マンション住み替えで成功するには？失敗しないためのタイミングや費用を知ろう

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「子供の成長や職場の変化などでマンションの住み替えをしたい」

サラリーマンや主婦のブログでも、マンション住み替えの悩みをよく見かけます。住み替えは大きなお金が動くので、不安は尽きません。

• 売却と購入のどちらを先にしよう
• ローンの返済はどうなるんだろう
• 今のマンションをどうやって売ろう
• マンションを売ったら税金関係はどうなるんだろう

このように、マンション住み替えには失敗しないために考えなければならないことがたくさんあります。

この記事では、マンションの住み替えを検討するなかで生まれるさまざまな不安を解消できるよう、住み替えの注意点をご紹介します。

【関連記事】
▶ マンション査定まるわかり！依頼方法から査定サイトの比較、査定額の決まり方まで
▶ 急な転勤によるマンションの売却｜注意したい6つのポイント

マンションの住み替えを成功させるには「順番」を意識して失敗を回避

マンションを住み替えるときに大切なことは、今住んでいるマンションを手放すタイミングと新居を購入するタイミングです。

売却が決まっても、新居がなければ引っ越し先を見つけなければなりませんし、新居の購入が先に決まっても、持ち家をなかなか売却できないのも大きな問題です。

また、住宅ローンの多重債務も気がかりです。転居する時期が明確に決まっていて、期日が迫っているのであれば、住み替えの時間を短縮するためにも、購入と売却は同時に行うことが理想かもしれません。

しかし、特に急いでいないのなら、新居の購入を先に済ませるか、持ち家の売却を先にするか、慎重に考えましょう。

失敗しないためのマンションの住み替えで注意すべきローンについて

住み替えで注意すべきなのがローンです。マンションの住み替えとローンは切っても切れない関係にあります。

賃貸は別として、現在住んでいるマンションのローンの返済がすでに終わっている、もしくは、マンションを売ったお金でローンが完済できるのならあまり問題にはなりません。

しかし、持ち家の売却代金で現在のローンが完済できない場合には十分な注意が必要です。

自己資金を使ってローンを完済するか、住み替えローン(詳しくは後述)を利用しなければならないため、家計が圧迫されるおそれがあるからです。

ここでは、住み替え時のローンについて、注意すべき点を確認してみましょう。

返済期間は15年程度を目処にしよう

現金で新しい物件を購入できればそれがベストですが、なかなかそれは難しい方も多いと思います。したがって、ローンを組むことになるわけですが、新たに借り入れるローンは15年程度を目安にするべきです。

2013年からの金融緩和で、低金利で住宅ローンの借入れが可能になりました。35年ローンや50年ローンといった商品が今も主流になっています。

しかし、あまりにも長期のローンはおすすめできません。もし仮に、あなたが3,000万円の借り入れをし、年間複利2%で35年ローンを借り入れた場合の利子額は、約1,200万円です。つまり、35年間3,000万円のお金を借りるサービスに対して、1,200万円の対価を支払うことになるのです。

今、長期のローンを組む必要が本当にあるのか、慎重な判断が必要です。それでも長期ローンを組む場合は、将来的に繰り上げ返済をする心づもりで申し込みましょう。

住み替えローンを利用するときの注意点とは

売却額で住宅ローンの残債を支払えないことを「オーバーローン」といいます。こういった場合に利用できるのが、「住み替えローン」です。

住み替えローンとは、支払い切れなかったローンの残債を、次の住宅ローンにも加えて借りるローンのことです。

一見、残債分を次のローンに組み込んで支払えるのであれば、便利に見えます。しかし、利用に当たっては十分な注意が必要です。

なぜなら、あなたの本来的な支払い能力を超えて「借り過ぎ」な状態になる可能性があるからです。

万が一、家計を圧迫して返済不能になってしまったら、あなたの人生設計は大きく狂ってしまう可能性がありますし、家族にも大きな迷惑がかかってしまうでしょう。

一般的に、住み替えローンは返済ができなくなる可能性が高く、大きなリスクがあると言われています。

そのため、オーバーローンの場合には、新たに購入する物件の価格を大幅に抑えることをおすすめします。もしくは、転勤などでどうしても住み替えが必要といったケースでない場合は、住み替えを延期することも検討するべきです。

物件購入を先行するか、住み替えを先行するか

マンションの住み替えで失敗しないためには、新居を先行して購入するか、売却を先行するかが大切です。

2つの方法にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

住み替えで新居購入を先行させるメリット・デメリット

新居購入を先行すると、売却を先行するときのように、引っ越しを焦らなくて済みます。ゆっくり新居を探し、購入が完了した後に売却すればいいからです。

ただ、持ち家の売却より新居の購入を優先できるのは、ある程度、経済的に余裕がある人に合っている方法といえます。持ち家の住宅ローンの残債がある場合、新居購入のために新たに組む住宅ローンと合わせて、返済する必要が出てくるからです。

また、住宅の購入時に必要な「頭金」もネックです。購入時に前もって代金の何割かを支払わなければならないことも多いので、ある程度まとまった現金が必要になります。

持ち家の売却を先にしていれば、持ち家の残債や頭金の支払いを売却代金で賄うことができます。

しかし、購入を先にするとそれができません。スムーズに支払いをするためにも、ある程度貯蓄を持っておく必要があるでしょう。

マンション売却を先行する場合のメリット・デメリット

持ち家の売却を先行するというのは、持ち家が売れるのを待ってから、新居を購入するという流れです。購入の先行とは逆の流れになります。

売却代金が先に入ってくるので、資金面では新居購入の見通しが立ちやすいのがメリットです。持ち家の査定結果によっては「売却しない」という選択もできます。

ただし、新居が決まるまでの間の住居をどうするかが問題です。しばらく賃貸マンションに仮住まいするという期間が出てくるため、コストが増える可能性もあるでしょう。

このように、マンション住み替えでは売却のタイミングでローン資金のやりくりが変わるため、慎重に検討する必要があります。

マンションの住み替えのおすすめタイミングは購入から10年

マンション売却を検討するなら何年くらいが目安となるのでしょうか。

さまざまな理由から、購入から10年が一つの目安です。これから、その理由を一つずつ見ていきましょう。

理由１：住宅借入金等特別控除の期限だから

住宅借入金等特別控除が受けられる期限は10年間で、10年を超えると受けられなくなるからです。

この特別控除は、住宅ローンの年末時点での残高の1％分が所得税から控除される税制上の仕組みです。

控除額の限度額は基本的には20万円。しかし、平成26年4月1日から令和元年6月30日までに居住し、かつ住宅の取得費に係る消費税が8％または10％のとき限度額は40万円になります。ただし、 それ以外のときは20万円です 。

このタイミングで売却し新たに住宅を取得すれば、再び住宅借入金等特別控除が受けられます。

つまり、適用期間が終了したら買い替えて適用期間のリセットをする、ということです。

参考： 国税庁　No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

理由2：住宅ローンの金利は借入が長くなるほど上がるから

銀行の住宅ローンのプランは、固定期間が長ければ長いほど、利率は上がる傾向にあるからです。固定期間5年よりも10年の方は利率は高く、固定期間10年よりも20年、20年よりも30年のほうが利率は高くなるのです。

住宅ローンは、固定金利を含むタイプだけでもいくつかの種類があります。

• ローンを完済するまで同じ金利のままの「全期間固定金利型」
• 10年・20年と決められた期間は同じ金利の「固定金利期間選択型」
• 最初の数年間は固定金利でその後は変動金利か新たに固定金利を設定する「ミックス型」

などが代表的です。

ただし、あまりにも早く売却しようとするとその時点での残債が多くて今後の返済計画を立てづらくなります。そのため、やはり10年程度を目安にするのがいいでしょう。

理由３：築年数が売却価格に影響するから

築年数が浅いほうが買い手にとって魅力的だからです。

築年数が長ければ長いほど、あちこちにガタも出てきますし、耐用年数に達するまでの期間が短くなるからです。「中古のマンションを買いたい」という人の視点に立ってみると、築年数が浅いマンションのほうが、好まれる傾向にあります。

最近は中古マンションをリノベーションする人も増えてきていますが、基本的には新しいうちに売却したほうが、購入希望者は現れやすいことを意識しておきましょう。

理由4：大規模修繕工事を迎える目安となるから

10年を超えると、マンションの共有部分に対して大規模修繕が行われるのが一般的です。

一般的に、分譲マンションの入居者は修繕積立金を毎月支払い、修繕工事に備えて積み立てておきます。

修繕積立金は、修繕工事が近づくと毎月の負担額が上がってしまうことがあります。1回目の大規模な修繕工事が行われるタイミングは建築されてからおよそ12年。この時期が来る前に売却し、新しいマンションに住み替えるというのも、タイミングとしてはありでしょう。

理由５：住み替え前のマンションの所有期間で変わる税金

マンションを購入して5年以内に売却してしまうと納める税金が約2倍高くなります。

不動産売却に伴う「譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)」の税率が、5年を境に大きく変わるからです。

譲渡所得税とは、マンション売却額から売却にかかった経費(マンションの購入額・仲介手数料など)を引いたものに、所定の税率をかけた税金です。

このとき、所定の税率は、マンションの所有期間に応じて変わるのがポイントです。

参考：土地や建物を譲渡したとき｜国税庁

つまり、あまりにも早く住み替えることは避けたほうがよいというわけです。

マンションの住み替えの税金の特例を知ろう

今のマンションの売却金額より、新居の購入金額のほうが高い場合には、次回の売却まで税金の支払いを繰り延べできる(※支払いが免除でない点に注意)という特例があります。

これは「特定の居住用財産の買換えの特例」といって、2019年の12月31日までに買い替えを行えば適用される制度です。

例えば、3,000万円で買ったマンションを4,000万円で売却したとします。通常は差額の1,000万円が課税対象になるところ、売却価格の4,000万円より高い物件を購入した場合、差額の1,000万円への課税が繰り延べられ、次回の売却時に合算して課税されます。

つまり、次回の売却で損失が出た場合(減価償却した物件の価値よりも、売却額が低かった場合)、例えば、物件の価値が3,000万円であるのに、1,500万円で売却した場合、繰越の＋1,000万円と、次回の売却での損失－1,500万円を合算し、合計－500万円に。つまり、課税されないのです。

なお、不動産を売却した場合、売却で生まれた利益のうち、3,000万円の特別控除という特例もあります。どちらの制度を受けたいかは、特定の居住用財産の買換えの特例と比較して、有利なほうを選択できます。

また、特定の居住用財産の買換えの特例には、次のような条件があります。注意してください。

(1)　自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(注)　住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ　取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

ロ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2)　売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35。ただし、同条第3項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3)　売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

(4)　売却代金が1億円以下であること。

　この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。

　このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

(5)　売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

(6)　買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

(7)　マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。

買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。

イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

ロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

(8)　買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。

(9)　買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

(注)　ただし、この要件は、平成30年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、かつ、同年4月1日以後に買換資産を取得する場合に適用され、同年1月1日前に譲渡資産を譲渡した場合や同年4月1日前に買換資産を取得した場合には適用されません。

(10)　親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

　特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

引用： 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

持ち家を売却できるかどうか不安な場合は買い換え特約を使おう

思うようなタイミングで持ち家を売却できないと、売却代金を住み替え先の購入資金に充てられないリスクが発生します。

しかし、売買契約を結ぶときに「買い替え特約」というものを付帯させることができれば、これを回避できます。

買い替え特約のメリットとは

買い替え特約とは、「○月○日までに持ち家を売却することができなかった場合は、新居の購入契約も白紙にします」といった取り決めを契約書に含めることです。もし持ち家の売却ができなかった場は、新居として購入するはずだった不動産の購入契約を破棄することができます。

この特約を付けておくと「購入契約してしまったけど支払えない」という事態に陥ることがなくなります。

ただし、買い替え特約は、買い手としてはリスク回避と新居の確保というメリットがありますが、売り手としては売れると思っていた持ち家が売れなくなるリスクを抱えることになるため、売り手の同意を得にくい面もあります。

買い手の付かない物件なら特約を付けやすい

売却したい不動産がなかなか買い手のつかない物件であったり、高値で売り手としても白紙になりやすいと予想できる物件であったりすれば、買い替え特約を付帯させやすいかもしれません。

手付金（てつけきん）を支払う必要はある

買い替え特約を契約に入れることに成功したら、次はその新居の購入契約をします。このとき手付金（てつけきん）というものだけを支払い、後に持ち家の売却が上手く行けば新居の購入契約も成立させ、残りの購入代金も支払います。

この手付金を支払っておくメリットは、買い主の自己都合で解約に至った場合は、手付金は売り主に返還されませんが、契約に買い替え特約が付帯していると、持ち家の売却がうまくいかなかったことが解約の理由になる場合は、返還される点にあります。

なお、売り手側の都合で解約する場合は、手付金を買い主へ返還したうえで、さらに同額を買い手へ支払うというのが一般的です。

手付金の金額は明確な基準はありませんが、売買代金の5～10％であることが多いです。

次の物件の価格は支払える金額ではなくあなたの価値で考える

マンションの住み替えで大切なことは、次の物件の購入価格をどうやって決めるかです。さまざまな判断の方法がありますが、次の4つのステップで購入価格が妥当か確認してみましょう。

ステップ1：次の物件にどれくらいの期間住むか考える

例えば、新居には20年くらい住む場合を考えてみます。

ステップ2：次の物件に住むのに、今よりいくら(月々)返済額が増える価値があるか考える

月々の返済額は現在9万円にプラス3万円して、12万円まで許容するとします。

ステップ3：次の物件のローン返済額とあなたがプラスして払えるローンの返済額を比べる

物件の価格が4,000万円だとすると、20年間住むのであれば、元金返済だけで月々16万7,000円です。実際には利子の返済分も加算されます。

こうなると、許容額の12万円を大きく超えてしまいます。

ステップ4：プラスして払えるローンの金額が大きい場合のみ物件を購入する

ここまでシミュレーションした結果、あなたが支払ってもよい(価値がある)と考える返済額より、実際の返済額のほうが大きくなるのであれば、もう少し自分の予算に合った物件を探したほうがよいでしょう。

マンション売却の見積もりは一括査定サイトが簡単で便利

ここまで見てきた通り、住み替えの際には現在の住まいを確実に売却することが重要になってきます。つまり、仲介を依頼する不動産会社の売却力がポイントになってくるということです。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

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【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

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ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

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一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

この記事では、マンションの住み替えに伴う、資金やローンで気になるポイントをまとめました。

• 持ち家の売却と新居の購入のどちらを先行させるかによって、有利な方法が異なる
• 新居購入を先行する場合：持ち家の売却のタイミングによっては資金調達に困ったり、売却できない場合に問題が生まれる
• 持ち家の売却を先行する場合：資金面で計画を立てやすい反面、仮住まいが必要になることも
• 持ち家にまだ住宅ローンの残債がある場合でも、住み替えローンを使って旧宅の残債を完済できれば、二重ローンを回避することができる

住み替えの際には、元のマンションを「いくらで売却できるか」が重要になってきます。より正確な住み替え計画を立てるためにも、一括査定を利用して、複数の会社から売却代金の見積もりを出してもらいましょう。

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