任意売却物件を購入する時の注意点｜契約前にデメリットも確認しよう

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任意売却物件は不動産会社で普通に紹介されている中古物件よりも安く売り出されていることが多く、ほぼ新築に近い状態で値引きされているお宝物件が見つかるケースも稀にあり、状況によってはかなりお得に中古物件を購入できる可能性があります。

ただし、任意売却物件が安く売り出されているのはそれなりの理由があるので、安いからと安易に物件購入を即決するのは危険です。契約が途中で取り消しになったり物件が荒れていたりなど色々なリスクがあるのでお気をつけください。

そのため、あらかじめ任意売却物件のデメリットも確認しておくべきでしょう。そこで、この記事では任意売却物件を購入する際の注意点やよくある疑問についてご紹介します。

任意売却物件が安い理由

任意売却物件は市場価格よりも1~2割ほど安く購入することができます。その理由を簡潔に言いますと、購入の取引がスムーズに進みづらく物件の状態が悪い可能性が高いデメリットがあるためです。

任意売却がされる理由の大半は売却者のローン滞納であるため、任意売却物件は売却者の意思だけで取引は認められませんし、物件を手入れする余裕がない状況である可能性が高いでしょう。

以下より詳細を解説していきますが、任意売却物件が安いのは通常の物件の取引と比べデメリットが多いためです。任意売却物件の購入は必ずそれらを踏まえて検討して下さい。

任意売却物件のデメリット

任意売却物件のデメリットは以下の3点です。

• 購入に時間がかかりやすい
• 物件が荒れている場合がある
• 値引き交渉は難しい

購入に時間がかかりやすい

任意売却物件の契約には売却主と不動産業者だけでなく債権者の承諾を得ないといけません。任意売却物件における債権者とは、売却主のローン返済先である金融機関のことです。

通常だと不動産売却をする際にはその売却金を含めてローンを一括返済する必要がありますが、任意売却だと住宅を売却した後にローンの残債が残るので、住宅の売却条件は債権者にとってもかなり重要になってきます。

住宅の売却契約は債権者に確認を取りながら進行していくことになるため、一般的な仲介売却での購入よりも契約に時間がかかりやすいのでご注意ください。

＜通常の住宅購入にかかる期間の目安＞

引用：CO-DATA -みんなの戸建データ

物件が荒れている場合がある

通常の住宅売却では売却者は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を負いますが、任意売却の売却者はこの責任が免除されます。そのため、住宅の購入後に不備が発覚しても購入者が自分で対処しなければいけません。

また、任意売却物件の売却者は経済的に厳しい状況で内覧前に物件の手入れをする余裕がない場合も多いため、物件内が汚れて散らかっていると自分が物件を購入した後の生活イメージがしにくいのがデメリットであると言えるでしょう。

値引き交渉は難しい

任意売却は売却者が債権者にローン返済をする目的で行われる売却なので、ローンの回収額が減る値引きに債権者が応じてくれることは滅多にないのではないかと思います。

通常の住宅購入では不動産業者が値引き交渉に応じてくれるケースは珍しくありません。しかし、任意売却は売却者だけでなく債権者の意思も優先する必要があるため、値引き交渉をするのは現実的に考えると厳しいでしょう…。

任意売却物件購入の流れ

1. 物件の予算を決める
2. 任意売却を専門に扱う業者で物件を探す
3. 物件内覧・現地視察
4. 価格や引き渡し条件の交渉
5. 不動産業社が債権者に確認
6. 買付証書の提出
7. 売買契約の締結
8. 物件の引き渡し

任意売却物件の購入手続きは上の通りです。『不動産業者が債権者に確認』の部分を除けば通常の物件購入の手続きとほぼ同じ流れになるので、購入者目線で見れば任意売却物件だからと特別な手続きをする必要はありません。

ただ、任意売却物件の購入は売却主の不備によって手続きにトラブルが発生する可能性があるので、手続きを進めていく際には以下で紹介する注意事項を意識しておくことをオススメします。

任意売却物件を購入する際の注意事項

任意売却物件を購入する際の注意点をご紹介します。物件の購入を検討する場合は以下の3点にご注意ください。

• 競売の取下げをしてもらう
• 他に滞納がないか明確にする
• 手付金を売却者に渡さない

競売の取下げをしてもらう

住宅ローンの滞納を放置していると裁判所で競売の手続きが進められてしまうため、売却者が競売の取下げをしていないと任意売却の交渉中に住宅が差し押さえられてしまい、契約途中でも売却の話がなかったことになる恐れがあります。

大抵の不動産業者は事前に確認を取ってくれますが、不動産業者が任意売却の手続きに慣れていないと確認漏れをしている可能性もあるので、念のため交渉時に不動産会社へ「競売の期間は大丈夫ですか？」と確認しておくと安心でしょう。

（※競売とは、住宅ローンの滞納者の住宅を裁判所が強制的に売却して、売却金をローンの返済に充てさせる強制執行）

【関連記事】任意売却は競売よりもメリットだらけ！両者の違いと任意売却の手続き

他に滞納がないか明確にする

住宅ローンの滞納がなくても、税金や消費者金融などの支払いが滞っている状況だと住宅の差押えをされて競売にかけられる恐れがあります。そのような状況に陥れば任意売却物件の購入の話は取り消しになってしまうのでご注意ください。

住宅の売却者に対して直接そのような確認を取るのは難しいと思うので、もし売却者の様子を見て不安を感じる場合には不動産業者を通じて確認してもらうことをおすすめします。

手付金を売却者に渡さない

不動産物件の購入前には契約が完了するまで手付金を預けることになりますが、この手付金を任意売却物件の売却者に渡してしまうと、後々トラブルに発展する可能性が高いのでご注意ください。

任意売却物件の売却者は経済的に厳しい状況であるケースが多いため、手付金を預けると使い込んでしまい、契約後に返却できないという状況は珍しくないと言われています。

売却者を疑うのは心苦しいですが、安全に取引を進められる可能性を高めたいのならば、売却者ではなく不動産業者に手付金を預かってもらった方が安心でしょう。

任意売却物件の購入でよくある疑問

最後に任意売却物件の購入を検討する時によく生じる2つの疑問とそれに対する回答をご紹介します。

住宅ローンは組めるのか？

任意売却物件はローンが残ったまま売却される物件であるため「ローン残債がある物件をローンで購入できるの？」と疑問を感じる人が多いです。しかしご安心ください。任意売却物件でもローンを組んで購入することは可能です。

ただし、債権者は同じ失敗を繰り返さないように慎重になっているため、審査は通常よりも厳しく行われる可能性が高いと言われています。

そのため、審査には時間が多くかかる場合もあるので、余裕を持って手続きを進めたい場合は事前に金融機関で仮審査を済ませておくと良いでしょう。

任意売却物件はどこで見つけられる？

不動産会社では物件が任意売却物件であることを大々的に公表していないので、一般的には気に入った物件がたまたま任意売却物件だったというケースが多いです。

ただ、任意売却物件だけを紹介しているサービスも存在するので、任意売却物件にこだわりがある場合には以下のような業者の掲載情報を確認してみることをオススメします。

• 任意売却物件.com
• 任売市場

まとめ

任意売却物件は市場相場よりも安いですが、手続きのトラブルや物件の不備が生じやすいというデメリットがあります。任意売却物件だからと無条件で安値に設定されているわけではないのでお気をつけ下さい。

ただ、リスクに目をつぶれば希望の物件を安値で購入できる魅力的な取引なので、お気に入りの任意売却物件がある場合には、慌てず慎重に手続きを進めていきましょう。

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