急な転勤によるマンションの売却｜注意したい6つのポイント

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急な転勤でマンションを売却しなければならなくなったら、誰でも焦ってしまって当然です。次の仕事への対応だけでなく、新しい生活の準備に向けてさまざまなことに取り組まなければなりません。

現在マンションを購入しているという方は、新しい引っ越し先を見つけなければならないこともそのうちの1つ。しかし、急に引っ越しをすることになった場合、どのマンションを購入すべきか、残っている住宅ローンはどうすべきか、今のマンションはすぐに売れるのだろうかと心配事はつきません。

この記事では、急な転勤でマンションを手放さなければならなくなった人に向けて、どのように対処すべきかについて解説します。この記事を読めば、あなたが取り組むべきことが明確になり、落ち着いて転勤の準備を進められるようになるはずです。

まず売却か賃貸かを検討

急な転勤でマンションを手放さなくてはならない状態になった場合でも、まず検討するのは売却するのか、それとも賃貸に出すかということです。急いで売却するよりも、場合によっては賃貸に出すほうがよい場合もあります。

賃貸に出すメリットとしては以下のことが考えられます。

• 将来また戻ることができる
• 立地が良い場合には値上がりの可能性
• 毎月の固定収入が得られる
• 売却に比べ節税対策ができる

将来また戻ることができる

住み慣れた場所であれば、将来また戻りたくなるかもしれません。また、老後は階段のないマンションのほうがいい…という声もよく聞きます。会社の都合で転勤する場合、自分が望んでいる場所に住むわけでもありません。また戻ることを検討しているのであれば、慌てて売却せずに賃貸に出したほうがよい場合もあります。

立地が良い場合には値上がりの可能性

急な転勤である場合、その転勤のタイミングが売却のタイミングとしてベストなものではないかもしれません。将来値上がりする可能性もありますので、立地が良く値上がりの可能性がある場合にはまず賃貸に出し、将来値上がりした時点で売却を考えることもできます。

毎月の固定収入が得られる

賃貸に出すことにより、毎月の固定収入を得続けることができます。不動産会社を間に入れている場合には、ほぼ完全に不労所得として収入を得ることができます。空室リスクもありますが、入居者がいる限り固定収入を得続けることができます。

売却に比べ節税対策ができる

マンションを売却する場合、経費にできる範囲は、

• 仲介手数料
• 売主負担の印紙代
• 立退料
• 取壊し費用
• 名義書換料

などと限られていますが、家賃収入として確定申告をする場合にはもう少し範囲を広げ節税対策をすることができます。例えば、不動産会社を設立して節税したり、事業規模にして青色申告控除（所得から65万円引くことのできる控除）を使うこともでき、節税の範囲が広がります。

急な転勤によってマンションの売却を検討する際には、まず「賃貸」という選択肢も考慮しましょう。

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売却額で住宅ローンは完済できるか

住宅ローンが残っている場合、そのマンションには 抵当権が残っています。

抵当権とは住宅ローンを組んだときに設定されているもので、債務者のローン返済が滞り返済が困難だと判断された場合に、債権者（銀行）が建物と土地を競売にかけることができる権利です。

基本的には、抵当権があるとマンションの売却はできません。ただし売却額でローンが完済できるという場合には売却することができます。そのほか、「 任意売却 」と言って債権者の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売却し、足りない差額分は分割にして支払う方法もあります。マンションの売却を検討する際には住宅ローンの残高や売却相場を確認しておきましょう。

不動産会社との媒介契約をどうするか

マンションを売却する際には、不動産会社との媒介契約の結び方に注意しなければなりません。

媒介契約には、

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

の3種類があります。マンションを売却する際には、この3種類のうちどの契約を不動産会社と結ぶのか選ばなければなりません。それぞれメリット・デメリットがあります。

専属専任媒介契約の特徴

• 1社だけに仲介を依頼する媒介契約
• 不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない
• 契約の有効期限は最大で3ヶ月
• 5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられている
• 1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告

専任媒介契約の特徴

• 自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できる
• 7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられている
• 2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告

一般媒介契約の特徴

• 同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる
• 自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能
• 契約に有効期限はない（行政指導はあり）
• REINS（レインズ）への登録義務はない

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売却に対しての税金の支払いに注意

マンションを売却した年度の確定申告では、所得税の申告をしなければなりません。マンションを売却した場合には「分離課税」に該当します。分離課税では、給与所得などのほかの所得と区別して計算します。マンションを売却したときは以下の方法で計算されます。

譲渡価額（売却した価格） －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）

ここで計算された課税所得金額を算出し、税率を掛けます。

マンションの売却が購入から5年以内だと、税率が高いということに注意しましょう。譲渡には短期譲渡、長期譲渡があり、購入から5年以内の売却は「短期譲渡」に該当し、所得税30％、住民税9％の税率が採用されます（そのほか、2.1％を掛けて計算した復興特別所得税も実際にはかかります）。

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売却に伴う諸費用

売却に伴い諸費用が発生するということも覚えておきましょう。大きく分けて以下のような費用が発生します。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税

また、必要に応じて売却のためのクリーニング費用、リフォーム費用も発生します。それ以外にも、もちろん転勤に伴う引っ越し費用、引っ越し先での諸費用も考慮しなければなりません。

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売却のタイミングは転勤前か転勤後か

マンションを売却するタイミングは大きく分けて2つあります。それは転勤「前」の売却と転勤「後」の売却です。

転勤前の売却のメリット・デメリット

売却する側としては転勤前の売却のメリットには以下のことがあります。

• キャッシュが早く手元に入る
• 転勤後の資金計画が立てやすい
• 不動産会社と連携が取りやすい

転勤前の売却のデメリットには以下のことがあります。

• 内覧は居住中の状態でしなければならない
• クリーニングや修繕を行うことができない
• 期限が迫ると値引きされる場合も

転勤後の売却のメリット・デメリット

一方、売却する側の転勤後に売却するメリットは以下のことがあります。

• 売却に備え必要なクリーニングやリフォームを行うことができる
• 期限がないので焦らずに価格設定できる

転勤後の売却のデメリットは以下のことがあります。

• 不動産会社との連携が取りづらい
• 二重に住居費の負担が発生する場合も

まとめ

急な転勤によるマンションの売却を検討する場合、以下の6つのことには最低限注意しましょう。

1. 売却にするのか賃貸にするのか
2. 売却価額で住宅ローンは完済できるのか
3. 媒介会社との契約はどうするか
4. 売却後の税金の支払いは大丈夫か
5. 売却に伴う諸費用も確保した計画か
6. 売却のタイミングは転勤前か後か

会社の都合で急に転勤しなければならなくなった場合、準備の時間を取ることはなかなか難しいことかと思います。引っ越し先のことも考えなければなりません。

ですがマンションの売却もとても大きな出来事です。のちの税金の支払いにも影響があります。売却額は適正か、売却すること自体賢明なのか、不動産会社との契約をどうするか。よく注意してマンション売却の準備を進めていきましょう。