任意売却物件とは｜競売との違いと買い手・売り手のメリットデメリット

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リストラ、減給、ケガなどにより人はいつどのように、安定した収入がなくなるかわかりません。そうなると、毎月の”住宅ローン”や”税金”の支払いが厳しくなってきますよね...。

だからといって支払わずに滞納を続けてしまうと、場合によっては所持している物件を売りに出さなくてはいけなくなる可能性もあります。

そういった、”所有者が債務を返済する目的で物件を売る”行為を”任意売却”といいますが、実はこの任売売却物件は市場価格よりも安いため、「あえて任意売却物件を探している」という買い手もいます。

今回の記事ではこの任意売却について取り上げますので、購入したい方も売りたい方も参考にしてもらえたらと思います。

任意売却の特徴

任意売却とはつまり、”物件を売って借金の肩代わりにしてしまおう”というものですが、詳細は異なりますので、まずは概要を掴み、その後、競売との比較して見ていきましょう。

概要

以下のように”債権”、”不動産”、”不動産買取費用”が動きます。債務者にとっては不動産を手放すことによって、その料金によっては債権を回収することができます。

競売との比較

”任意売却”と”競売”に共通しているのは”住宅ローンや税金の返済が間に合わないために、不動産を売却する”部分です。

しかし、任意売却は”売却の際に、債務者が自らの意思で売却をすること”を指すのに対して、競売は”売却が自らの意思によらず、裁判所の指示により強制的に行われること”を指します。

この違いによってどのような違いが生じるのか見ていきたいと思います。

競売は任意売却物件よりも低価格で扱われることが多い

競売によって売りに出された物件は、市場流通価格の6～7割の価格で購入できるといわれています。

ただ最近は、競売物件を狙った購入希望者が増加してしまっているため、人気が集中した物件などは、市場流通価格と同じかそれ以上の高値で取引されることもあります。

持ち出し金が一切ないという点が共通している

通常は不動産を売却する場合は

• 不動産会社への仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 滞納分の管理費用・修繕積立金
• 差し押さえられている滞納分の固定資産税・住民税の一定額

を負担しなくてはいけませんが、任意売却も競売もこれらの費用が債権者より支払われます。

任意売却のメリットとデメリット

前項では、任意売却の特徴について見てきましたが、次は、任意売却についての詳しいメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

市場相場に近い価格で売れる

任意売却で不動産を売却する場合は、通常の不動産を売却する方法と同様になりますので、市場相場に近い価格で売却することになります。

そして不動産を高く売却するためには、なるべく多くの購入希望者に情報を届け、さらには立会可能などの良い条件をつけることが必要になってきますが、任意売却は両方の条件をクリアできるため、高価格で売ることが可能です。

周囲に事情を知られずに売却することが可能

記事の上の部分でお伝えしましたように、売却の方法が一般的な不動産売却と同じなため、周囲に事情を知られにくいです。

持ち出し金がゼロ

競売と同じく、仲介費用などの費用を債権者が負担することになっています。

デメリット

時間に限りがあるため必ず成功するとは限らない

いつまでも任意売却として物件を売りに出しておけるわけではありません。

その理由は、競売は家主の意思とは関係なく、時期が来ると、裁判所によって強制的に執行されてしまうからです。

ですので、支払いが滞ってから競売が始まってしまう3～6か月間の間に任意売却をしなくてはいけません。

依頼する任意売却業者の質よって「売却額」や「売却成立そのもの」が大きく左右される

任意売却をするにあたり、仲介業者に任意売却を任せる必要があります。もし、この依頼した会社がもたついたらどうなるでしょうか。

ただでさえ少ない任意売却期間が削られ、失敗の可能性が大きく上がります。

内覧に立ち会わなくてはいけない

競売と違って、任意売却は購入希望者が内覧したいと言ったらそこに立ち会う必要性があります。

もし、自分自身が仕事をしていたり、頼める人がいないと大変になるかもしれません。

任意売却物件を行うための知識

任意売却において、”債権者と交渉→業者と手続き→購入候補者探し→購入者確保”という段取りを把握しておくことは重要です

なぜなら、この段取りにてこずっていると、物件を任意売却にかけても購入者は見つからず、結局「競売」にかけられることになってしまうからです。

ですので、ここで任意売却をするために必要な知識をまとめていきます。

任意売却は基本的にサイト掲載で行う

一般的に、任意売却は、「任意売却用のサイト」に登録をして、そこで運営者とコンタクトを取り、物件を売買するという流れになります。

家を任意売却に出すためにおすすめのサイト

任売市場

任売市場は任意売却についての詳しい知識を取り扱うポータルサイトを運営している任意売却取り扱い会社です。

詳細は任意売却物件の専門サイト、首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）全域対象【任売市場】よりご覧いただくことができます。

任売.com

任売.comは任意売却物件に関して、購入から売買までの幅広いサポートを行っていて、日本地図から地域を選択して物件を見ることができます。

詳細は任売.comからご覧いただくことができます。

まとめ｜全体の流れから細かい部分まで理解して、自分自身の身を守りましょう

リストラや急な事故によって、ローンがいつ支払えなくなるかわからない現代では、リスクを減らすことが大切になってきます。任意売却をうまく使うと、ローンの取り立てから自分を守る、そして、生活からあなたを守ることが可能です。しかし、しっかりと理解をしていないと、債権者や新しい購入者とスムーズに取引することができず、新たなトラブルにつながる可能性もあります。

全体の流れから一つ一つの細かい決まりまでを理解して利用してみてくださいね。

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