二世帯住宅と税金｜二世帯住宅で税金が下がる仕組みと注意点

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平成27年から相続税の基礎控除の額が下がり、相続税の対象者が増えました。それに伴い、巷では数々の相続税を抑える方法が紹介されています。その中の一つに「二世帯住宅にすることで税金が下がる」という内容があります。

そうでなくても、これから二世帯住宅にしようと考えている方も少なからずいるでしょう。

今回は、主に相続の際に大きな効力を発揮する二世帯住宅と税金についてのご説明を行っていきます。

二世帯住宅で税金が抑えられる

まず、結論から申し上げますと、二世帯住宅にすることで相続時の税金を抑えることが十分可能です。細かい仕組みに関しては、後述しますが「小規模宅地の特例」という、相続税の発生によって、現在住んでいる宅地を売却せざるを得ない状況を防ぐための制度があるからです。

この小規模宅地の特例を利用することで、土地の評価額を80%減らすことができます。土地の評価が下がるということは、その分資産も低くなってくるので、相続時に対象となる課税額も抑えられ、結果的に税金も下がってくるのです。

二世帯住宅で税金が下がる仕組み

では、二世帯住宅で税金を下げることができる、小規模宅地の特例について簡単に説明していきます。

小規模宅地の特例で土地の評価額を80%下げられる

まず、上記でもお伝えしましたが、小規模宅地の特例を利用することで土地の評価額を80%下げることができます。

土地の評価額が下がると税金にどのような影響を及ぼすのか、例として以下をご覧ください。

Aさんの財産は5,000万円すべてが土地、宅地だったとします。小規模宅地の特例によって、この土地の評価額は80％下がり1,000万円になります。相続税の基礎控除額が「3,000万円＋法定相続人の数×600万円」になるので、1,000万円の財産は基礎控除以内になりますので相続税が発生しないことになります。　

引用：「小規模宅地の特例とは」

補足として、仮に上記の例で小規模宅地の特例を利用しないとなると、法定相続人の数にもよりますが、100万円前後の相続税が発生することもあります。

現在、預貯金がなかったとすれば、「100万円の税金を納めるために、相続した宅地を売らないといけない。」そのようなことがないように、小規模宅地の特例があります。

小規模宅地の特例の条件

では、そのような小規模宅地の特例にも対象となる条件があります。対象に当てはまらなければ、小規模宅地の特例は受けられません。

参考：小規模宅地等の特例｜国税庁

相続前から被相続人と生活を共にしていること

上記でお伝えしたように小規模宅地の特例は、税金の発生で現在住んでいる宅地を売却せざるを得ない状況を防ぐためにあります。

ですので、そもそも相続する宅地と別宅で生活を送っていたのであれば、対象になりません。

相続後10か月間、相続した宅地を利用しておくこと

上記と同じ理由で、相続後も10か月以上(相続税の申告期間)に相続した宅地を継続して利用していなければ対象から外れます。

土地の広さの上限

また、土地の評価額は80%とお伝えしましたが、相続する土地が広くなればその減額率も下がっていきます。

・居住用宅地の上限面積・・・330㎡
・事業用宅地の上限面積・・・400㎡

までは、減額率80%になりますが、それ以上の広い土地になると

土地の評価額1億円/500㎡/宅地の場合

「1億円×330㎡/500㎡×80％=5,280万円」

よって、5,280万円の評価額が減額となり、

「1億円－5,280万円＝4,720万円」

1億円の土地の評価額が4,720万円まで下げることができます。

引用：「小規模宅地の特例となる条件」

といった計算方法で、評価額が下がっていきます。

日本の一般的な一軒家の面積が130㎡なので、その倍以上の莫大な土地を持っていない限りそこまで気にすることはないでしょう。

不動産貸し付けや駐車場の場合減額率が下がる

さらに、相続する土地を一部、賃貸として貸し付けていたり、駐車場にしていると土地の評価額が50%減まで下がります。

さらに、上記の土地の広さの上限も200㎡まで狭まり、いくらかの制限を受けることになります。

なぜ二世帯住宅にすることで小規模宅地の特例の対象になるのか

では、なぜ二世帯住宅にすることで税金を抑えられるかというと、察しの良い方はお気づきでしょう。上記の条件である「相続前から被相続人と生活を共にしておく」という、条件をクリアするためです。

そうです。二世帯住宅にすることで、被相続人と生活を共にしていたと認められ、小規模宅地の特例に該当するようになってきます。土地の評価額が下がることにより、結果的に発生するはずだったであろう税金も抑えることが可能となるのです。

二世帯住宅で税金を下げるための注意点

しかし、ただ単に二世帯住宅にすればいいというわけではありません。

小規模宅地の特例の対象になり、税金を下げるためにも以下の点に注意しなくてはなりません。何も気にせず、ただ二世帯住宅にしただけでは、小規模宅地の特例の対象にならない恐れもあります。

構造的に建物内でお互いが行き来できること

まず、一点目に気を付けることとして、二世帯住宅を作る際、構造的に屋内で行き来ができるようにしておくことが無難です。上記で、生活を共にしていることが条件と申しましたが、二世帯住宅であっても建物内で全く行き来できない作りであれば、過去に小規模宅地の特例の対象とならなかったことがあります。

現在は、建物内でも行き来ができなくても、小規模宅地の特例の対象になるような法改正がされましたが、今後小規模宅地の特例の対象から外される可能性もないとは言い切れません(国が税金を上げると決めたときに真っ先に改正されやすいのが相続税・贈与税です。)。

税金を抑える目的で二世帯住宅をお考えの方は、このように建物内の作りに関しても注意が必要になってきます。

区分所有登記はしないこと

さらに注意してほしいことが、「区分所有登記」です。区分所有建物とは、簡単に言うと、それぞれ独立して住居する際に複数個の部分から構成されている1つの建物のことを言います。例として、分譲マンションがあります。

つまり、区分所有登記をすることによって、親世帯の区分と、子世帯の区分が別々になってしまうことになります。そうなってしまうと、例えば建物内で行き来ができる二世帯住宅であっても、相続の際、被相続人で区分された住居エリアのみを相続することになります。

結果的に「相続前から被相続人と生活を共にしていること」という条件から逸脱することになりますので、税金を抑える目的で二世帯住宅を考えている方は、この区分所有登記には十分に注意してください。

二世帯住宅のメリット・デメリット

それでは、少し税金とは離れますが、二世帯住宅を考えている方にとって、二世帯住宅にすることで、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょう。

税金が下がるというのは言わずもがな大きなメリットです。ですので、こちらでは税金以外のメリット・デメリットをご紹介していきます。

二世帯住宅のメリット

住宅を建てる際の費用が抑えられる

二世帯住宅は、親世帯が所有している土地に住宅を建てる・建て替えるケースが多いでしょうが、子供世帯が新たに新築を購入するよりも費用をかけずに新しい家を建てることができます。

また、親世帯は古くなった建物が新しくなることもそうですが、建て替えを機にバリアフリーなどの設備を充実させることもできます。

エコに繋がり、光熱費などを抑えられる

また、生活を送る上で毎月発生する光熱費なども、それぞれ別の住宅に住むよりも安くなると言えるでしょう。

他にも、食費をはじめとするさまざまな出費も二世帯住宅で協力しながら生活することで抑えることが十分に可能です。

もしもの時にも安心

また、二世帯住宅にしていると、もしもの時にも親や子供に協力をしてもらうことができます。

例えば、「子世帯の子供(孫)が急に風邪をひいたけど、親は会社を休めそうにない」そういった場合も、親世代に子供(孫)の面倒を見てもらうこともできます。

逆に、「親世帯が病気になってしまった」「ちょっとした介護が必要になってしまった」ような時でも、子世帯が近くにいてくれると、親世帯としても安心ですね。

二世帯住宅のデメリット

プライバシーが保たれにくい

一方、二世帯住宅のデメリットとして考えられるのが、圧倒的に人間関係によるトラブルです。子世帯からしてみれば、夫か妻のどちらかは両親になるので、ある程度、共に生活をしていく支障は少ないでしょう。

ただ、どちらか片方は言ってしまえば、まったく血の繋がっていない赤の他人です。

昔から姑問題があるように、二世帯住宅で生活を送っていくうえで、孫の教育方針や金銭感覚、生活リズムの違いなどの意見の相違によるトラブルが生じることも考えられます。

他の相続人とトラブルになりやすい

人間関係のトラブルに陥ることは、何も共に生活している時だけとは限りません。

被相続人が亡くなった後の、相続時のトラブルも考えられます。子世帯に兄弟姉妹がいれば、当然その兄弟たちも法定相続人になります。

しかし、相続の際、被相続人も二世帯住宅で暮らしている子供に優先的に相続させることも考えられます。

そうなったときに、やはりほかの兄弟からは不満が出てきます。

生前に二世帯住宅で一緒に暮らす子供とだけ相続の話を進めるのではなく、一度家族を交えて話し合いをしておくことも相続時のトラブル回避につながります。

まとめ

いかがでしょうか。このように、二世帯住宅にすることで税金を抑えることは十分に可能です。

もしも、二世帯住宅を考えているのでしたら、税金・不動産・ライフプランに精通した専門家に相談してみましょう。