住宅を売却する方法と基礎知識｜ここだけは押さえたいポイントを解説

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人生の中で住宅を売却する機会はほとんどなく、どのような手順で始めればよいか、住宅ローンが残っていても売却することが出来るのか、どのような費用が発生するのかなど、不安に思うことも多いのではないでしょうか。

こちらの記事では、住宅を売却する方に向けて、まずは知っておきたいベーシックな方法と知識をお伝えします。

住宅を売却する方法と手順

住宅を売却したいけれど、何から始めたらよいかわからない人もいるかと思います。ここでは、住宅を売却する手順について紹介をします。

住宅の査定を行う

まずは、自分の住宅がいくらで売れるか判断するために、不動産会社に査定をしてもらいましょう。査定は、複数社に一度に依頼できる一括査定を利用することをおすすめします。

一括査定を使い、複数社の査定額を見比べることで、ご自身の住宅の売却額のおおよその金額を把握できます。

一括査定の場合、すべての不動産会社が同じ査定額を提示するということはありません。最も高い金額を査定した不動産会社がご自身の住宅に最も価値を見出してくれているということになりますが、査定額はあくまで査定額です。実際の売却額と査定額が同じという保証はどこにもありません。

また、仲介を依頼する不動産会社は査定額以外のところでも判断するべきかと思います。不動産会社の判断基準に関しては「不動産会社はどのように選んだらいいですか」で解説します。

不動産会社を選んで契約を結ぶ

査定をしてもらい、ご自身の住宅の売却額の基準を決めたあとは、売却の仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、契約の種類に応じて不動産会社が行うべき決まりや、売主の責任に違いがあります。

以下の表で簡単にそれぞれの違いについて確認を行ってください。

表：媒介契約の比較一覧

内覧者の対応を行う

媒介契約締結後は、不動産会社が広告活動を行います。このとき購入希望者は、内覧を行いますのでその対応を行うようにしましょう。

内覧時には

• 住宅を売却する判断に至った理由
• 住宅の住環境
• 住宅近辺の治安や近所の方との交流

などを尋ねられることが多いので事前に購入希望者が納得できるような返答を用意しておくと良いでしょう

買主が見つかったら契約を交わし物件を引き渡す

実際に買主が見つかると、細かい内容について交渉を行います。具体的な内容としては

• 売却価格
• 売却金額の支払い方法
• 売却金額の支払い日
• 住宅の引き渡し日

などが挙げられます。

交渉がまとまると正式に売買契約を締結します。住宅の売却は非常に大きな金額が動きますので「不動産売買契約書の確認ポイントと売買契約を結ぶ際の注意点」で、売買契約書の内容や注意点などについて確認を行ってください。

売却する住宅の相場を知る方法

住宅を査定してもらう前に、売却する不動産の相場を知りたい人もいるでしょう。

ここでは所有する住宅近辺でどのような価格で取引が行われているか知る方法を記載します。

レインズマーケットインフォメーションで相場を調べる

引用：レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、全国に4つある流通機構が運営しているサイトで、日本全国でのマンション・戸建ての実際の売却価格を調べることが出来ます。

ご自身の都道府県からエリアを選択していたただき、築年別の売却価格を調べてみてください。

土地総合情報システムで相場を調べる

引用：土地情報総合システム

土地情報総合システムは、国土交通省が運営しており、アンケート結果を基にした取引価格を調べられるサイトです。

サイト左側にある「不動産取引価格情報検索」から、取引の時期や、取引の種類(土地、土地と建物、中古マンション等)、地域を選ぶことで、取引されたデータを閲覧できます。

住宅をできるだけ高く売却する方法

住宅を売却するなら、多くの方ができるだけ高く売りたいと考えるでしょう。

ここでは、住宅をできるだけ高く売却する方法について記載します。

査定は複数の会社に依頼する

媒介契約を不動産会社へ依頼する前に査定を行いますが、必ず複数社に依頼をするようにして下さい。仮に1社しか申し込まなかった場合、その査定額が妥当であると判断できません。

特に不動産会社には「一戸建て」「マンション」「売買仲介」「賃貸仲介」など得意分野があります。

ご自身の住宅がマンションであるにもかかわらず、一戸建てが得意な不動産会社に査定を依頼してしまった場合には、妥当な売却額より低い金額を査定されてしまうかもしれません。

査定額を基に売り出し価格を決めますので、適正に査定がされなければ不当に安い価格で住宅の売却をしなければならないケースも考えられます。

事前にご自身で調べた相場と比較しながら、明らかに高い・低い査定額を行う不動産会社は除外するべきでしょう。

不動産会社と専任媒介契約をする

前述の通り、不動産会社に仲介を依頼する場合には媒介契約を締結しますが、この時には「専任媒介契約」を選択することをおすすめします。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に対して依頼することが出来ますが問題点があります。

不動産会社の利益は売買契約が締結した時の仲介手数料です。一般媒介契約で複数社に依頼した場合、他社で契約が決まると今までかけていた広告費が無駄になってしまいます。

そのため一般媒介契約では不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれない可能性も捨てきれません。

専属専任媒介契約の場合、売主自身が見つけた買主との直接の取引が禁止されており、非常に自由度が下がるためおすすめできません。

専任媒介契約の場合、売主が見つけた購入希望者との取引も可能であり、一社とのみ契約を行うので、自由度も確保されつつ、積極的に宣伝活動も行ってもらえます。

住宅から近い地元の不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際に、大手の全国展開を行っている会社か地域密着型か迷われる人もいるかと思いますが、高く売りたいなら地元の不動産会社を選ぶようにしてください。

購入希望者は、築年数や部屋数などの住宅のスペック以外に実際に住んだ後の住環境も重視します。

交通の利便性は良いか悪いか、周辺の雰囲気はどのような感じなのか、近隣住民の様子はどうなのかといったことを購入希望者は知りたいと考えています。

上記内容に、購入希望者に正確に答えられるのは地元に根付いて営業を行っている地域密着型の営業会社です。

仲介依頼は地元の不動産会社に依頼するようにして下さい。

住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている場合に、売却できるか否か疑問に思っている人もいるかと思います。結論から言うと、売却する住宅にローンが残っていても売却は可能です。

一般的に住宅ローンが融資される場合、銀行が住宅に抵当権を設定しています。

抵当権を設定すると、その旨を不動産登記簿謄本に記載を行いますが、抵当権が設定されている住宅はいつ支払いが滞り競売にかけられるか分からないため買い手が付きません。

しかし売却時に住宅ローンが残っている場合でも、残債を一括で返済すれば抵当権を抹消し、売却できます。

住宅ローンの残債を自己資本や売却益で一括返済できれば問題はありませんが、それが困難な方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、自己資本や売却益を用いても住宅ローンの残債を一括返済できない場合の売却方法について記載したいと思います。

住み替えローン(買い替えローン)

現在の住宅を売却してから新居の購入を行う際には、住み替えローン(買い替えローン、以下住み替えローンに統一)を利用することで売却可能となります。

住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債と、新居購入のローンを合算して組む住宅ローンのことです。

金融機関によって異なりますが、一般的に新居の担保評価額の3倍と担保評価額に2,500万円を足したものと比べて、どちらか低い方が上限です。

住み替えローンの注意点

住み替えローンを利用する場合には、住宅売却額の最低ラインを決めるようにして下さい。仮に最低ラインより実際の売却額が低いと、住み替えローンの再審査が必要になるかもしれません。

例えば5,000万円の新居の購入を考えていて、現在の住宅の査定額が2,000万円、ローンの残債が3,000万円だったとします。この時新居の購入とあわせて6,000万円の買い替えローンを組み、新居の売買契約を締結していたとします。

実際の売却額が1,500万円であった場合、新居の購入費とローン残債をあわせて6,500万円用意する必要があり、再審査を行わなければなりません。

再審査で否決されると、新居購入の売買契約不履行となって違約金が発生します。

このような事態を防ぐために、住み替えローンを利用する場合は住宅の売却額最低ラインを決めておき、それ以下の値段では売却を行わないようにしましょう。

任意売却

任意売却(にんいばいきゃく)とは、不動産会社が住宅の売主(債務者)と金融機関(債権者)の間に入って調整を行い、金融機関の合意を得て住宅ローンの残債が完済できなくても売却を行う方法です。任意売却を行っても抵当権は抹消されます。

売却価格は相場に近い金額となるため、ローンの残債に関しては金融機関と取り決めを行い、現実的な返済計画を組めます。

【関連記事】
▶任意売却で困った場合の相談先と相談事例から学ぶ任意売却成功のコツ
▶任意売却後の残債(住宅ローン)を無理せず返す為に知っておくべき知識
▶任意売却119番の口コミと基本情報｜業者選びを失敗しないためには

任意売却の注意点

任意売却は金融機関が応じたときのみ可能で、場合によっては不成立となってしまいます。

不成立となるのは、売主が住宅価格を不当に釣り上げた場合や、住宅ローン残債の支払いの期間などに不服を申し立てたなど、任意売却がスムーズに行えない態度を取った場合などが挙げられます。

さらに、固定資産税や住民税、健康保険料などを滞納し差押えを受けている場合、完済して差押えを解除しなければなりません。そのため経済的に大きな負担となる可能性があります。

住宅を売却したときにかかる税金の知識

住宅を売却した場合には税金が発生します。ここでは、この売却時の税金について見ていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)とは、住宅を売却した時に発生した利益を対象とする税金です。

家を売却した場合には、

1. 購入時より住宅が高く売却できた
2. 購入時よりも住宅を安く売却した

の2パターンが考えられますが、譲渡所得税が発生するのは①のパターンの時のみです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得の計算を行います。

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－(購入価格＋取得費＋譲渡費用)

譲渡所得に、住宅を所有していた期間に応じた一定の税率をかけて譲渡所得税が求まります。

具体的には以下の計算方法を行います。

参考：土地や建物を譲渡したとき｜国税庁

譲渡所得税に使える特例

譲渡所得税には、減税のための特例が3つありますのでここで紹介したいと思います。

参考：
マイホームを売ったときの特例｜国税庁
マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

3,000万円の特別控除

1つ目の特例は、売却する不動産が住宅であり、かつ以下の条件を満たす場合に、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特別控除です。

1. 住宅に住まなくなった日から起算して3年経過する年の12月31日までに売却を行うこと
2. 買主が配偶者や直系血族、親族などでないこと
3. 売却した年の前年または前々年にこの特例を使用していないこと
4. 他の特例を利用していないこと

この特例を受ける時の課税対象の譲渡所得は以下の計算式で求めます。

課税対象の譲渡所得＝譲渡所得－3,000万円

軽減税率の特例つまり、3,000万円の特別控除を利用した場合、譲渡所得が3,000万円を超えていない場合は譲渡所得税を支払う必要が無くなります。

1つ目の3,000万円の特別控除を利用できない場合で、売却する住宅を10年以上所有していた場合には、以下の軽減税率の特例を受けられます。

買い替えの特例

売却後に新居住宅を購入し、一定の要件を満たしていた場合、売却時の譲渡所得税の支払いを新居を売却した際まで繰り越せます。

特例を受けるための要件は「国税庁｜特定のマイホームを買い換えたときの特例」を参考にして下さい。

なお、本特例は令和元年12月31日までに売却した住宅に適用されます。

消費税

不動産を売却した場合には消費税も発生します。消費税がかかる費用は以下の通りです。

• 不動産の売却価格
• 不動産会社への仲介手数料
• ローン返済の手数料
• 司法書士への抵当権抹消登記の報酬金
• 繰り上げ返済手数料

不動産売却時に発生する消費税の詳しい内容は「不動産売却で発生する消費税に関する知識のまとめ」を確認して下さい。

抵当権抹消登記の免許税

前述の通り、住宅ローンを組む場合には金融機関により住宅に抵当権が設定されています。売却時には抵当権が解除されており、それを示すために抵当権抹消登記をしなければなりません。

抵当権抹消登記の免許税は、不動産1つあたり、1,000円となります。つまり住宅のうち建物部分と土地部分は別に支払う必要があるため、2,000円必要になると理解していてください。

印紙税

不動産売却を行う場合売買契約を締結しますが、この時印紙税が発生します。

支払わなければならない印紙税は売却価格によって変わり、以下の通りです。

※平成26年4月1日~令和2年3月31日に契約した場合、軽減税率が適用されます。

参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

住宅を売却せずに活用する方法もある

より良い住環境に住みたい場合や転勤で引っ越しする必要がある場合など、現在住んでいる住宅に住む必要が無くなった場合、売却せずに活用する方法もあります。

住宅を活用することで長期に渡り一定の収入を得ることが出来ますので、まとまった購入資金が必要でない場合などは、一度活用する方法も考慮してみると良いかもしれません。

【関連記事】空き家ビジネスを始めたい方のための基礎知識と成功事例

住宅を活用する場合には貸し出すことが一般的です。ここでは居住用・事業用の賃貸での活用方法について記載します。

居住用賃貸として貸し出す

ご自身がオーナーとなって住宅を賃貸として貸し出しを行います。居住者が途絶えなければ毎月安定した家賃収入を得られます。

得た収入を生活費の足しにすることも出来ますし、ローン返済に充てることも可能です。

ただし仮に入居希望者が現れない場合、毎年の固定資産税など経費が発生するだけですので、ご自身の所有する住宅にニーズがあるのか、妥当な家賃相場はいくらか等事前の市場調査を十分に行わなければならないでしょう。

【関連記事】賃貸住宅を経営する際のリスク9選とリスクを回避するための対策

民泊として貸し出す

旅行者に向けて民泊として貸し出す活用方法もあります。

民泊は本来旅行業法により一般の方が行うことは禁止されていましたが、東京や大阪など国家戦略特区に限り、例外的に認められるようになりました。

参考：厚生労働省｜国家戦略特別区域における 旅館業法の特例について

住居用に貸し出す場合と比べると、利益が少ない、季節によって利用希望者が安定しないなどのデメリットがありますが、居住用に貸し出す場合に比べて管理をする手間が少ないといったメリットがあります。

また、集客もご自身で行う必要がありますが、「Airbnb」などインターネットサイトを利用すると良いでしょう。

住宅の売却に関するよくある相談

住宅売却を行うことは一生に何度もあることではなく、また高額な取引となるため、様々な疑問点があるかと思います。

ここでは、住宅売却に関する良くある相談や疑問点に対して解説を行いますので参考にしてください。

住み替えのために住宅を売りたいです。売却が先ですか、購入が先ですか？

よりよい住環境のために住み替えを行う場合、現在の住宅と新居の購入と売却どちらを先に行うべきか迷われる人もいるのではないでしょうか。

どちらにもメリット・デメリットがありますので、ご自身の状況に合わせて選択していただくことが一番の解決策になります。

以下に、先に売却をする場合と先に購入する場合のメリット・デメリット・適している人を記載しておきますので参考にしてください。

不動産会社はどのように選んだらいいですか

全国には数多くの不動産会社があり、何を判断基準に不動産会社を選ぶべきか迷われる人もいるでしょう。

特に不動産会社の営業力や対応力によって、高い代金で住宅を売却できるか、ストレスなく売却できるかが決まりますので、不動産選びは重要です。

不動産選びを行う際のポイントとして以下のような点が挙げられます。

• 仲介力があるかを確認する
• 得意分野が一戸建かマンションか判断する
• 営業年数を確認する
• 査定を行った時に査定の根拠を確認する
• 実際にスタッフと会ってみて相性を確認する

詳しくは「不動産屋の選び方まとめ｜売却仲介を依頼するときの着目点はココ」でも解説していますので、不動産会社選びに迷われている方は参考にしてください。

住宅売却で必要な費用は何がありますか

住宅を売却した際には、税金以外にも様々な費用が発生します。資金計画を建てるためにも売却のための費用は一度確認しておくべきかと思います。

以下に一覧で紹介してみますので参考にしてください。

表：住宅売却に発生する費用

それぞれの費用に関する具体的な内容は「不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック」を確認して下さい。

住宅ローンが払えない場合はどうなりますか

住宅ローンの支払いが滞った場合、滞納してから8ヵ月ほどで、住宅ローンを組んだ際の抵当権を根拠として金融機関が裁判所を通じて住宅を競売にかけます。

競売となった場合には、相場の5割~7割程度での価格で売却が行われる、売却のタイミングを選べない等のデメリットがあります。

滞納8カ月目の裁判所からの競売開始決定がなされた段階でも任意売却により市場価値に近い金額で売却することは可能です。

しかし時期が遅れるほど金融機関が任意売却に対応してくれる可能性は下がりますので、滞納することが分かった段階で早めに申請を行うべきです。

参考：任意売却は競売よりもメリットだらけ！両者の違いと任意売却の手続き

住宅売却にまつわる相談先

場合によっては専門家に相談しなければ解決しない問題もあるかと思いますので、下記のような相談をしたい場合には、それぞれの専門家に依頼を行うことが良いです。

表：住宅売却にまつわる専門性の高い相談の窓口

まとめ

今回は、住宅を売却する場合の基本的な知識や高く売るためのポイントについて紹介を行いました。

今回の内容を参考にしていただき、理想の売却が出来れば幸いです。

不動産の売却を検討中の方へ

不動産を売却する際は、あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

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一括査定サイトを使って不動産会社を効率よく探す

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一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなります。

よくある疑問

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A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

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【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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