空家対策特別措置法とは | 空き家所有者が抱える問題と措置法の効果

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空家対策特別措置法（あきやたいさくとくべつそちほう）とは、2015年2月26日に施行された法律で、正式名称は「空き家等対策の推進に関する特別法」と言います。

この法律は近年よく語られるようになった空き家問題に対処するために作られたもので、行政が問題のある空き家の改善を所有者にしてもらうように促すための方法や、そのための権利を定めています。

この記事では下記のことについてご紹介します。

• 問題のある空き家とはどういうものか
• 行政はその空き家の所有者に対してなにができるか
• 空き家の活用方法

空き家問題の実情と空家対策特別措置法の目的

人口減少、核家族化などによって空き家が増えています。空き家でもしっかりと管理されているのであればいいのですが、放置されている場合はいろいろな問題が発生します。

例えば以下のように、

• 老朽化による倒壊
• 害獣や害虫被害、浸水被害によって引き起こされる不衛生な状態
• （放火や不法投棄など）犯罪に利用される　など

建物が倒壊したり火を放たれることになれば近隣の家も巻き込まれますし、ねずみやシロアリ、浸水による被害を受ければ不衛生な状態になります。

空き家の状態について、腐朽・破損があるものは合わせて 54.8%、腐朽・破損がないもの は 39.2%となっており、調査時点で利用現況が「その他」の状況にあるものでは、腐朽・破 損がある割合が大きく、64.2%となっている。

引用：令和元年空き家所有者実態調査｜国土交通省

そのような空き家は近隣住民の安全を脅かしたり衛生面での問題を生んでしまいますので、現行で問題のある、または将来的に問題が発しうる空き家の改善を所有者に行わせるようにと、「空家対策特別措置法」が作られました。

空家対策特別措置法で定められていること

空家対策特別措置法は以下のようなことを規定している法律です。

• 空き家に関する国による基本指針の策定・市町村による計画の策定
• 空き家等の情報を収集する
• 空き家等＆跡地の情報提供と活用
• 特定空き家等への措置（除却・修繕・立木林の伐採などの助言or指導・勧告・命令・強制執行）
• 市町村が行う空き家等に関する対策が円滑に行われるための費用の補助や地方交付税制度の拡充などの財政上の措置＆税制上の措置

参考：空家等対策の推進に関する特別措置法

この中で私達が気にすべきことは、「空き家等が特別空き家等に指定されること」です。特別空家等に指定されてしまうと、市町村から改善や解体をするように言われ、できなければ強制的に解体せざるを得ないほか、その過程で課税額が増えたり、過料を支払わなければならなくなります。

（過料）

第十六条　第十四条第三項の規定による市町村長の命令に違反した者は、五十万円以下の過料に処する。

２　第九条第二項の規定による立入調査を拒み、妨げ、又は忌避した者は、二十万円以下の過料に処する。

引用：空家等対策の推進に関する特別措置法第16条

またこの法律によって空き家の所有者の確認方法が従来よりも容易になりました。（第10条）

これまでは不動産登記簿を見て空き家の所有者を確認していましたが、空家対策特別措置法によって固定資産税の目的で得た情報を所有者を調べるために利用できるようになったのです。

これにより誰が所有者かを特定しやすくなったために、所有者に責任を問わせやすくなりました。

市町村から空き家の所有者に改善を求める過程については後にご紹介するので、まずは「空き家等」と「特定空き家等」とはなんなのか見ていきましょう。

空き家等と特定空き家等とはなにか

空き家等

空き家等とは条文では以下のようになっています。

この法律において「空き家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。

引用：空家対策特別措置法

簡単に言えば、空き家とはずっと使われていない建物や塀などの付随物、木や土地のことです。

特定空き家等

特定空き家等とは以下のことを指します。（第2条）

• そのまま放置すれば倒壊などのおそれがある
• 衛生上の問題が発生しうる
• 景観を損なっている
• その他放置することが生活環境の保全上、不適切である

冒頭で説明したような、「周囲への悪影響のおそれがある空き家」のことを特定空き家と言います。

特定空き家等に指定された場合どうなる？

調査の結果、特定空き家等と認められた場合は、以下の措置を受けることになってしまいます。

• 市町村から対象の空き家の改善をするように助言or指導・勧告・命令をされる
• 勧告まで進むと特例措置が外れ固定資産税と都市計画税が増える
• 命令に従わないと50万円以下の過料の支払を命じられる

つまりは、段階を踏んだ上で所有者が適切な対応をしなかった場合、市町村がペナルティを与えた上、強制的な措置を施すことできるというわけです。

段階を追って強制対処に進む

前述のように市町村は空き家と認められる建物を調査し、調査の結果、特定空き家と認められれば、所有者に対して改善させたり、解体させるようにすることができます。

順序として助言or指導から始まり、従わなければ勧告、そして命令へと進み、命令しても所有者が従わなければ強制執行によって所有者がすべき対処を強制的に行うことができます。

市町村が空き家を調査する

市町村の調査または近隣住民からの苦情や通報によって対象の空き家に問題点があり、将来的に危険をおよぼすことがわかった場合、特定空き家等に指定されます。

空き家の所有者に助言をする

調査後、行政の介入が必要と判断された場合、市町村は所有者へ適正な管理を求める内容の助言をします。

助言に法的強制力はないので、この時点ではペナルティはないのですが、あとあとの事をかんがえると早いうちに改善に動いたほうがいいでしょう。

指導をする

助言より強いのが「指導」です。

すぐに改善が求められる場合やすでに助言を受けていても対応しなかった場合になされます。

勧告をする

勧告を受けた場合、住宅用地の特例の対象から外されることになります。

住宅用地の特例というのは「住宅用の家屋を対象として固定資産税額と都市計画税額が下がる」という優遇措置ですが、勧告を受けるとこの措置を受けられなくなるため、税負担が大きくなってしまいます。勧告の段階にはならないようにしたいですね。

勧告を受けたからもう終わりだ・・・税負担やばい、と自暴自棄になるのではなく、勧告の内容に従って空き家を改善しましょう。

改善されれば特定空き家を外してもらうことができ、また住宅用地の特例を受けることもできるので、万が一この段階になってしまっても改善に努めることが大切です。

【参考】
▶総務省自治税務局固定資産税課 固定資産税制度について
▶東京都主税局固定資産税・都市計画税

命令をする

勧告に従わなかった場合、命令を受けることになります。

この命令にも従わない場合、50万円以下の過料を支払うことになるので注意してください。

強制執行する

命令に従わない場合、いよいよ行政代執行法に基いて、強制執行をします。

強制執行といっても行政自身が解体や修繕をするわけではなく専門業者に委託して行うのですが、その際の解体費用などは空き家の所有者が支払います。

したがって、これまで市町村からのお願いをことごとく断ってきた所有者でも、強制執行の際は費用を払わざるを得ない状況になります。

空き家は活用する

空き家は現時点では問題がなくとも、ゆくゆくは倒壊の危険性が出たり、衛生面で不安な状態になってしまうものです。

行政からの改善の求めを無視したとしても、前述したように所有者にとっても不利益（税負担増、過料）が生まれるので、そうなる前になんらかの対処をしましょう。

所有者自身が住む予定がないのであれば、他に解体、売約、賃貸という方法が考えられます。

解体する

建物部分を解体する方法です。

メリットは今後、空き家の管理が不要になることと、また土地を売却するときに老朽化した家が残っている状態（古家付土地）で売るよりも早く、高値で取引できる可能性があるということです。

解体のデメリットとしては、前述した住宅用地の特例を受けられなくなるということと、解体費用がかかるということです。

解体費用はどのくらいか

NPO法人空き家・空地管理センターが空き家の解体費用の目安を紹介していますので、そちらを引用させていただきます。

またこちらのサイトでは解体費用を抑える方法についても説明しています。

引用：NPO法人空き家・空地管理センター

空き家の解体費用はそれなりにかかりますが、そのため行政でも補助金を支給していることがあります。

以下のリンク先のサイトでは、空き家活用にかかる費用に対する補助金を支給している行政について全国規模で調べることができるので、ご自身が所有している空き家に使えるかどうか調べてみましょう。

参考：空き家活用の総合情報サイト 空き家活用の匠

以下の記事もご覧ください。

【関連記事】
▶土地売却の相場の調査法｜計算方法と鑑定の依頼方法について
▶古家付き土地を売却したい！3つのコツと売却前の注意点

売却する

空き家の状態にもよりますが、売却するという方法もあります。

売却のメリットは、土地も含めた空き家の管理と固定資産税の負担から開放されるという点です。

また所有者が亡くなるとその空き家は将来的に相続財産として所有者の配偶者や子どもが相続することになりますが、不動産という形よりも現金に換えて相続したほうが相続人同士で公平に分けやすいというメリットがあります。

売却の流れについては、次の章で詳しく解説します。

【関連記事】
▶不動産売却の相談は誰にすればいい？シチュエーション別の相談先６選
▶不動産売却の相場を確認する方法と相場を把握して高く売るための知識

賃貸に出す

賃貸として誰かに入居してもらうことで、空き家問題を解消しつつ家賃収入を得られるという一石二鳥が望めます。

収入に関しては売却でも得られますが土地も建物も所有したままなので、いつか自分や親族が居住したり、不動産の形で相続財産を残しておけるという将来的な活用の幅を維持するという点で違いがあります。

毎月の家賃収入は魅力的ですが、売却とは異なり今後も建物や木々などを管理する必要があります。また入居してもらうにはリフォームやクリーニングなどのための費用が発生し、お金をかけても入居者が現れなければその分損をしてしまいます。他にも入居者との金銭や生活態度などのトラブルが発生する可能性があるので、ある程度リスクを考慮する必要があります。

【関連記事】アパート経営を始める前に注意すべき3つの事と失敗ない為の全知識

空き家を売却する場合の流れ

前章の「売却する」でもお伝えした通り、空き家は売却して現金化したほうがよいケースも多くあります。

ここでは売却する場合の流れを見ていきましょう。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

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【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
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ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

最後にこの記事のまとめをさせていただきます。

• 特定空き家等とは、「そのまま放置すれば倒壊などのおそれがある」「衛生上の問題が発生しうる」「景観を損なっている」「その他放置することが生活環境の保全上、不適切である」に当たるような空き家等のこと
• 特定空き家等とみなされると行政（市町村）から改善を求められる
• 行政は空き家所有者に対し段階的（助言・指導・勧告・命令の順）に対応を求める
• 勧告後に改善がされなければ住宅用地特例が受けられなくなり、命令後でも同様なら50万円以下の過料を徴収される
• 空き家の活用として、解体、売却、賃貸が挙げられる