相続した土地を売却するときに必要な準備とその流れまとめ

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相続した土地を売却するためにはどのような知識が必要なのでしょうか。所得税、住民税、譲渡税…。相続をするとさまざまな税金が関わってきますよね。

売却すると、これらに加えて、いろいろな法律が絡み、それに応じた費用が必要となります。では相続した土地を売却するためにはどのような手順を踏み、どのくらい費用がかかり、どのようなことに気を付ければよいのでしょうか。

この記事ではそういった、『相続した土地を売却するときに必要な知識』についてまとめましたので、ぜひご覧ください。

相続した土地売却の流れ

ではまず、売却するときはどのような流れになるのかを確認していきましょう。

対象の土地の査定を依頼する

まずは自身が所持している土地の売却値段相場を知り、『この不動産はこのくらいの値段で売ろう』と決めておくことが重要です。そのために土地の査定を専門家に依頼しましょう。

あなたの『早く売りたい気持ち』に付け込んで『値引き』や『低い価格での交渉』を持ちかけてくる人がいるかもしれません。そんなときも適切な価格を知っていれば損することもありません。

査定をする際のポイントは『複数の会社に査定を依頼する』ことです。不動産は査定した人によって、価格が変動するので、決まった価格は存在しません。さらには、売却時に値引きがあれば価格はさらに変動します。

不動産会社によっては、土地を低く評価し、さらに、土地が値切られて安くなった想定の価格を出すところもあります。そういった価格を鵜呑みにして、ご自身の土地に対して本来の価値よりも低く認識すると、損をすることにつながります。

不動産仲介業者を選び媒介契約を結ぶ

次に行うのは不動産仲介会社を選んで、媒介契約を結ぶことです。

不動産仲介会社は『あなたの代わりに不動産を紹介して売ってくれる会社』ですので、言ってしまえば、任せきりの状態にできるほど信頼できる会社でなくてはいけません。

【関連記事】
▶一般媒介契約｜数社に仲介を委託できる人
▶専任媒介契約｜売却を１つの業者に委託し、自分でも買主を探せる
▶専属専任媒介契約｜売却を完全に１つの業者に委託し、頻繁な報告をもらえる

しかし、不動産仲介会社はたくさんあり、どこにしたらよいのかを見極めるのはとても難しいことでしょう。そこで、『HOME4U』という不動産売却用査定サイトをご紹介します。

こちらのサイトは

• あなたの不動産の相場を無料で査定することができる
• 大手から地元密着まで幅広い不動産会社に査定を依頼できる
• NTTグループの運営なので安心感あり

これらの特徴を持っていておすすめできます。よければぜひ、一度ご覧ください。

HOME4U公式サイトへ

売却価格を決めて売却活動を開始する

いろいろな会社やサイトからもらった査定金額を参考にして売却価格を決めましょう。

値切られることを考慮にして少し高めに設定してもよいかもしれません。逆に高すぎると、最初から見向きもされなくなってしまうので、そこはちょうどよい価格を不動産仲介会社の人と見つけましょう。

購入希望者と売却価格などの売買条件を交渉する

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。売買契約締結後、買主とトラブルにならないように以下の内容などについてじっくり話し合いをしましょう。

• 値段
• 立ち退き日
• 瑕疵(かし/壊れていて修復が必要な部分)の費用負担
• 手付金額
• 土地の実測を行うかどうか
• 実測を行う場合の費用負担
• 不動産の補修をするかどうか
• 古家がある場合には撤去するかどうか

売買契約を締結する

売却条件が決まったら売買契約を締結しましょう。一般的にはこのタイミングで、不動産価格の10％～20％程度の手付金を受け取ることになります。再度お伝えしますが、売買契約を結ぶ際には、後々問題にならないようにしっかりと契約内容を確認しましょう。

【関連記事】
不動産売買契約書の書き方と不動産会社と売買契約を結ぶ際の注意点
土地売買契約書の書式例｜売却時にチェックするべき記載事項まとめ

決済をし、土地を引き渡す

ここまで来たら契約条件通りに決済をして、土地を引き渡せば完了です。

相続した土地を売却するときにかかる費用

全体的な流れがわかったので、次に売却するにあたって必要になる費用について見ていきましょう。

【関連記事】
不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法
土地売却で必要な３つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額

不動産仲介手数料

不動産仲介会社に集客をしてもらったので、仲介手数料を支払う必要があります。

宅建業法で定められた上限額までの範囲であれば、仲介手数料は不動産仲介業者が自由に決められます。多くの仲介業者はその上限額を仲介手数料に設定しています。その上限額は以下の表のようになっています。

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 （国土交通省）

※右にスクロールできます。【関連記事】

不動産仲介手数料はいくらか| 手数料の算出方法の考え方と速算式まとめ

不動産売却にかかる諸税金

不動産売却にかかる費用は

• 相続税
• 印紙税
• 譲渡所得税

がありますが、とても複雑ですので、違うページにまとめました。

実際に自分が不動産を売却したときにどれくらいの税金がかかるのか気になる方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

【関連記事】
相続不動産を売却した時にかかる税金の全知識とそのシミュレーション

相続した土地をできるだけ高く売却する方法｜一括査定サイトを利用する

せっかくなら、誰だって高く土地を売却したいですよね。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

相続した土地を売却する上で注意すべきポイント

流れは理解できても、細かいところで売却につまってしまうことが考えられますので、そういった『売却をする上で注意するべきポイント』についてまとめました。

土地を相続登記しておく

土地の前の持ち主が亡くなった際に、相続登記をしなくても法律的には何も問題はありません。

しかし、売却や譲渡をする場合は相続登記をする必要性が出てきます。また、相続した人が1人の場合は自分の意志で土地を売却することができますが、複数人で相続をしている場合は全員の同意が必要になってきますので、そこも注意しましょう。

売買契約書でチェックすべきポイントを押さえる

売買契約の時点で見落としや認識の違いがあると、後々のトラブルにつながりますので、以下の点についてはよく注意してチェックをしてください。

• 売買土地の明確な表示
• 売買価格・手付金などの金額
• 所有権の移転と引渡し期間
• 公租公課(国や地方公共団体に納める負担)の生産
• 契約違反による解除
• ローン特約
• 手付解除

売却時に必要な書類をあらかじめ用意する

売却時に慌てて書類を用意すると、細かいミスに気付けなかったり、うっかり必要な手続きを抜かしてしまったりと、よいことがありません。

売却手続きには時間に余裕をもって臨みましょう。売却時に必要な書類は以下のものなどが挙げられます。

＜売主に関する書類＞

• 印鑑証明書
• 実印
• 銀行口座書類
• 住民票
• 身分証明書
• ローン残高証明書・ローン返済予定書

＜権利に関する書類＞

• 登記済権利証
• 登記識別情報
• 購入時の契約書・重要事項説明書

＜土地に関する書類＞

• 固定資産税納付書
• 土地測量図面・境界確認書
• 建築確認通知書
• 工事記録書
• 建築設計図
• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書
• 管理規約書

売却時の費用をしっかりと把握しておく

• 仲介手数料
• 印紙税
• 譲渡所得税
• 交通費

などなど、売却するにもある程度の費用がかかってきます。場合によってはかなり大きな負担になることが考えられるでしょう。前もってきちんと費用について理解しておき、途中で資金不足にならないように注意してくださいね。

まとめ｜相続した土地を売却するためには何よりも準備が大切

相続した土地を売却するためには、多くの知識や準備が必要なのが分かったと思います。税金の計算もしなくてはいけないし、契約の条件も決めなくてはいけない。それ以外にもしなくてはいけないことがたくさんあります。

時間に余裕をもってこれらのことをこなしていき、相続した土地を納得のいく価格で売却してくださいね。