不動産売却の相談は誰にすればいい？シチュエーション別の相談先６選

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• 不動産売却に関してわからないことだらけなので、とにかく話を聞いてみたい
• 離婚が原因で不動産を売却する予定だけれど、トラブルを抱えている
• ローンが返せないけれど不動産を売却したい

このように、不動産売却における悩みはたくさんあり、「売却前に誰かに相続したい」と思っている人は少なくないはずです。

この記事では、あなたの不動産売却に関する悩みがスッキリ解決するよう、シチュエーション別に最適な「不動産売却に関する相談先」を紹介します。この記事を参考に悩みを解決し、不動産売却を成功に導いてください。

シチュエーション別の不動産売却の相談先6選

早速、悩みのシチュエーション別に、最適な不動産売却の相談先を確認してみましょう。

不動産売却全般に関して相談したい場合｜不動産会社

不動産の売却を検討しているけれど、どういったことから始めればよいかわからないという人は、不動産会社に相談にしてみましょう。

不動産会社は、査定から広告活動、必要書類の作成、物件の引き渡しなど、売却開始から終了まで、売り手をトータルにサポートしてくれる存在です。不動産売却に関する悩みは、どんなことでも相談できます。

なお、不動産会社への相談だけであれば費用は発生しません。不動産会社のメインの仕事は売り手と買い手をマッチングさせる仲介で、契約が成立して初めて仲介手数料が発生するからです。

不動産会社への相談は、まず査定から始めるとよいでしょう。査定は直接不動産会社を訪問してもよいですし、インターネット上のサービスである 一括査定サービス を利用するのもおすすめです。

財産分与・遺産分割に関して相談したい場合｜弁護士

離婚の財産分与や相続の遺産分割による不動産売却で、分配割合に関してトラブルが発生した場合には、弁護士に相談しましょう。

離婚での財産分与とは、婚姻中に夫婦が共同で築いた財産を、寄与度に応じて分配することです。一方、遺産分割とは、被相続人（相続財産を残して亡くなった人）の財産を相続人で分けることを言います。

財産分与にも遺産分割にも、基本的な分け方についての考え方や法律がありますが、必ずしもこれに従う必要はありません。夫婦や相続人が協議したうえで納得すれば、（一定の範囲内で）自由に分配割合を決定できます。

もし、当事者間での話し合いがまとまらず、分配割合で揉めてしまった場合には、弁護士に相談するとよいでしょう。あなたの代わりになって交渉を行ってくれます。

弁護士への相談費用は、30分～1時間で5,000円～1万円程度としている事務所が多いですが、最近では相談料無料としている弁護士事務所も増えています。いえぽーとの姉妹サイトである「離婚弁護士ナビ」「 相続弁護士ナビ」も活用して、弁護士を探してみてください。

【関連記事】
▶ 【弁護士監修】離婚時に持ち家は売却すべき？財産分与の方法を解説
▶ 相続した不動産を売却したい｜遺産分割から売却までの流れ

住宅ローンの返済が難しい場合｜任意売却専門の不動産会社

住宅ローンの返済が苦しく、売却代金や貯蓄を使っても残債が返済し切れない場合には、任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。任意売却とは、ローン残債の残る不動産を金融機関の同意を得て売却することです。

住宅ローンの返済を一定期間（一般的には半年間）滞納すると、債務者（＝融資してもらっている人）は「期限の利益」（ローンを分割して返済する権利）を失い、金融機関が残債を一括で返済するよう請求してきます。そこで返済できなければ、最終的には担保となっている不動産が競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。

そうなる前に打てる手が任意売却です。金融機関の同意が得られれば、売却代金を使っても残ってしまうローンについて、無理のない範囲で継続して返済していくことが認められます。

任意売却は通常の不動産売却よりも手続きが複雑になるので、相談する際は実績があり、任意売却に精通している専門の不動産会社に相談するとよいでしょう。

【関連記事】 任意売却の流れ｜手続き開始のタイミングとタイムリミットに要注意

税金・確定申告について詳しく知りたい場合｜税理士

不動産売却で利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要があるため、確定申告をしなければなりません。

譲渡所得税を求めるには、売却価格だけでなく、取得費や諸経費などを算出する必要があります。さらに、特別控除を利用して税額を抑えることができる場合もあります。

ご自身での申告にミスがあった場合には、無申告加算税などを追加で納めなければならなくなる可能性がありますし、逆に利用できる特別控除を適用せず、本来ならできたはずの節税ができなかった、という状況になることもあり得ます。

正しく税金を申告したいのであれば、税理士に相談するとよいでしょう。あなたに代わって税金の計算をしてくれますし、必要書類も作成してもらえます。

税理士に相談せず、自分で申告したい場合には、国税庁の電話相談センターや各都道部県が定期的に行っている無料相談会、税務署などで相談をするとよいでしょう。

【関連記事】 不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

登記について相談したい場合｜司法書士

不動産売却時の所有権移転登記や 抵当権抹消登記 を売り手に代わって行えるのは司法書士です。ただ、不動産売却時には不動産会社が指定している司法書士事務所に依頼するのが一般的です。

自己発見取引等で不動産会社を依頼していない場合には、自分で司法書士を探して相談するとよいでしょう。

ちなみに、登記申請は必ず司法書士に依頼しなければならないわけではなく、自分自身でもできます。ただし、作成しなければならない必要書類は多岐に渡ります。難しい場合には法務局での相談が可能ですので、問い合わせてみてください。どういった書類が必要か、どんな内容を記載すればよいか教えてもらえます。

境界確定について相談したい場合｜土地家屋診断士・測量士

境界確定について相談したい場合には、土地家屋調査士か測量士に相談しましょう。

境界確定とは、隣地所有者や行政の立会いの下、土地の境界を確定することを言い、土地や戸建てを売却する場合には必ず行う必要があります。売買契約書には「売り手は境界を明示する」旨の条項が盛り込まれていることが通常だからです。

ブロック塀で囲まれているなど、境界がはっきりしているケースは問題ないかもしれませんが、相続で受け継いだ土地など、境界がはっきりしていない場合、あとで買い手が隣地所有者と、境界をめぐってトラブルになってしまうかもしれません。

注意点としては、土地家屋調査士や測量士の主な仕事は、境界確定図の作成ということです。境界を決める権限はありません。最終的には隣地所有者と合意したうえで、確定する必要があります。

【関連記事】 確定測量とは？必要な場面・費用は？基礎知識を解説

不動産売却に関するよくある悩み

ここからは、不動産売却前によくある売り手の疑問・悩みを紹介し、それに回答していきます。

ここにある回答が、必ずしもたった一つの正解というわけではなく、すべてのケースに当てはまるとは限りませんが、多くの場合に参考にしていただけるようお答えしていきます。

不動産会社ってどうやって選べばいいの？

不動産会社は次のようなポイントを考慮して選んでみましょう。

• 明らかに高い／低い査定額を提示する不動産会社には依頼しない
• 「マンション」「土地」「一戸建て」などあなたの不動産を得意とする不動産会社に依頼する
• 査定の根拠を明確に提示できる不動産会社に依頼する
• あなたの不動産の販売戦略を質問してすぐに答えられる不動産会社に依頼する

不動産会社は全国に12万社程度あるといわれています。テレビCMを流しているような大手から、地元密着の中小まであるので、どこに頼めばよいか迷ってしまいますね。

不動産売却を成功に導くためには、売り手のためにできるだけ高く売却したいという想いを持っており、それを実現できるだけの販売力を持ち合わせている不動産会社に依頼する必要があります。それを実現するためには、上記のポイントを考慮して不動産会社を選ぶことが大切です。

【関連記事】 不動産屋の選び方まとめ｜売却仲介を依頼するときの着目点はココ

どの媒介契約がおすすめ？

不動産売却には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「 専属専任媒介契約 」の3種類がありますが、最も無難なのは専任媒介契約です。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼でき、契約期間にも定めがないなど、一番縛りの少ない契約形態です。しかし、競合する他社で成約してしまった場合、自社には仲介手数料が入ってこず、かけた経費だけが無駄になってしまうため、物件によってはあまり熱心に販売活動を行ってくれないことがあるともいわれています。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、複数社との契約は結べない一方、レインズへの登録義務や販売活動報告が義務付けられており、競合他社のことを気にする必要もないことから、あなたの物件の販売活動にしっかりと注力してくれることが期待できます。

専属専任媒介契約に関しては、自己発見取引も禁止されているので縛りが強過ぎると感じるかもしれません。自己発見取引は認められている専任媒介契約を選ぶのが最も無難といえるでしょう。

仲介手数料ってどれくらい支払うの？

不動産会社に支払う 仲介手数料 には法律で上限が設けられています。仲介手数料の上限は売却価格に応じて決まっており、次の通りです。

多くのケースでは、不動産会社は上限通りの仲介手数料を請求しています。ただし、不動産会社によっては減額に応じてくれるケースもありますし、最初から仲介手数料を法律の上限の半額としている不動産会社もあります。

不動産売却にかかる費用って何がある？

不動産売却には次のような費用がかかります。

• 仲介手数料
• 住宅ローンの返済と返済に伴う費用
• 登記費用
• 売買契約書の印紙税
• 譲渡所得税
• 境界確定測量費用
• その他（引っ越し費用・解体費・クリーニング費）　など

不動産を売却するにはまとまった額の諸費用が必要になりますので、資金がショートしないよう事前に把握しておきましょう。詳しい内容は関連記事を参考にしてください。

【関連記事】 不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック

必要書類ってどんなもの？

不動産売却の際に必要な書類は次の通りです。

• 身分証明書・実印・住民票・印鑑証明書
• 登記済権利書または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書と固定資産税評価額
• 土地測量図・境界確認書
• マンションの管理規約・使用規則
• マンション維持費の書類
• ローン残高証明書
• 建築確認証・検査済証・建築設計図書・工事記録
• 建築設計図書・工事記録
• 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書
• 耐震診断書・アスベスト使用調査報告書
• 購入時の契約書・重要事項
• パンフレットおよび広告資料

なお、上記書類には、手続き上必ず集めなければならないものと、買い手の購買意欲を高めたり、価格交渉を有利に進めたりするために集めておいたほうがよいものがあります。

必要な書類を集めておけば、スムーズに売却活動を行えます。事前に確認しておきましょう。

【関連記事】 【チェックリスト付】不動産売却で揃える必要書類はやわかり

ローンが残っていても売却できる？

ローン残債が残っている不動産も売却できます。ただし、 抵当権を抹消する 必要があることから、売却時にはローンの残債を一括して支払わなければなりません。

ローン残債が残っている場合には、売却代金や貯蓄から残債分を捻出するか、マンション、戸建ての住み替えならば、買い替えローンを利用しましょう。

【関連記事】 ローンが残ってる家でも売ることは可能｜状況別の売却方法ガイド

仲介と買取のどちらがよい？

仲介とは、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらい、個人から個人へ不動産を売却する方法です。一方、買取とは不動産会社に直接買い取ってもらう方法を言います。

仲介と買取はそれぞれにメリット・デメリットがあるため、どちらのほうがよいとは一概には言えません。

仲介は市場価格で売却できますが、売却まで3ヶ月程度かかってしまうのが普通ですし、買い手がつかない場合にはさらに売却活動が長期間に渡ってしまうケースもあります。

一方、買取はすぐに買い取ってもらえますので、不動産をすぐに現金化できますが、売却価格は市場価格の7～8割程度になってしまいます。

とにかく高く売りたいならば仲介を、事情があって現金が早く必要であるなら買取を選択するとよいでしょう。

【関連記事】 不動産買取業者に依頼するメリットとデメリット｜売却で損をしない知識

リフォーム・ホームステージングってする必要ある？

売却前のリフォームはあまりおすすめしません。ホームステージングは必要に応じて依頼するとよいでしょう。

リフォームをおすすめしない理由は、リフォーム代を売却価格に上乗せしなければならなくなるケースが多く、そうなると買い手がつきにくくなるからです。リフォームをしても築年数などが変わるわけではないので、いろいろな物件を見比べている買い手からすると、どうしても割高に見えてしまうのです。また、近年は中古を買って自分でリフォーム・リノベーションをしたいというニーズが高まっていることも、売却前のリフォームをおすすめしない理由の一つです。

一方、ホームステージングは広告などで買い手の目に留まりやすくなり、また購買意欲を刺激して売却期間を短縮できる可能性があります。必要に応じて依頼するとよいでしょう。

【関連記事】 今話題のホームステージングとは？効果と実施例を大公開

まとめ

不動産売却の相談先を6つ紹介しました。

売却を検討しているなら、まずは不動産会社に相談してみて、必要が出てくれば税理士などその他の専門家にも相談してみましょう。

税金の申告や登記については、費用を抑えたい場合は専門家に依頼せず自分で行うことも可能です。ネットで情報収集するか、記事中で解説した無料の相談先を利用するとよいでしょう。