マンションを貸すメリット・デメリット｜貸賃と売却はどっちがお得か

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転勤や家庭の事情で購入したマンションから離れないといけない状況に置かれる人は珍しくありませんが、その際にマンションを貸すか売却するか、的確に判断できる人は少ないのではないかと思います。

ただ、マンションの取引は大金が動く重要な取引です。貸賃と売却どちらを選択するにしても事前に基礎知識は必ず身に着けておいた方が良いでしょう。

この記事ではマンション貸賃のメリット・デメリットについてご紹介しますので、マンションを貸すことを検討されている場合はぜひ参考にしてみて下さい。

マンションを貸すか売るかの判断基準

ローンの有無と経済状況

マンションにローンが残っている場合、経済状況にある程度の余裕がない限りは売却を検討した方が良いかもしれません。なぜならマンションが空き室の期間は貸賃を受け取れず、ローン返済を全て負担する必要があるからです。

マンションを貸すことを検討する際に「貸賃をローン返済に充てればいいかな」と思われるかもですが、借主がすぐ現れるとは限りませんし契約期間中ずっと住み続けてくれる保証はどこにもありません。

そのため、空き室になる期間が生じると厳しいという状況ならマンション貸賃はリスクが高いので避けるようにして下さい。

ローンが残っていないもしくは空き室になる期間があっても問題なくローンを支払える経済力がある、この状況で初めてマンション貸賃を検討するべきだと言えるでしょう。

今後マンションに住む予定かあるか

将来的にまた自分でマンションに住む予定がある場合には貸賃をおすすめできますが、もうマンションに戻るつもりがない場合は売却をしたお得になる可能性が高いです。

マンションなどの不動産は時間が経つにつれ劣化して価値が下がっていきますし、上記の通り空き家になるリスクもあるので、後々に売却する予定があるのなら直ぐに売却をした方が高確率で収益が増えるでしょう。

基本的にマンション貸賃を検討するのは将来的に住む予定があるもしくは最初から貸す目的でマンションを購入した状況です。もし2つの状況に該当しないのであれば、マンション売却を検討することをおすすめします。

【関連記事】確定測量とは？必要な場面・費用は？基礎知識を解説

マンションを貸すメリット

不労所得を得られる

マンションの貸賃は月々のローンよりも高額に設定できるケースが多いので、定期的に在住してもらえる状況が続けば実質的な不労所得を得られます。マンションを貸す最大のメリットですね。

入居者がいれば毎月家賃で利益を出せる可能性が高いので、初めから自分が住むためでなく貸し出しを目的にしてマンションを購入する人も少なくありません。

税金を節約できる

マンションを貸している間は住宅ローンの金利や固定資産税を不動産所得の経費として扱えるので、確定申告で控除を計上すれば税金の節約ができます。

また、上記以外にも管理費・修繕費・火災保険・地震保険など、マンションの維持に関係する費用の大体を経費として扱うことが可能です。

マンションを貸すデメリット

借手が現れないリスクがある

『マンションを貸すか売るかの判断基準』でも紹介した通り、マンションの貸し出しは空き室である期間中は収入が得られず費用だけがかかるデメリットがあります。

また、外装が古く立地が悪いなどマンションの条件が良くない状況だと、貸賃マンションの宣伝を出しても在住希望者が現れない可能性もあるかもしれません。その場合は売却も難しいので、もし売却も上手くいかない状況なら買取も検討することをおすすめします。

【関連記事】不動産買取業者に依頼するメリットとデメリット｜売却で損をしない知識

住宅ローンが組みづらくなる

まだローンが残っているマンションを貸し出している最中の住宅ローン申請は金融機関から断られる可能性が高くなります。マンション貸賃は空室のリスクがあるので、2重ローンを組ませるのに抵抗感を抱かれるためです。

新しいマンションを契約しようとしても「今の住宅ローンを完済してからにして下さい」と断れてしまうケースも増えてくるので、別のマンションを契約しようと考えている場合はご注意ください。

賃貸トラブルに対応しなければいけない

マンションの貸主は借主からのクレームや借主の対人トラブルに対応しなければいけません。「部屋の壁にシミがあった」と言われたら確認して対処する必要がありますし、騒音など近所の住人と揉め事があった場合は仲裁を求められることもあります。

上記のような対応を不動産会社に任せることもできますが、月数万円の費用が求められるため、収支が赤字になる可能性が高くなってしまうでしょう…。

マンションの売却額が安くなる

一度マンションを貸し出してしまうと売却依頼をする際に『収益物件』として扱われ審査が厳しくなってしまうので、売却額の査定額が下がる可能性が高いです。

収益物件はマンションに住む人でなく不動産投資をしたい人が購入者になるので、査定では毎月の利回りも考慮して計算が行われ、通常のマンション売却よりも売却額は低くなってしまいます。

マンションを貸す2種類の契約方法

普通借家契約

普通借宿契約とは、貸出期間の上限に定めがない契約方法です。この契約を結んだ場合は借主が自分の意思でマンションを出ると言わない限り、貸主の都合で貸出の契約を打ち切れません。（※家賃不払いなど借主に非がある状況を除く）

普通借家契約では2~3年周期で契約更新を行うので、そのタイミングで自分が戻ればいいかなと勘違いしてしまう貸主もいますが、それは認められないのでご注意ください。法律上では貸主よりも借主の方が優遇して扱われます。

定期借家契約

定期借家契約とは、貸出期間に定めがある契約方法です。この契約を結んだ場合は貸主の定めた契約期間が過ぎたら借主との契約を打ち切れます。そのため、あらかじめマンションに戻る時期が決まっているなら定期借家契約を利用すると良いでしょう。

ただ、借主の立場で考えると分かりますが、あらかじめ出ていかないといけない時期が決まっているマンションは選ばれにくいです。

定期借家契約は自分で契約期間を決められるメリットの反面、空き室になりやすいというデメリットもあるので、通常よりも家賃を安めに設定するなど借主に対して何かしらの配慮が求められます。

不動産業者と契約する際の基礎知識

貸賃を得意とする会社に依頼する

プロ野球選手に投手や捕手などのポジションがあるように、土地活用・仲介売却など不動産会社にもそれぞれ得意とする分野があります。マンション貸賃の手続きを依頼する場合は貸賃に力を入れている会社に依頼するようにしましょう。

マンション貸賃を成功させるポイントは如何に借主を早く見つけるかです。手続きに慣れている不動産会社であれば迅速に手続きを進めてもらえますが、不慣れな不動産会社だと思うように借主を見つけられない恐れがあるのでご注意ください。

会社の得意分野はHPやパンフレットに掲載されている事業活動から確認できます。それだけで不安であれば、電話をして過去にマンション貸賃をどれくらい扱った経験があるか尋ねてみると良いでしょう。

不動産会社を探す方法

不動産購入者の8割は近隣の人であると言われているので、なるべく貸し出しをするマンションの近くにある不動産会社に依頼すると良いでしょう。

その地域に詳しい不動産会社であれば、借り手が魅力的に感じる宣伝ができる可能性が高まり、マンションが空き室になるリスクを小さく抑えることができます。まずは近所の不動産会社から検討して、見つからない場合は徐々に範囲を広げてみて下さい。

マンション貸し出しに必要な費用

マンションの貸し出しの仲介を不動産会社に依頼した場合、家賃（借主の支払う）の1ヵ月分が手数料として必要です。ただ、仲介手数料は借主に負担させることもできるので、不動産会社に支払う手数料の額は状況により異なります。

• 借主が50％の負担をした場合、貸主は残り50％を支払う
• 借主が100％の負担をした場合、貸主は支払う必要がない
• 借主が手数料を支払わない場合、貸主は自分で全て支払う

借主に負担をさせれば出費は減りますが、その代わり契約が決まりづらくなるデメリットもあるので、手数料をどうするかは不動産会社の担当者からアドバイスを受けて決定しましょう。

まとめ

住宅ローンの残債がないもしくは空き室になる期間があっても問題ない経済状態かつ今後マンションに戻る予定がある場合はマンションを貸すことも選択肢に入りますが、そうでなければ貸すより売却をした方がお得になる可能性が高いです。

家賃収入による不労所得はとても魅力的ですがその分リスクもあるので、マンション貸賃は慎重にご検討ください。