マンション査定まるわかり！依頼方法から査定サイトの比較、査定額の決まり方まで

本コンテンツには、紹介している商品（商材）の広告（リンク）を含みます。
※ただし、当サイト内のランキングや商品（商材）の評価は、当社の調査やユーザーの口コミ収集等を考慮して作成しており、提携企業の商品（商材）を根拠なくPRするものではありません。

マンション売却は人生における一大イベントで、一生のうちにそう何度も経験するものではありません。そのため、売却のためにはまず査定を受けなければならないということを知っても、

査定ってどうやって受ければいいの？
査定額ってどうやって決まるの？
査定を受けるときの注意点は？

このように、いろいろと疑問は尽きないと思います。

この記事では、まずマンション査定の依頼方法を解説しています。すぐにでも査定を依頼したい方は、こちらの内容を参考に実際に査定依頼してみてください。

続いて、マンション査定の全容がつかめるよう、不動産会社が使う査定の手法や、査定額を左右するポイントもご紹介しています。査定についてより深く理解したい方は、参考にしてください。査定時によくある疑問をご覧いただけば、査定を受けるときの注意点も把握できるかと思います。

一括査定ならあなたの
マンションがいくらで
売れるか簡単にわかります。

提携社数1,500社以上
最大6社に同時依頼
全国対応

複数社が無料一括査定。一番条件の良い会社が見つかります。

無料｜一括査定へ

自宅にいながら
相場も最高額も
手軽に把握！

- 都道府県が選択されていません。
- 市区町村が選択されていません。
- ご指定いただいたエリアへのお問合せは、現在取り扱っておりません。

この記事に記載の情報は2023年10月03日時点のものです

この記事の目次

1マンション査定の依頼方法は主に２つ
- 1.1一括査定サイトを利用する
- 1.2不動産会社に直接依頼する
2「机上（簡易）査定」と「訪問査定」はどちらを選ぶ？
3マンションの査定額はどうやって決まる？
4マンションの査定額に特に影響を与える10大要素
5マンション査定時によくある疑問
6まとめ｜マンション売却は不動産会社と売り手の「共同プロジェクト」と考える

マンション査定の依頼方法は主に２つ

早速、マンション査定の進め方をご説明していきますが、前提として覚えておきたいことがあります。

マンションの売却を成功させるためには、

マンションを売る力がある
あなたのマンションがあるエリアを得意とする

この２つの条件を満たす不動産会社と契約を結ぶことが大切です。

査定は、マンションの価格を知ると同時に、不動産会社の選り分けを行うためのものでもあることを、頭に入れておきましょう。

それでは、具体的な査定の進め方を見ていきます。

一括査定サイトを利用する

一括査定サイトとは、インターネットで自分の土地や個人の情報を入力するだけで、同時に複数の不動産会社に査定依頼ができるというものです。入力された土地情報から査定可能な不動産会社が自動ではじき出されるので、好みの会社を選んで依頼するという仕組みです。利用は無料で、会員登録なども必要ありません。

一括査定サイトを使うメリットは？

複数の査定結果を比較しやすいのが、最大のメリットです。同時に査定依頼を出し、各社が出した査定額を比較することで、最高値、最安値、おおよその相場がつかめます。また、査定額だけでなく根拠がしっかりしているかどうかを比べることで、不動産会社があなたのマンション売却に対してしっかりとした知見・戦略を持っているかどうかがわかります。

つまり、前述した「マンションを売る力がある」「あなたのマンションがあるエリアを得意とする」不動産会社の選り分けがしやすいのが、一括査定サイトの特長です。

もし仲介を依頼することになれば、不動産会社の営業担当者とは協力して売却活動を進めていくことになるので、相性も大切です。この見極めがしやすいのもポイントです。

不動産会社に直接依頼する

気になる不動産会社に直接査定を依頼してみる、という方法です。大手から中堅の不動産会社であれば、公式ホームページ上で査定依頼できるようにしているところも多いですし、電話でももちろん依頼を受け付けています。

複数社の査定を受けようとする場合、依頼を繰り返す必要があるので、やや手間ではありますが、最初から仲介まで依頼しようと決めている不動産会社があったり、付き合いのある不動産会社があったりする場合、あるいはゆっくりと売却を進めたい場合には、この方法でもよいでしょう。

「机上（簡易）査定」と「訪問査定」はどちらを選ぶ？

査定の種類には、インターネット上の申込画面などで入力された情報をもとに査定額の概算を出す「机上（簡易）査定」と、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪れ、現況を確認したうえで金額を出す「訪問査定」があります。

訪問査定のほうが、より精度の高い金額が出ますが、複数社に何度も訪問してもらうのはそれなりに負担となります。そのため、まずは多めに机上（簡易）査定を依頼し、その結果や根拠、対応を見てある程度絞り込んだうえで、訪問査定を依頼するのがよいでしょう。

一括査定サイトでも不動産会社のホームページでも、申込時に机上（簡易）査定にするか訪問査定にするかを選べるようになっているところが多いです。一括査定サイトでは、一部、申込時には机上（簡易）査定しか選べないところもありますが、いずれにしても訪問査定は机上（簡易）査定の結果が届いてから依頼すればよいでしょう。

マンションの査定額はどうやって決まる？

マンションの査定には、一般的に『事例比較方式』が使われます。

ここでは、事例比較方式とはそもそも何なのか、どのように計算するのかについて、確認してみましょう。

事例比較方式が用いられる

『事例比較方式』とは、あなたのマンションと条件が近いマンションの取引事例をいくつか選んで平均単価(○○万円／㎡)を求め、あなたのマンション(査定マンション)の面積を掛けてベースとなる金額を算出し、その金額に階数や交通の便、宅内の状況のほか、マンション売買の動向(流通性比率)などを考慮したうえで、査定額を出す方法です。

事例比較方式が一般的である理由は、これが『公益社団法人不動産流通推進センター』が作成した査定額算出のマニュアルであり、国土交通省によって利用が推奨されているからです。

査定額を売り手に提示するときには、その根拠を示さなければならないことが『宅地建物取引業法』で定められています。そして、根拠を示す方法として、マンションの査定に関しては『事例比較方式』を用いることが、国土交通省が作成した『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』で勧められているのです。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

引用：宅地建物取引業者　第34条の2

５媒介価額に関する意見の根拠の明示義務について

(1）意見の根拠について

意見の根拠としては、価格査定マニュアル（公益財団法人不動産流通推進センターが作成した価格査定マニュアル又はこれに準じた価格査定マニュアル）や、同種の取引事例等他に合理的な説明がつくものであることとする。

引用：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方｜国土交通省

事例比較方式の計算方法

比較事例方式の計算式は、次の通りです。

比較マンション単価(○○万円/㎡)に、あなたのマンションの面積を掛けてベースとなる金額を出し、比較マンションとあなたのマンションの評点、流通性比率を用いて調整します。

以下では、それぞれの内容について簡単に確認してみましょう。

参考：価格査定マニュアル｜公益社団法人　不動産流通推進センター

比較マンション単価

近隣での似たようなマンションの1㎡あたりの単価(万円)です。

仮に、比較マンションの成約価格が2,500万円で、面積が50㎡だった場合、単価は50万円/㎡となります。

なお、比較するマンションは、次の8つの条件から選びます。

①通常の条件の下に取引された事例(売り急ぎでないなど)
②取引時点が過去1年以内
③専有部分等（専有面積・所在階・間取り）が類似しているマンション
・【専有面積】：差が30㎡未満
・【所在階】：差が10階未満
・【間取り】：同じ間取り（LDK）
④最寄り駅が同じ
⑤価格水準が同じような地域内にある
⑥総戸数が似ている（差が50戸未満）
⑦建物地上階が似ている（差が10階未満）
⑧築年数の差が3年以内

まずは同じマンション内で➀～③にあてはまる事例を探しますが、なければ別のマンションで、➀～⑧すべてに当てはまる取引事例を参考にします。

査定マンション面積

あなたのマンションの専有面積です。具体的には、壁の厚みも加えた床面積である「壁芯」が用いられることが通常です。

マンションの評点

詳しくは『マンションの査定額に特に影響を与える10のポイント』で解説していますが、次の10点について、比較マンションと査定マンションを点数化して評価し、調整を加えます。

交通の便
周辺環境
店舗・施設への距離
所在階
方位
宅内の状況
維持管理の状況
土地についての権利
共有部分
インフラ対応

近隣の事例といっても、まったく同じマンションではありませんから、まったく同じ単価を用いることは現実的ではありません。個別の要素を点数化して加点・減点し、査定額の妥当性を上げるのです。

流通性比率

流通性比率とは、マンションの売れやすさを表す指標で、100％を基本として、-15%から+10％の範囲で選択します。マンション売却の動向によって価格は上下しますから、流通性比率も査定額の妥当性を上げるために用いられています。

流通性比率を決める主なポイントは次の3点で、査定をする人が独自に判断しています。

価格｜相場を大きく逸脱していないか
マンションの需給状況｜マンションの物件数など
地域性｜人気の地域かどうか

売れにくいと判断されると100%を下回りますし、反対に売れやすいと判断されたら100%を上回ります。

マンション査定額の計算例

計算例として、下表の条件の査定額を求めてみましょう。

項目	内容
比較マンションの単価	50万円/㎡
査定マンションの面積	70㎡
比較マンションの評点	105点
査定マンションの評点	110点
流通性比率	100%

上で説明した計算式に当てはめれば、次の通りとなります。

査定額=50万円×70㎡×110点÷105点×100%
=3,667万円

つまり、この例での査定額は、3,667万円です。

マンションの査定額に特に影響を与える10大要素

上で説明した通り、マンションの査定では、比較マンションと査定マンションを点数化して評価し、調整を加えます。

点数化の方法は、比較マンション、査定マンションそれぞれの基本点数を100点とし、個別の内容について加点・減点します。

ただ、加点・減点される点数の数値は、明確に決まっている場合とそうでない場合があるので注意が必要です。

例えば、階数についての評点は明確に点数が決まっています。3階を基準として、それ以下の階数は減点、それ以上の階数は階が上がるにつれて加点されていく仕組みです。

引用：価格査定マニュアルによる中古マンションの査定

一方、室内の維持管理状況については、『悪い』から『特に優れる』までの7段階に分けて点数化しますが、どのような評点が下されるかは査定人の判断によります。

引用：価格査定マニュアルによる中古マンションの査定

査定額の妥当性を確認する上では、これら評点について知っておく必要があります。

ここでは、マンション査定に影響を与えるポイントである『評点』について確認してみましょう。

参考：価格査定マニュアル｜公益社団法人　不動産流通推進センター

交通の便

交通の便では、次の内容が考慮されます。

最寄りが駅かバス停か
駅の場合、最寄り駅までの徒歩の分数
バス停の場合、最寄りバス停までの徒歩の分数
バス停の場合、バス停から駅までのバスの乗車時間
バス停の場合、バスの運行便数

当然、最寄り駅やバス停までの徒歩分数が短い、または、バスの乗車時間が短いほうが、評点は高くなります。

周辺環境

周辺環境では、住宅地なのか、もしくは商業地なのか工業地なのかが考慮されます。

住宅地であっても、優良住宅地か一般住宅地なのかによって評点が変わります。

具体的には次の5段階で評価されます。

優れる(優良住宅地)
普通(一般住宅地)
やや劣る(住商混在地)
劣る(住工混在地)
特に劣る

店舗の距離・公共施設の利便性

店舗までの距離や、周辺の公共施設利用の利便性についても考慮されます。店舗に関しては、2段階、公共施設の利便性は3段階で評価されます。

【店舗まで距離】

徒歩10分以内にある
徒歩10分以内にない

【公共施設の利便性】

普通
やや劣る
劣る

所在階

所在階は、階数だけでなく、最上階かどうか、エレベーターがあるかどうかについても考慮の対象となります。

方位

方位は、マンション自体の向きと、リビングの窓(主要採光面)の方角が考慮されます。東・西・南・北と北東・北西・南東・南西、の全８種類で評点が分かれます。

さらに、別途採光面がある場合はそれも考慮されます。

また、日照や風通しのよさについても評価の対象となります。日照・通風の良否は4段階で評価されます。

【日照・通風の良否】

良好
やや悪い
悪い
極めて悪い

宅内の状況

宅内、つまり専有部分も評点の対象です。なお、バルコニーは含まれません。

評点の対象となるものとその評価段階は次の通りです。

【室内の管理状況】

特に優れる
優れる
やや優れる
普通
やや劣る
劣る
悪い

【柱・梁・天井の状況】

特に優れる(長期優良住宅相当)
優れる(梁なし)
普通(梁あり)
劣る

【住戸のゆとり(リビングの広さ・収納スペースの確保)】

広い
普通
狭い

【専有庭またはテラスの有無】

あり
なし

【外からの騒音・振動】

なし
ややあり
あり
極端にあり

【眺望・景観】

特に優れる
優れる
普通

【バリアフリー対応状況】

配慮が高い
配慮有
配慮なし

維持管理の状況

マンションが適切に維持管理されているかどうかも評点の対象です。きちんとした修繕計画があるか、掃除や管理人の状況はどうかといった点が見られます。

【適切な修繕計画があるかどうか】

適切な修繕計画が確認できる
適切な修繕計画が確認できていない

【修繕積立金（月額）の負担金額】

標準
負担額が大きい
その他

【管理費（月額）の負担金額】

標準
負担額が大きい
その他

【共有部の保守清掃の状況】

優れる
普通
劣る

【管理員の勤務形態（24時間管理・日勤・巡回など）】

24時間管理
日勤(週5日以上勤務)
日勤(週3～5日勤務)
巡回

【管理受託形態：管理会社への委託形態（全部委託管理・一部委託管理・自主管理など）】

全部委託
一部委託
自主管理

土地についての権利

マンションの専有部分(部屋の中)の土地の権利についても評点の対象です。内容としては次の3通りです。

所有権
地上権
賃借権

なお、一般的な分譲マンションでは「所有権」ですので、この内容で差がつくことはほとんどありません。

共有部分

共有部分、具体的には外観やエントランス、また、耐震性などについて見られます。

外観やエントランスが良質と判断されれば評点は上がるでしょう。

また、耐震性に関しては、1981年5月31以前の旧耐震基準か、6月1日以降の新耐震基準かによって評点が変わります。

【外観・エントランス】

優れる
普通
劣る

【耐震性】

耐震性能が高い
耐震性能は建基法に準拠
旧耐震基準

【省エネルギー性能】

次世代省エネルギー基準に適合
次世代省エネルギー基準の適合以外

インフラ対応

インフラ対応では、セキュリティ面とインターネットに対応しているか(マンションタイプの光回線を引けるかどうか)が見られます。

【セキュリティ設備】

高度なセキュリティ設備あり
オートロックのみ
なし

【インターネット対応】

対応
未対応

マンション査定時によくある疑問

ここからは、マンション査定を依頼する方がよく疑問に思うことについて解説します。参考にしてください。

査定は複数社受けたほうがよい？

記事前半でもお伝えした通り、査定は複数社に依頼したほうがいいでしょう。

こだわりの不動産会社があるのなら別ですが、一社が出す査定価格を見たところで、その金額が妥当か、どうか比較材料がありません。

例えば、大企業と地域密着企業に依頼をすれば、査定額だけでなく広告方法の違いや、売り方の違いに関して質問することもできます。業者の販売力によって、売却価格が数十万～数百万円変わることもありますし、仲介手数料の額も異なります。

複数社の査定結果を比較することは、売却を成功させるための大切なステップなのです。

査定額を見てから売却するか決めてもよい？

もちろんそれでも問題ありません。

査定はあくまで査定です。査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。

査定額を見て、思っていたよりも金額が低ければ、資産価値が上がるのを予測して売却を先送りにしたり、自分でそのまま住み続けることにしたりと、自由に判断すればOKです。

査定額＝売却額ではないって本当？

本当です。

査定額というのは、あくまで「不動産会社が3ヶ月以内に売却できるであろう価格」です。査定額で必ず売却できると保証するものではありません。

そもそも、売り出し価格は売り手であるあなたが査定額をもとに決めます。したがって、査定額より高くしても構いません。

あなたのマンションに価値を見出す人がいれば、査定額より高く売れる可能性も十分にあります。

一方、なかなかマンションが売れない場合や、契約前に買い手が交渉してきたケースなどでは、価格を下げなければならないこともあります。

実際の売却価格がどのぐらいになるのかは、売り出してみなければわかりません。ただ、だからといって何の根拠もなく販売価格を決めることもできないでしょう。

妥当な売り出し価格を決める。そのために査定があるのです。

一括査定って本当に無料ですか？

はい、無料です。

便利なサービスだけに、無料というのは不思議に感じられるかもしれませんが、その理由は、一括査定サイトの運営会社が不動産会社から紹介料を支払ってもらっているからです。

また、一括査定サイトによっては、あなたの疑問や不安にオペレーターが答えてくれたり、しつこい不動産会社はシャットアウトしたりするなど、利用者にとって便利なプラスアルファのサービスも無料提供しているケースがあります。

一括査定サイトを使えば、無料で満足のいくマンション売却を実現できる可能性が高まります。

査定時に信頼できる不動産会社を見抜く方法は？

査定をしてもらう際、信頼できる不動産会社を見抜くには、次の4つのステップを踏むようにしてください。

まずは机上査定で複数の不動産会社に査定を依頼する
相場からかけ離れた査定をした不動産会社を除く
査定の根拠を確認する
訪問査定で営業マンの質を確認する

現在、全国に12万件以上の不動産会社があるといわれていますが、そのなかには悪徳と呼ばれるような業者もいるのが事実です。

上記の4つのステップでは、多くの不動産会社をふるいにかけるイメージで、本当に信頼できるところを見抜きます。

詳しい内容に関しては、次の関連記事を参考にしてください。

リフォームやクリーニングってしたほうがよい？

よほどのことがない限り、あまり検討しなくてよいでしょう。なぜなら、リフォームやクリーニングをしたからといって、高く売れるとは限らないからです。

リフォームをすると、その分の費用を販売価格に上乗せすることになりますが、買い手は「リフォーム前ならどのぐらいの価格だったか」という点を気にするでしょう。

例えば、マンションの査定額が3,000万円で、500万円をかけてリフォームし、3,500万円で売り出したとしても、買い手はリフォーム前の「3,000万円」の状態をイメージしたうえで、同程度の価格のほかのマンションと比較する、ということです。

「リフォームされて割高になっているのなら、多少ボロでも安く買って自分で好きなようにリフォームしたい」という買い手は少なくないでしょう。そうなってしまうとなかなか買い手が現れず、結局は販売価格を下げざるを得ない状況になってしまうかもしれません。リフォームをするなら、買い手のニーズにしっかり刺さるよう、慎重に行う必要があります。

クリーニングに関しても同様です。クリーニングの有無がマンションの売却価格に大きな影響を与えることは少ないでしょう。

ただし、あなた自身で掃除しておくことは重要です。宅内がきれいに整っているかどうかで、買い手のイメージは大きく変わります。

特に影響を与える水回り(キッチン・浴室・洗面台・トイレ)は、念入りに掃除しておきましょう。

まとめ｜マンション売却は不動産会社と売り手の「共同プロジェクト」と考える

マンションの査定は、複数社に依頼して結果を比較することが大切です。そのためには、一括査定サイトを利用するのが便利です。この記事でご紹介した一括査定サイトを上手に活用してみてください。

また、マンションの査定に大きく影響を与えるのは、「近隣の取引事例」と「10個の評点ポイント」です。これを知っておけば、実際に査定を受ける際に不動産会社の担当者に対し、深く質問することができるので、マンションの査定額が妥当かどうか判断するのに役立ちます。

マンション売却を不動産会社任せにしておくのはおすすめしません。あなたと不動産会社の「共同プロジェクト」であるという気持ちを持っておくとよいでしょう。あなたのマンションの価値やメリットは、そのマンションで実際に暮らしたあなた自身が、不動産会社よりも誰よりもよく知っているからです。

買い手があなたのマンションに価値を見出したのであれば、相場以上の価格で売却が実現することも十分あり得ます。積極的にアピールすることを忘れないでくださいね。