不動産売却における決済方法や引き渡し時の注意点

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• 不動産の売却が決まり決済をすることになったけど、どのような流れで行われるのだろう？
• 決済時の必要書類や引き渡しの際に注意しなければならないことは？

不動産の決済と引き渡しは、不動産売買の最終段階となる非常に重要なものです。売買に携わる関係者が一同に集まり手続きが進められます。

今回の記事では、そのような重要なイベントとなる不動産の決済や引き渡しに関して不安や疑問をお持ちの方のために、不動産売却における決済方法や引き渡し時の注意点を詳しく解説していきます。

不動産売却の決済時の全手順

不動産売却の決済時には以下のことを行います。同時進行で行われる部分もありますし、引き渡しまでの順番で若干前後する部分もありますが、おおむね以下のような流れで手続きが進められていきます。

• 登記資料の確認
• 支払手続き
• 抵当権の抹消と設定の手続き
• 引き渡し

それぞれの具体的な内容について解説していきます。

登記資料の確認

不動産売却の決済の際には、金融機関や不動産会社の営業所などに、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士が一同に集まります。

まず、登記手続きを進めるために同席している司法書士が、売主と買主が持参した権利証や印鑑証明など、所有権移転登記に必要な書類の確認作業を行います。

ここで依頼する司法書士に関しては誰でもよいというわけではなく、売買契約書にて「登記は売主指定の司法書士に依頼するものとする」などの記載がある場合もありますので、注意しましょう。司法書士報酬は所有権移転登記に関するものと、抵当権設定登記、抵当権抹消時などに対して発生します。

不動産の売買には以下の登記が関係してきます。

• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記
• 抵当権抹消登記

このうち所有権移転登記、抵当権設定登記に関しては買主が負担し、抵当権抹消登記は売主が負担します。売主が負担する抵当権抹消登記は、何の権利も付帯していない状態で不動産を売却する必要があるために行われるもので、住宅ローンを完済していても抵当権が抹消されていない場合もありますのでご注意ください。

司法書士によりここでは必要書類がそろっているかの確認だけでなく、本人確認、偽造などがないかなどの確認も行います。確認が終わると司法書士の依頼により住宅ローンの融資実行へと進むことができます。

支払い手続き

続いて支払い手続きに移ります。ここでは買主が出金伝票や振込伝票に記載していきます。支払われるのは売買代金の残代金や固定資産税・都市計画税の精算金、登記費用、不動産会社への仲介手数料、司法書士への登記手数料などで、それぞれ手続きを進めていきます。

売主は支払いが少ないため、現金による支払いになることが多いですが、振り込みによる支払いを行う場合には売主も振込伝票に記載をします。

売主が負担する支払いは、登録免許税、司法書士への報酬、仲介手数料の売主負担分となります。

もし売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合には、ここで一括返済を行います。また司法書士への委任状も合わせて記載しておく必要があります。

抵当権の抹消と設定手続き

抵当権は、住宅ローンを組むときに設定されているものです。売主がローンの残債を返済することにより、その不動産に対する抵当権抹消手続きを行うことができます。

この手続きは無事に決済が終わったことを確認した金融機関側から、委任した司法書士に弁済証書などが渡されて進められます。司法書士はそれらを取りまとめて法務局へ登記申請します。管轄の法務局によって完了までにかかる日数は異なりますが、おおよそ申請日から約1〜2週間程度の時間がかかります。

売主は抵当権抹消登記を、買主は所有権移転登記とローンにより購入する場合には抵当権設定登記をそれぞれ行う必要があります。この抵当権に関する手続きは、司法書士代理申請が可能で、実際には手続き後2週間程度で登記が完了します。

引き渡し

上記の手続きが完了すると引き渡しとなり、鍵が渡され、取引完了確認書に署名と捺印をしてすべての不動産売買取引が完了となります。その後司法書士は法務局に向かい、所有権移転登記の処理を行います。

決済は振り込み？現金？

決済時の代金の受け渡し方法には、銀行振込と現金手渡しがありますが基本的には振込のケースが多いです。現金で支払う場合には数日前に銀行に伝えておく必要があります。

ごくまれに、小切手で支払うというケースもありますが、その場合には預金小切手を使用します。

不動産売却の決済時における必要書類

不動産売却の決済の場面では関係者が一堂に集い、登記手続き、支払い手続き、引き渡しが行われます。必要書類が揃っていない、不備などがあるなどの場合には、スムーズに不動産売却の手続きが進みません。事前に必要書類をよく確認し、準備しておきましょう。

不動産売却の決済時に必要となる書類は売主、買主で以下のものとなります。

売主の必要書類等

売主が不動産売却の決済時に準備するものは以下です。

• 本人確認書類
• 権利証（登記識別情報）
• 実印
• 固定資産税納付書（または固定資産税評価証明書でも）
• 印鑑証明証
• 売却不動産の鍵
• 管理規約
• 建築確認通知書
  ※管理規約など売買契約時に準備が必要になる可能性があるものもあります

買主の必要書類等

買主が不動産売却の決済時に準備するものは以下です。

• 本人確認書類
• 実印
• 住民票（登記申請用）
• 委任状（登記申請用）
  ※住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定のために、印鑑証明書や委任状などが必要となります

これらの書類は戸建てかマンションかによっても異なってきますので、決済時に必要となる書類に関しては事前に不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

不動産売却の決済当日の流れ

決済当日の流れは以下の通りです。

1. 司法書士が登記書類を確認
2. ローンを実行
3. 出金伝票、振込伝票、司法書士宛ての委任状を記入
4. 銀行員による振込作業
5. 諸費用清算
6. 鍵引き渡し
7. 取引完了確認書に署名と捺印
8. 司法書士は管轄法務局へ

最もスムーズに進めば1時間程度で終わりますが、銀行側の処理にかかる時間によって変わりますので、多少時間は前後します。また、法務局へ出向くのは司法書士だけですので、売主と買主による手続きは「鍵の引き渡し」と「取引完了確認書に署名と捺印」までです。

不動産決済時の注意点

決済時には、特に以下の2点に注意してください。

• 必要書類を再確認
• 急な変更には要注意

不動産売買の決済・引き渡しには当事者が一同に集まり、同時進行でさまざまな手続きが行われます。万が一、必要書類を忘れたり、不備があったりした場合には、すべての手続きがストップしてしまいますので、事前に不動産会社から伝えられた持ち物に不備や漏れがないかを念入りに確認しておきましょう。

また、決済時に急な変更などを伝えられたときなどは、安易に受け入れないように注意しましょう。

例えば、買い主が残代金を満額支払えないといったような場合、売主としても「同時履行の抗弁権」を行使し、買主の支払いが完了するまで売主も引き渡しを拒否できます。

まとめ

今回の記事では、不動産を売却する際の決済方法や引き渡し時の注意点について解説しました。

不動産の売買契約に関する一連の作業で、決済・引き渡しは重要なラストステップです。今回の記事を通して、当日の流れや注意点などを事前に確認していただければ幸いです。