土地活用で介護施設を経営するメリット・デメリット｜向いているのはこんな人

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「土地活用して介護施設を経営してみようかな…。」
「高齢化が進んでいるから介護施設の経営は儲かりそう。」

所有している土地を活用して、介護施設を経営してみようかと考えている人も多いのではないでしょうか。高齢化が進んでいる日本では、今後ますます介護施設の需要が高まると考えられるでしょう。

そこでこの記事では、以下のことなどについてお伝えします。

• 土地活用をして介護施設を経営するメリット・デメリット
• 土地活用をして介護施設を経営するのに向いている人
• 介護施設として活用できる土地の２つの条件

土地活用をして介護施設を経営するメリット・デメリット

土地活用で介護施設を経営するメリットとデメリットについてお伝えします。

土地活用をして介護施設を経営するメリット

賃貸住宅よりも収益性が高い

利用者と保険会社の両方が高額な利用料金を支払ってくれるため、介護施設は賃貸住宅と比べると収益性が高いです。

介護保険に入っている人は１ヶ月当たりの利用限度額以内ならば、自己負担１～３割で施設を利用できるため、高額な施設利用料金でも施設を利用します。ちなみに、１ヶ月あたりの利用限度額は50,030円～360,650円です。介護施設はそれだけの料金が安定的に入ってくるため、賃貸住宅よりも収益性が高いのです。

交通の便やコンビニの有無などの影響を受けにくい

介護施設利用者は施設内でほぼすべての用事が済んでしまうため、交通の便が悪かったり、施設周辺にコンビニがなかったりしてもほとんど影響を受けません。

アパートやマンションの場合、駅やコンビニから遠いと生活が不便になるため、利用者が見つかりにくくなるでしょう。それに対して介護施設の場合、利用者は基本的に施設内の生活ですべてが済んでしまうので、駅までの距離やコンビニの有無の影響はほとんど受けません。そのため、介護施設ならば土地の場所に関係なく経営できると考えられるでしょう。

大きな土地の利用に適している

賃貸住宅にしても、部屋が埋まりきる見込みが立たないときには、介護施設としての利用は効果的です。

大きな賃貸住宅を作ったとしても、顧客の需要から部屋が埋まる見込みが立たない場合があるでしょう。しかし、介護施設は『家に住みたい！』ではなく『介護施設を利用したい！』というニーズを持った人が集まります。結果、遠くからでも人を呼べるので、利用者を増やすことが可能です。

そのため、賃貸住宅にするには大きすぎる土地の活用として、介護施設は有力な候補になるでしょう。

日本では介護の需要が高まっていること

日本では高齢化が進んでいるため、介護施設の需要は上がり続けています。

平成元年ごろ、全人口に対する高齢者の割合は10％程度だったのに対し、平成30年ごろでは30％近くにもなります。介護施設の需要が急上昇していることがわかりますね。

(引用：高齢者人口及び割合の推移｜総務省統計局)

土地活用して介護施設を経営するデメリット

高齢化のピーク(=2040年)で市場が縮小する

2040年に65歳以上の人口総数がピークを迎えるため、介護施設の市場規模は後退することが予想されます。

(引用：65歳以上の高齢者の人口推移｜シニアガイド)

投資コストが大きいこと

大きな施設を作る必要があるため、莫大な投資コストを必要とします。収益率が高いとしても、初期の投資コストが高いため、手が出にくいでしょう。

転用性が低いこと

介護施設を作ってしまうと、建物の構造などの理由から、他の目的ではその建物を使いにくくなってしまうため、土地が不要になったときに渡す相手が見つかりにくいです。

また、ご自身が介護施設以外の方法で施設を運用したくなったとしても、他の方法に転用しにくくなりがちです。

土地活用をして介護施設を経営するのに向いている人

土地活用で介護施設を経営するのに向いている人についてお伝えします。

社会貢献したい人

介護施設の経営は、『介護施設の不足』という社会問題の解決へ貢献することになるでしょう。

現代社会が抱える問題『高齢化』。高齢化が進むと、より多くの介護施設が求められるようになり、施設の不足が社会問題になることが考えられます。もし、土地活用をして介護施設を運営すれば、その問題の解決に貢献できます。

大きな土地を安定的に活用したい人

介護施設を貸し出すときは、長期的に１社に貸し出すことになるでしょう。つまり１社決まってしまえば、安定した収入が入り続けるということです。

大きな土地を賃貸住宅にする場合には、たくさんの部屋を埋めるために集客をし続けなくてはいけませんし、契約者の出入りもあるので収入が安定しません。そのため、介護施設としての土地活用は安定性があるということです。

介護施設として活用できる土地の２つの条件

法律上の問題で、土地を活用したくても、介護施設を経営できない場合があります。そこでこの章では、介護施設として活用できる土地の２つの条件をお伝えします。

法規上建築可能な建物規模であること

介護施設の建築が法律的に可能かどうかを調べましょう。

床面積や日照の関係などから、介護施設の建設が法律上不可能な場合がありますので、ご自身の土地を管轄する役所の建築課に問い合わせてください。『地域名　建築課』で検索すると出てくるでしょう。

総量規制対象施設の開設募集があること

ご自身の土地を管轄する行政が『有料老人ホームなどを建ててもよいけど、だれか建てますか？』という募集を行っていれば、有料老人ホームなどを建築することができます。

総量規制対象施設とは、有料老人ホームやケアハウスなどのことを指しています。こういった施設が多く作られてしまうと、介護の補助金を出す行政が金銭面で圧迫されてしまうので、通常、行政は総量規制対象施設の建設を制限しています。ですが、まれに行政が総量規制対象施設の建設の許可を出すタイミングがありますので、このときならば介護施設を建築することが可能です。

総量規制対象施設の概要については、各自治体のＨＰなどに記載されていますので、ご確認ください。

土地活用をして介護施設を経営するときに知っておくべきこと

土地活用をして介護施設を経営するときに知っておくとよいことをお伝えします。

エリア的供給過剰にならないように気をつける

周辺の介護施設を調べておき、介護施設が密集したエリアに建設しないようにしましょう。

密集したエリアに介護施設を建設すると顧客の取り合いになってしまい、集客に難航する可能性がありますので、周辺に介護施設がある場合、介護施設を建設することはおすすめできません。

途中解約者にはペナルティを科す契約を結ぶ

途中解約者にはペナルティを科す契約をしましょう。

介護施設を事業者に貸し出す際には、その介護事業者に適した状態(内装や電気設備など)で貸し出すでしょう。最初の状態にするために使用したお金を回収することなく、解約されてしまうと大損することになります。そのため、契約する際には『途中解約者にはペナルティを科すこと』を条件に加えましょう。

土地活用を業者に相談する際には“複数の事業者”を“比較”する

土地活用の相談をする際には複数の専門家に相談し、その専門家たちを比較するようにしましょう。

比較することによって、よりよい事業者に会える可能性が高まります。１社相談して即決するのではなく、複数社に相談するようにしましょう。

まとめ

65歳以上の高齢者の人数は年々上昇していて、介護施設の需要も高まっていくでしょう。収益率の高い運営を見込めることも含めて考えると、介護施設の経営はかなり有力な候補になるのではないでしょうか。

この記事が、所有している土地を活用した介護施設の経営を検討している方のお力になれれば幸いです。