさまざまですが、このとき、査定金額が最も高いからといって、すぐにその不動産会社に食いついて売却を依頼するのは避けたほうが無難です。

査定額はあくまで、「不動産会社が3ヶ月程度で売れると見込んでいる金額」です。必ずその査定額で売れるという保証はありません。

他社より高い査定額を提示して、とにかく媒介契約を結ぼうとする業者もいないわけではありません。そのような業者に依頼しても、実際に売却活動が始まるとズルズルと値下げすることを提案してくるでしょう。

相場から離れた査定額を提示する不動産会社は選ばないようにすることをおすすめします。

査定の根拠を確認しておく

査定結果が提示されたときには、金額だけでなく、査定の根拠も確認するようにしてください。

査定の根拠がしっかりしているのであれば、市況をしっかりと反映している可能性が高いので、査定額の通りに売れる期待が持てます。一方、査定の根拠がしっかりしていなかったり、そもそも根拠を提示してこなかったりするような不動産会社は、市況を査定結果にきちんと反映できていない可能性があります。

査定の根拠は査定書に記載されているケースがほとんどですが、念のため担当者にも口頭で確認しておくことをおすすめします。

不動産会社の得意分野を見極める

査定を依頼する前には、その不動産会社の得意分野を見極めておきましょう。得意分野には、扱う不動産ごとに「マンション」「戸建て」「土地」の3種類が、売却先ごとに「個人」「法人」の2種類があります。

扱う不動産に得意不得意があることはイメージが湧きやすいと思いますが、見逃しがちなだけに注意したいのが売却先の確認です。個人に売却する場合には相場通りの金額で売却できるケースがほとんどですが、法人に売却する場合には相場の7～8割となるのが一般的です。

得意分野を把握するには、不動産会社のホームページに記載のあるこれまでの売却実績を確認しておくほか、営業担当者に直接質問するという方法もあります。事前にしっかりと確認しておきましょう。

【関連記事】不動産屋の選び方まとめ｜売却仲介を依頼するときの着目点はココ

初めてなら知っておきたい必要書類

不動産売却では、さまざまな書類を集めておく必要があります。売却活動をスムーズに進めるためにも、事前に確認しておき、売却活動と同時並行で集めるようにしましょう。

売却活動に必要な書類は次のようなものが挙げられます。

• 身分証明書・実印・住民票・印鑑証明書
• 登記済権利書または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書と固定資産税評価額
• 土地測量図・境界確認書
• マンションの管理規約・使用規則
• マンション維持費の書類
• ローン残高証明書
• 建築確認証・検査済証・建築設計図書・工事記録
• 建築設計図書・工事記録
• 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書
• 耐震診断書・アスベスト使用調査報告書
• 購入時の契約書・重要事項
• パンフレットおよび広告資料　など

上記書類は、売却するためには必ず集めなければならないものから、買い手に安心感を与えたり、値引き交渉を回避したりするために必要なものまであります。

どうやって必要書類を集めればよいか、紛失していた場合はどうすればよいかといった内容は、以下の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】【チェックリスト付】不動産売却で揃える必要書類はやわかり

初めてなら知っておきたい売却のベストタイミング

不動産を高く売却するためには、売却のタイミングも重要です。

一年のなかで不動産の売却が活発になるのは、3～4月と、9～10月（※）です。これは、就職や入学、転勤に合わせて住み替えをする人が多いからです。

ただし注意が必要なのは、不動産が売れるまでには一定の期間がかかるという点です。多くのケースでは3ヶ月程度かかりますので、3～4月の売却を狙うのであれば12～1月ごろ、9～10月の売却を狙うなら6～7月ごろには査定を済ませておきましょう。

【関連記事】マンションを売るタイミング｜築年数や季節、経済や税制から見たベストな時期

(※)参考：レインズマーケットインフォメーション

初めてなら知っておきたい仲介手数料の知識

仲介手数料とは、売買契約が成立したときに不動産会社に支払う報酬のことで、次の通り、宅地建物取引業法によって取引額の区分ごとに上限が定められています。

支払うタイミングは、売買契約時に半額、決済・引き渡し時に残りの半額というのが一般的です。決して安くない金額ですので、事前に用意をしておきましょう。

なお、仲介手数料は多くの不動産会社が法律の上限額を請求してきますが、業者によっては値引きに応じてくれるケースもあります。少しでも費用を下げたい人は交渉してみるのもよいでしょう。

【関連記事】不動産売却時の仲介手数料の仕組み｜早見表と計算例で金額がスグわかる

初めてなら知っておきたい不動産売却の費用

不動産売却には費用が発生します。事前に把握しておかないと資金計画が狂い、預金がショートしてしまう可能性もあるので注意が必要です。

ここで、どういった費用が必要になるか確認しておきましょう。

不動産売却にかかる費用

不動産売却には次のような費用が発生します。

• 仲介手数料
• ローン返済と返済に伴う手数料
• 抵当権抹消登記費用
• 売買契約書の印紙税
• 引っ越し費用
• 土地境界確定測量費用(戸建て・土地の場合)
• リフォーム・クリーニング　など

このなかで最も高いのは、前の章でお伝えした「仲介手数料」です。売却価格の3.3％+6.6万円(税込み)が発生することが通常ですので事前に用意しておきましょう。

売却前には、ローンの全額を返済しなければなりません。その際に発生するのが、ローンの返済と返済に伴う手数料、さらに抵当権抹消費用です。ローンを返済中の家には、抵当権が設定されています。抵当権が設定されている家を買いたい購入者はいないため、売却時には抵当権を抹消する必要があるのです。

印紙税は、印紙税法に基づき、契約書などに課税される税金のことです。売買契約は経済取引に伴う文書ですから、印紙税を支払わなければなりません。税額は家の売却金額によって異なります。

その他、必要に応じて引っ越し費用や土地境界確定測量費用、リフォーム・クリーニング費用などが発生します。

詳しい内容は以下の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック

不動産売却の税金

すでにお伝えしましたが、不動産を売却した場合に譲渡所得がプラスになると、譲渡所得といって所得税と住民税を支払わなければなりません。

譲渡所得は次の計算式で算出されます。

取得費は、土地に関しては購入した費用、建物部分は購入額から減価償却したもの、一方、譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税など、家の売却で発生した金額のことです。

なお、譲渡所得がマイナスの場合には譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なり、短期譲渡所得と、長期譲渡所得があります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年の場合には短期譲渡所得が、5年以上の場合は長期譲渡所得が適用されます。

それぞれの税率は次の表の通りです。

さらに詳しい計算の方法や、各種控除については、以下の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

初めてなら知っておきたい不動産売却のトラブル

不動産売却では、仲介を依頼している不動産会社や買い手とトラブルに発展してしまうケースが少なからずあります。不動産売却は大きな金額が発生しますので、事前にどんなトラブルが発生するか理解しておくほうがよいでしょう。

公益財団法人不動産流通推進センターが作成した「不動産業統計集2020」によると、不動産売却では次のようなトラブルが発生しています。

• 重要事項説明(重要事項の不告知)
• 媒介契約に伴う書面の交付
• 契約の解除
• 報酬(仲介手数料)
• 瑕疵問題
• 預り金・申し込み証拠金等の返還
• 手付金、中間金等の返還
• 契約内容に係る書面の交付
• 誇大広告などの禁止　など

上記のなかで最も多く見られるのは、重要事項説明等（重要事項の不告知）のトラブルです。これは、売り手を担当する不動産会社が、買い手が不利益を受ける可能性がある事実を伝えないといったものです。このトラブルを避けるためには、重要事項説明書に買い手に不利になるであろうことも記載されているか、きちんと確認しておかなければなりません。

そのほかのトラブルがどういった内容か、またそれに対処するにはどうすればよいかは、次の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】マンションの売却でよくあるトラブル例6つとおすすめの相談先

初めてなら知っておきたい不動産売却のトラブルに関する相談先

不動産売却でトラブルとなってしまった場合には、まずは不動産会社の保証協会や所属している業界団体などに相談しましょう。

保証協会や所属している業界団体などは、普段は営業フォローや不動産会社の教育などを行っていますが、仮にトラブルとなってしまった場合には売り手との間に入り、相談に乗ってくれたりフォローしてくれたりするケースがあります。

多くの不動産会社は全国宅地建物取引業保証協会か、不動産保証協会に所属しています。ホームページに記載があるので確認しておいてください。

もし保証協会・業界団体に相談しても問題が解決しない場合には、免許権者に報告しましょう。複数の都道府県にまたがって営業している業者は国土交通省が、1つの都道府県内のみで営業している業者は各都道府県の住宅課など不動産関連の部署が免許権者です。

また、以下も不動産売却に関する相談先として挙げられます。

• 弁護士
• 税理士
• 司法書士
• 任意売却専門の不動産会社
• 土地家屋診断士　など

詳しい内容は次の関連記事を確認してください。

【関連記事】 不動産売却の相談は誰にすればいい？シチュエーション別の相談先６選

まとめ

初めて不動産売却をする人が知っておくべき知識を紹介しました。失敗を防ぐためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。

不動産売却の第一歩目は、査定をしてもらうことです。査定額は不動産会社によって異なることが通常ですので、複数社に依頼し、査定額を比較して相場を把握するようにしましょう。

査定を依頼する際は、一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトは、不動産の情報を一度入力すれば複数社に査定をしてもらえるインターネット上のサービスです。利用は無料ですので、ぜひ活用してみてください。

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