離婚時にマンションを売却するための知識｜ローン残債別の売却方法３つ

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離婚時には、それまで住んでいたマンションを売却しようという方も多いのではないでしょうか。ただ、共有名義のマンションはどう売却したらよいのか、売却したあとのお金の分配はどうしたらよいのか、ローン残債の返済はどうしたらよいのかなど、わかりにくいことも多々あると思います。

この記事では、離婚時にマンションを売却するために必要な知識についてご紹介したうえで、具体的な売却方法を３つご紹介します。ご自身のローン残債などの状況に合ったものを選ぶことが大切ですので、記事内容を参考に検討してみてくださいね。

離婚でローンが残っている共有名義のマンションを売るためには？

離婚により、ローンが残っている共有名義のマンションを売るためには、共有者全員の同意と署名が必要です。マンションが離婚相手との共有名義になっている場合、一方がマンションの売却に反対している限りは、売却できません。さらに、離婚してしばらく経ってから売却を考える場合は、売却の手続きや売り方の取り決めなどに、複数回の相談が必要です。

そうなると、売却までに時間と手間がかかり、生活に大きな負担がかかるでしょう。また、新たな人生をスタートさせているお互いにとって、マンションの売却は面倒なことです。どちらかが途中で音信不通になる心配もあります。

このようなリスクを回避しつつ、共有名義のマンションを売却するには、離婚前に売却することが大切です。離婚前であれば、まだお互いに顔を合わせる機会も多く、各種手続きをスムーズに進められる可能性が高いので、売却を先送りせず、新生活を始める前に身辺をすっきりさせましょう。

離婚でマンションを売却するとき、ローンの残債は誰が払う？売却益はどう分ける？

離婚によるマンション売却で気になるのが、「ローンの残債を誰が支払うのか」「売却益はどのように分配するのか」ということでしょう。それぞれ、詳しく解説します。

ローンの残債を払うべき人

ローンの残債は、ローンの名義人が返済する必要があります。名義人や保証人でない場合は、一切返済する必要はありません。しかし、現実には両者が残債の返済を負担しなければ、トラブルになるでしょう。場合によっては、名義人に対して返済額の何割かを渡し、実質的には一緒に返済することも検討してください。

また、ローンの残債を名義人が返済する代わりに、名義人が売却金額を多く受け取るなど、どちらかが損をしないように相談して決めることが大切です。

売却益を分ける方法

マンションは、婚姻中に夫婦が協力して築いた共有の資産のため、売却益は離婚時に分配しなければなりません。分配の割合は、基本的に半分ずつです。しかし、ローンの残債を名義人がすべて返済する代わりに、多く売却益を受け取るなど、相談して比率を決めることは可能です。

また、慰謝料や養育費の代わりに、妻子がローン返済しながらマンションに住み、完済すれば妻子の財産になるという方法もあります。それぞれの同意があれば、さまざまなパターンの財産分与ができるため、十分に検討しましょう。

離婚でのマンション売却の方法は３つ｜メリット・デメリットは？

離婚してマンションを売却する方法には、

• 任意売却
• 仲介
• 買取

の3つがあります。それぞれ、どのような場合に向いている方法なのか、どのようなメリットとデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

任意売却｜ローンが完済できそうにないとき

任意売却は、マンションを売却しても住宅ローンが完済できない人のための制度です。ローン完済の目途が立たないけれど、できるだけ早くマンションを手放したい、という場合に向いているでしょう。マンションを早く手放したい理由としては、「マンションの価値が下がる前に売却したい」「早く離婚相手との接点をなくしたい」ということが挙げられますね。

それでは、任意売却のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

ローンの残債を分割で返済できるのがメリットです。マンション売却による残債の一括払いを求められると、離婚後の生活に支障をきたす恐れがあります。分割払いであれば、離婚後に住む物件の家賃やローンを支払いつつ、残債を返済していくことが可能になるでしょう。

月々の返済額は、ローン残債や経済状況によって異なりますが、月々1万円程度の返済で済むケースも少なくありません。また、任意売却時には、「売却額の3.3%+6万円」の費用がかかりますが、売却時に自動で差し引かれるため、売却費用の準備も必要ありません。

売却のタイミングで経済的な負担が大きくなるのを避けたい方は、任意売却を選んではいかがでしょうか。

デメリット

任意売却を行うためには、債権者である銀行の同意を得る必要があります。抵当権の設定により、ローンが残っているマンションは自由に売却できません。任意売却の同意を得られないケースとしては、ローンを支払える経済状況であるのに任意売却を申し込んだ場合などです。

任意売却は、あくまでも救済的な制度であり、債務者が得をするための制度ではありません。そのため、任意売却がやむを得ないようなケースでしか、認めてもらうのは難しいでしょう。なお、任意売却するとブラックリストに登録されるという噂がささやかれることがありますが、実際にそのようなことはありません。ブラックリストに登録されるのは、任意売却をしたときではなく、ローンの返済が滞ったときです。任意売却は、ローンの返済が滞りそうなときにこそ利用するものなので、きちんと手続きが進めばむしろ、ブラックリストへの登録を免れられるでしょう。

仲介｜できるだけ高く売ってローン完済を目指すとき

仲介は、不動産会社に仲介してもらい、買い手を探して売却する方法です。マンションの基本的な情報や写真、PR文をネットやチラシなどに掲載し、買い手を募集します。売却成立には、早くて1ヶ月、平均で3～6ヶ月ほどかかります。

仲介のメリットとデメリットは次の通りです。

メリット

仲介での売却は、３つの方法のなかで最も高く売れる可能性が高いです。マンション売却を得意とする不動産会社に仲介を依頼し、よい買い手が見つかれば、希望通りかそれ以上の価格で売れることもあるでしょう。

高く売れれば、それだけで住宅ローンを完済できるかもしれませんし、自分たちの預貯金からの持ち出しを考えている場合でも、その額を少なくすることができます。

また、法律や税務の無料相談ができたり、リフォームして売却できるようになっていたりと、不動産会社によってはさまざまなサポートを受けられるのも、仲介のメリットの一つです。

デメリット

仲介は、売却活動に手間と時間がかかります。基本的に、不動産会社の営業担当者がメインで売却活動してくれますが、買い手との交渉や内見が必要なときなどは、ある程度自分たちでも対応する必要が出てきます。離婚にともなって生活が慌ただしく、お互い心理的にもセンシティブになっているため、思うように売却活動ができない可能性は考慮しておいたほうがよいでしょう。

また、売却が長引く可能性もあるため、資金計画を立てづらいこともデメリットでしょう。マンションの売却益がなくとも、ある程度生活していけるだけの資金を離婚前に用意しておくことがポイントです。

なお、不動産会社に仲介を依頼して売却が成立すると、仲介手数料がかかりますが、売却額から差し引かれるため、初期費用は必要ありません。

買取｜ローンを完済できる見込みがあってとにかく早く売りたいとき

買取は、業者にマンションを買い取ってもらう方法です。仲介とは異なり、買い手を探す必要がありません。そのため、スピーディーにマンションを売却し、現金化できます。メリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

マンションの買取には、次のメリットがあります。

早ければ1週間程度で売却が完了する

買取における売却手続きは、スムーズにいけば1週間程度で完了するため、スピーディーに現金を得られます。仲介よりも早く売却完了することで、早期に財産分与が完了し、離婚後の生活に向けた整理ができます。買い手との交渉や内見対応の必要がないため、離婚で生活がバタバタしていても、それほど負担なく売却できるでしょう。

また、業者に相談すれば、売却益の受け取り日を自由に決められるため、いつまでにマンションの売却益の分配が必要なのかが確定している場合にも向いています。手間のかかる手続きはすべてサポートしてもらえるのが魅力です。

仲介手数料がかからない

買取では、仲介の必要がないため仲介手数料がかかりません。仲介手数料は、数十万円にのぼるのが一般的なので、売却額から手数料が差し引かれないのは大きなメリットといえます。

売却の事実を人に知られる心配がない

任意売却や仲介と異なり、ウェブサイトなどで物件の広告をする必要がないため、売却の事実を人に知られる心配がありません。売却活動中であることが明らかになると、離婚することも知られてしまい、噂が広まる可能性があります。近所の人に離婚することを知られたくない方にとっては、大きなメリットでしょう。

デメリット

買取の場合、売却価格は仲介の場合の70%程度になるのが一般的なので、仲介よりも売却益が少なくなります。そのため、離婚後の資金を十分に用意したい人にとっては、この差額はデメリットになるでしょう。

ここは夫婦で意見が割れやすいポイントである一方、夫婦で同意しないと不動産会社に買い取ってもらうことはできません。話し合いが長引くと、スピーディーな買取のメリットを発揮できず、結果として仲介を依頼しておけばよかった、ということにもなり得ます。

まとめ

離婚した場合、共有名義のマンションは売却し、売却益を分配することが一般的です。少しでも早く売却したい場合は、業者に買い取ってもらいましょう。多少、時間がかかってもある程度の売却益を得たい場合は、不動産会社に仲介を依頼してみてください。売却してもローンが完済できなかったり、自己資金を投入して完済しようとすると生活が困難になってしまいそうな場合は、任意売却を利用できるか金融機関に確認しましょう。売却方法のそれぞれのメリットとデメリットを踏まえ、最適な方法を選択してください。

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