【マンション査定】売却のための査定方法を完全解説

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マンションを売却したいと思ったら、まずはマンションを査定してもらい、いくらぐらいで売れるのかを調べてもらう必要があります。初めての査定の場合、「査定ってどうやって受ければいいの？」「査定額ってどうやって決まるの？」「査定を依頼するときの注意点は？」など、さまざまなことが気になるかもしれません。そこで、この記事ではマンション売却に必要不可欠な査定について、査定価格や査定方法、査定の際の注意点などを解説します。マンション売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

マンション査定とは

売却したいマンションがいくらで売れるのか、不動産会社が取引事例等の客観的データを用いて、売却予定のマンションの価格を評価することを言います。査定価格はあくまでいくらで売れそうかの評価額であり、実際の売却額を保証するものではありません。

マンション売却の査定方法とは

売却予定のマンションを査定する方法は一般的に次の2つがあります。

机上査定（簡易査定）

過去の取引事例や周辺の地価などのデータをもとに、物件がおおよそいくらで売れそうかの査定価格を簡易的に算出してもらいます。物件の状態などは考慮されないので、実際の取引額とは乖離が生じる場合があります。

訪問査定（詳細査定）

不動産会社に実際にマンションの状態を見てもらい、精査されたうえで、いくらで売れそうかの査定価格を詳細に算出してもらいます。訪問査定で算出された査定価格は、実際の売り出し価格の参考にもされます。周辺環境なども含めて調査を行うため、査定価格が出るのに日数がかかります。

査定方法を選ぶ基準とは

マンション査定には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。では、どちらの査定方法を活用するほうがいいのでしょうか。

査定方法を選ぶ基準は、売却検討のどの段階にあるかで決めるといいでしょう。

机上査定（簡易査定）は、基本的な物件情報を入力するだけで簡単に査定価格を知ることができます。しかし、算出される査定価格はおおよそです。そのため、とりあえずいくらぐらいでマンションが売れそうか気軽に知りたいときなど、売却検討の初期段階で活用されることが多いです。

一方、訪問査定（詳細査定）は、詳細でより正確な査定価格が知れます。しかし、訪問してもらう手間がかかり、査定が出るのに日数もかかります。査定の根拠や対応態度から売却依頼をすべき不動産会社を見極める際など、売却検討がある程度進んだ段階で活用するといいでしょう。

マンション査定の依頼先

マンションを査定してもらう際、誰に依頼すればいいのでしょうか。依頼先にはいくつかの選択肢があります。主な査定の依頼先は次の4つです。

不動産会社

不動産の売買を生業とする会社にマンションの査定を依頼します。不動産会社のHPから申し込んだり、電話で申し込んだり、不動産会社に直接赴いたりして査定依頼をします。不動産会社によって取り扱う物件の得意不得意があり、なかには売却を請け負っていない会社もあるので注意が必要です。

不動産鑑定士

不動産鑑定士の国家資格を持つ専門家に査定を依頼します。不動産鑑定士による査定は不動産鑑定評価基準に則って行われます。そのため、裁判所や税務署に提出できる中立性・信頼性の高い査定価格になります。相続の財産評価や財産分与、裁判で不動産について争っている場合に利用されることが多いです。

一括査定サイト

パソコンやスマホを使って一括査定サイトを利用すれば、売却したいマンションの情報を入力するだけで、同時に複数の不動産会社から査定を受けられます。一括査定サイトの利用は基本的に無料です。

シミュレーター

基本的な条件の入力だけで、ざっくりとした査定価格を一瞬で算出してくれます。類似事例をもとに計算しているだけなので、査定価格にはかなり幅があります。不動産会社や不動産鑑定士の査定を受けると全然違う結果になったということも珍しくありません。

査定の依頼先は「一括査定サイト」がおすすめ

査定の依頼先には4つあるとご紹介しましたが、ではどこの依頼先にお願いするのがいいのでしょうか。おすすめは「 一括査定サイト」です。

一括査定サイトのいいところは、不動産会社サイトごとに同じ情報を入力する手間が省け、さらに不動産会社ごとの査定金額をひと目で比較できる点です。売却予定のマンションの相場と簡単に知ることができ、かつ、信頼できそうな不動産会社の絞り込みが効率よく行えます。

一括査定サイトの活用方法としては、一括査定サイトで机上査定を行い、気になった不動産会社をいくつかに絞ります。その不動産会社に訪問査定をしてもらってより正確な査定価格を出してもらいます。その後、高額な査定を出し、かつ査定の根拠がしっかりしている不動産会社を見極め、最終的にどこと媒介契約を結ぶかを検討します。

査定価格を決める基準とは

マンションの売却査定価格はどのように算出されるのでしょうか。査定価格の算出方法には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」などがあります。マンションの査定の場合、国土交通省が推奨している「取引事例比較法」による価格査定の算出が一般的です。

取引事例比較法による査定価格の算出では、まず売却予定のマンションと条件が似た物件の取引事例をいくつか選んで平均単価（○○万円／㎡）を計算し、売却予定マンションの面積によって基本となる査定価格を出します。そのうえで、マンションの周辺状況やマンション売買の動向(流通性比率)などを考慮し、最終的な査定価格を決定します。

査定価格を決める要因とは

査定価格を算出するのに重要な要因には次のようなものがあります。

交通の便

駅、バス停からの徒歩分数によって評価されます。駅から近いほど、評価が高く、査定額も高くなります。逆に駅から遠いと、評価が下がり、査定額も下がる傾向にあります。

周辺環境

周辺環境では、周りが住宅地なのか、もしくは商業地や工業地なのかが考慮されます。住宅地であっても、優良住宅地か一般住宅地なのかによって評点が変わります。また、街灯の数など安全に暮らしやすいかなども評価の対象になります。

店舗の距離・公共施設の利便性

店舗までの距離や、周辺の公共施設利用の利便性が評価されます。

所在階

部屋がマンションの何階にあるのか、最上階かどうかなどが評価されます。加えて、角部屋かどうかやエレベーターの有無についても評価の対象になります。

方位

方位は、マンション自体の向きと、リビングの窓(主要採光面)の方角が考慮されます。別途採光面がある場合はそれも考慮されます。また、日照や風通しのよさについても評価の対象となります。日当たりのよい場所でも、目の前にマンションがあるなどして遮られていると、評価が下がる場合があります。

宅内の状況

宅内、つまりマンションの専有部分の評価です。買主が気にする玄関、水回り、収納は特に大きく評価に影響してきます。なお、バルコニーは含まれません。

維持管理の状況

マンションが適切に維持管理されているかどうかも評点の対象です。きちんとした修繕計画があるか、掃除や管理人の状況はどうかといった点が見られます。そのほか、修繕積立金や管理費の負担金額、管理員の勤務形態、管理受託形態なども評価の対象です。

土地についての権利

土地の権利についても「所有権」「地上権」「賃借権」のどれなのかで評価が変わってきます。

なお、一般的な分譲マンションでは「所有権」ですので、この内容で差がつくことはほとんどありません。

共有部分

共有部分、具体的には外観やエントランスの清潔さが評価の対象となります。また、耐震性などについて見られます。1981年5月31日以前の旧耐震基準か、同年6月1日以降の新耐震基準かによって評点が変わります。

インフラ対応

インフラ対応では、セキュリティ面とインターネットに対応しているか(マンションタイプの光回線を引けるかどうか)が評価の対象になります。

査定にかかる費用は

机上査定、訪問査定どちらでも、不動産会社が行う査定は基本的に無料です。不動産会社は物件を売却したときの仲介手数料で報酬を得ることを目的としており、査定は営業的な側面があるためです。

一方で、有料での査定もあります。こちらは国家資格の不動産鑑定士による査定です。不動産鑑定士の鑑定は売主・買主どちらにも中立な査定価格です。主に遺産相続の際など、査定価格により公平性が求められる際に活用されます。

マンションを売却検討しているだけならば、不動産会社が行う無料の査定で十分です。むしろ、査定後はそのまま不動産会社に売却の依頼手続きを行うことになるので、よりスムーズに話が進みます。

マンション査定を受ける前に知っておくべきこと

マンションの査定を受ける前にどんなものを準備しておけばいいのか、査定前にリフォームをしたほうがいいのかなど、さまざまな疑問や不安を抱えている方もいるかもしれません。そこで、マンションの査定を受ける前に知っておくべき6つのポイントをご紹介します。

査定に必要なものを用意する

査定を受けるには、査定価格の算出に必要な登記記録などを事前に準備する必要があります。机上査定、訪問査定で必要なものが異なります。

机上査定は物件の場所が特定できれば査定可能です。地図も不動産会社のもので代用が効くことがほとんどです。登記記録は坪あたりで単価を算出する際に、物件の正確な面積を把握するのに必要です。物件価格で査定を出す際は登記記録も不要な場合があります。

一方、訪問査定ではより詳細に査定を行うので、多くの資料が必要になります。必要な書類は不動産会社によって異なる場合があります。査定依頼する不動産会社に事前確認し、できるだけ多くの資料を提出したほうがより正確な査定価格を算出する手助けになります。

査定後、必ず契約を結ぶ必要はない

査定を受けたからといって、必ず査定を受けた不動産会社と契約を結ばなければいけないということはありません。まだ売却時期が決まっていない、そもそも売却の意志もはっきりしていないなどの場合でも、とりあえず査定結果を見てから決めるというのもありです。査定結果に納得できなければ、売却を取りやめても問題ありません。

査定前のリフォームは慎重に

査定額を上げようと、リフォームをするときは慎重に行いましょう。リフォームにかけた金額以上に査定が高くなる保証はありません。むしろ、最近はセルフリノベーションなどの流行により、事前にリフォームをしてしまうと買い手が見つかりにくくなる場合があります。

ハウスクリーニングは査定に影響しない

査定を受ける前にハウスクリーニングをして部屋をきれいにする必要はありません。日常的な掃除で十分です。ただし、部屋のきれいさは内覧時の購入希望者の印象を大きく左右するので、こまめな掃除は徹底しておきましょう。

居住中のマンションも査定可能

居住中のマンションでも査定・売却が可能です。居住中かどうかが査定価格に影響することもありません。居住中で室内に物が散乱していると、購入希望者に悪印象を与え、なかなか売れないことがあるので注意が必要です。

住宅ローン完済前でも売却可能

住宅ローンがまだ残っているマンションでも売却は可能です。ただし、売却完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になっています。そのため、査定を受け、住宅ローンの完済が可能かどうかを見極める必要があります。

マンション査定を受ける時の注意点

マンションの売却時の査定で失敗しないためにも気をつけたい点がいくつかあります。ここではそんな注意点を5つご紹介します。

査定の条件は同じにする

売却予定のマンションの査定を受ける際は、どこの不動産会社でも必ず同じ物件情報や条件を提供しましょう。査定の前提条件が違えば、当然、査定結果も変わってきます。不動産会社ごとの査定結果を純粋に比較検討するためにも、査定に必要な情報に違いが出ないよう注意しましょう。

査定は複数社に依頼する

不動産会社はそれぞれに独自の査定基準や査定ノウハウを持っています。そのため、同じ条件の物件でも、不動産会社によって査定額には差が出ます。どの査定価格が適正かを判断するには、複数の不動産会社の査定を受け、比較検討することが大切です。

物件のマイナス面も必ず伝える

査定額が下がるかもしれないと、物件のマイナス面を伝えないのはおすすめしません。もしマイナス面を隠して売却した場合、「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」が発生し、買主から損害賠償請求をされることになりかねません。トラブルに発展しないよう、売却予定のマンションの状況は包み隠さず、すべて正直に不動産会社に伝えましょう。

査定の根拠を確認する

不動産会社が出してきた査定価格に対しては、その根拠を確認しましょう。不動産会社のなかにはとにかく契約をしたいからといって高額な査定結果を出すところがあります。根拠の不確かな査定金額をもとに売り出し価格を決めてしまうと、最悪、マンションが売れないままになってしまう可能性があります。査定金額の根拠を聞き、それが妥当かどうか、不動産会社を信頼するのに十分かどうかを見極めましょう。

査定価格＝売却額ではない

査定価格はあくまで「不動産会社が3ヶ月以内に売却できると考える価格」です。査定価格は売り出し価格の参考にするためのものであり、査定額がそのまま売却額になるとは限りません。

マンション査定後の売却までの流れ

マンションの査定を受けたら、次のステップとして何をすればいいのでしょうか。ここでは査定後の流れを簡単にまとめておきます。査定からの流れは以下のようになります。

まずは「一括査定サイト」などを使い、机上査定で売却予定のマンションの相場を確かめます。そのうえで、良さそうな不動産会社をいくつかピックアップし、訪問査定を依頼します。訪問査定ではより詳細で正確な査定価格を複数の不動産会社に算出してもらい、各不動産会社に査定の根拠を確かめ、信頼できそうな不動産会社を選びます。

マンション売却を依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には主に一般媒介契約、専任媒介契約、 専属専任媒介契約 の3形態があり、希望する売買方法などを踏まえてどの媒介契約を結ぶかを選びます。

媒介契約が済むと、売り出し価格を決め、実際にマンションを売り出します。売り出し価格は不動産会社の算出した査定価格や自身の希望売却額などを踏まえて、最終的に決定することになります。

マンション査定は不動産会社の見極めのためにある

不動産会社にはマンションの売却に長けている会社もあれば、戸建て売却に長けている不動産会社もあります。また、大手不動産会社と地元の不動産会社では売り方に違いがあることもあります。そのため、どの不動産会社に売却を依頼するかで、最終的な売却価格が数百万円違ってくることもあります。マンションを最も高く売るためにも、不動産会社の見極めが必要です。そんな不動産の見極めの入り口となるのが、査定です。

まずは一括査定サイトなどを使って複数の不動産会社に机上査定を依頼し、そのなかから良さそうな不動産会社をいくつかピックアップします。その際、毛色の異なる不動産会社をまんべんなく選べるとなおよいでしょう。そのうえで、訪問査定を依頼し、査定結果に対して根拠を確認しましょう。根拠が確かな査定額を出してきた不動産会社と契約を結べると、売却希望額に近い形でマンションを売却できる可能性が高くなります。

査定は無料です。マンション売却を検討しているなら、一体いくらくらいでマンションが売れるのか、気軽な気持ちで一度査定をしてみてください。その際、一括査定サイトを活用すると入力の手間が省け、複数社の査定結果を効率よく比較して検討できます。