マンション売却したら確定申告不要？判断方法や申告書の書き方

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マンション売却した場合、確定申告は必要なのでしょうか。そもそも確定申告は、その年の収入や出費を所定のフォーマットを用いて、国税局に報告することを言います。確定申告するメリットは、払いすぎた税金の還付が受けられることです。逆に、収入が多い場合はその分の税金を支払わなければなりません。

実は、マンション売却によって得た利益や出費は、確定申告をしなければならないケースがあります。具体的に、どんなケースが該当するのでしょう。そこで今回は、マンション売却後の確定申告可否の確認方法や、申告書の書き方についてご紹介します。

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マンション売却による「確定申告の必要可否」判断ポイント

まず始めに、確定申告の必要可否を判断するポイントについて確認していきましょう。簡潔にいうと、マンション売却時に確定申告が必要なのは売却利益があったときです。逆に、損失が生じた場合は申告をしなくても良いとされています。

必要なケース｜売却利益があるとき

マンション売却時に利益が出た場合、確定申告をしなければなりません。マンション売却で得た利益は法律上で、「譲渡所得」として区分されます。

「投資用」「居住用」関係なく確定申告が必要

マンション売却は主に、「投資用」と「居住用」の2種類があります。確定申告はマンションの種類に関係なく申告が必要となります。

不要なケース｜売却により損失が生じた場合

マンション売却により損失が生じた場合、確定申告は不要とされています。ただし、税務署から「なぜ確定申告をしなかったか」という連絡が入るかもしれません。この場合、損失が生じたためと伝え、必要に応じて売買契約書の内容を回答すれば問題ないでしょう。

譲渡損失が出たことを申告すれば税金が安くなる

マンション売却額が購入時の価格よりも安かった場合、譲渡損失が出たことを確定申告すれば節税が可能です。詳しくは、「譲渡損失とは | マイホームを売却して赤字になったときに使える2つの特例」をご覧ください。

あわせて、「不動産売却益の計算方法と売却時に発生する所得税を安くする方法」や「不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣」も熟読しておくと良いかもしれません。

確定申告しないと延滞税が加算される

確定申告をしないと、法定納期限翌日から支払い完了日までの日数に応じた延滞税が加算されてしまいます。納付漏れがないように注意しましょう。

【延滞税の計算方法】

納付すべき本税の額（10,000円未満の端数切捨て）+延滞税+経過日数（法定納付期限から2ヶ月未満）=①

納付すべき本税の額（10,000円未満の端数切捨て）+延滞税+経過日数（法定納付期限から2ヶ月未満）=②

①+②=延滞税の金額（100円未満の端数は切捨て）

参照：国税庁

※延滞税の算出方法

• 翌日から2ヶ月未満：年「3％」または「特例基準割合＋1％」のどちらか低い方
• 納期限翌日から2ヶ月以上経過：年「6％」と「特例基準割合＋7.3％」のどちらか低い方

マンション売却後の申告手順｜譲渡所得の確定申告

次に、マンション売却後の確定申告手続き手順について確認していきましょう。下記内容だけでなく、「不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順」にも詳しい内容がございますので、ぜひご確認ください。

確定申告の時期

確定申告は、毎年2月16日～3月15日の間に行います。例えば、2019年にマンション売却が完了した場合、2020年2月16～3月15日までに行う2019年分の確定申告で利益や経費を申告します。

必要書類の準備

確定申告に必要な書類は以下のとおりです。書式のフォーマットをリンク付けしておりますので、必要に応じて活用いただければ幸いです。

【必要書類】

• 譲渡所得の内訳書（フォーマット）
• 分離課税用の確定申告書（フォーマット）
• 確定申告書B（様式）
• マンションを売却したときの売買契約書
• マンションを購入したときの売買契約書
• マンション購入・売却にかかった経費の領収書(仲介手数料・印紙税など)

管轄の税務署に書類を提出

必要書類を集めて記載した後は、あなたが住んでいる地域の管轄国税局に書類を提出します。提出方法は主に3つで、郵送・管轄国税局へ持参・e-taxの利用があります。

• 郵送
• 国税局へ直接持参
• e-taxの利用

確定申告書類の書き方

確定申告書類で記載する書類は、「譲渡所得の内訳書」「分離課税用の確定申告書」「確定申告書B（様式）」の3種類です。ちなみに譲渡所得の内訳書は、売却したマンションが2つある場合、それぞれ1枚ずつ、合計2枚作成しなければなりません。

譲渡所得内訳書の書き方

具体的な書き方を見ていきましょう。まずは、土地の所在地や売却理由などの情報を記載していきます。ちなみに、売買契約日や引き渡し日については、売買契約書に記載されています。

参考：国税庁

マンションの購入代金を記載

譲渡所得内訳書には、マンションの購入価格も記載しなければなりません。マンションであれば基本的に土地が含まれることはありませんが、万一、建物と土地の両方を売却する場合は、売買契約書を元に「土地」の欄も金額を記載してください。

参考：国税庁

譲渡所得金額を記載する

売却で利用した不動産会社に支払った仲介手数料や印紙代金を記載し、売却価格や取得費などの記載をします。ちなみに、「区分」という欄は、マンションの所有期間が5年以下であれば短期、5年以上であれば長期に〇をつけてください。

参考：国税庁

確定申告書の書き方

次に、確定申告書の書き方についてご紹介します。書類を記載する前に、不動産所得税を計算しておきましょう。不動産所得税は、不動産譲渡所得×所得税率で算出できます。ちなみに所得税率はマンションの所有期間で異なります。

【マンションの所有期間別の税率】

• マンションの所有期間が5年以下：　税率30%
• マンションの所有期間が5年以上：　税率15%

確定申告書の具体的な記載を、下記の図にまとめました。実際に確定申告書を記載する際、活用いただければ幸いです。

確定申告書Bの書き方

確定申告書Bは、税金の計算欄に譲渡所得税額と一般所得税額を合計したものを使用してください。

確定申告書Bについても、記載方法を図にまとめましたので参考にしてください。

税金の計算方法と節税するために活用したい特別控除について

支払うべき税金を節約する方法や、税金の計算方法について確認していきましょう。詳しい内容は、「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識」にも記載されていますので、あわせてご覧ください。

発生する税金の種類

マンション売却によって支払い義務が生じる税金は、主に所得税と住民税です。詳しい内容は、「土地を売却したときに消費税はかかる？不動産売却に課される税の種類」をご覧ください。

特別控除

マンション売却によって受けられる特別控除は6種類です。控除内容と控除額を表にまとめました。詳しい内容は「土地の売却時にかかる税金の計算方法と節税に繋がる６つの特別控除」を確認してみてください。

計算方法

マンションを売却して得た利益のことを「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得は、以下の計算方法で金額を算出することが可能です。

譲渡所得=譲渡価格―（取得費+譲渡費用）

【節税するために役立つ記事】
「不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識」
「不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法」

まとめ

マンション売却の際、確定申告が必要かどうかの判断は、利益が出たかどうかを軸に考えると良いでしょう。ただし、損失が生じた場合でも申告すれば税金の免除などが受けられるため、基本的には利益の有無にかかわらず申告することが望ましいと言えます。

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