駐車場の土地活用｜駐車場を選ぶべき人と駐車場経営の利益計算

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土地などの不動産は所有しているだけで毎年「固定資産税」や「都市計画税」などの費用が発生します。固定資産税は決して安いとは言えず、その支払いに苦労する方もいるのではないでしょうか。

そのため、所有する土地を上手く活用して利益を上げたい、収益を生みたいと考える方もいらっしゃると思います。ただ、土地活用と言っても、様々な種類がありどのような土地活用を行えばよいか迷われている方も多いのではないでしょうか。

今回は土地活用の一つである「駐車場経営」について詳しく見ていきましょう。

土地活用のなかで駐車場経営を選ぶべき人

土地活用は様々な種類があり、土地活用を行う際の目的や狙いによって選ぶべき活用方法が変わってきます。そこでまず、どのような人が駐車場経営を行うのに適しているかを確認しましょう。

初期費用を抑えたい

駐車場経営は、「青空駐車場」など未整備な土地でも行うことができ、「0円」から始めることもできるため、他の土地活用に比べ初期費用を抑えて経営することができます。仮に青空駐車所でなく、コインパーキングのように設備が必要である駐車場形態であっても、数十万円程度で始めることができます。

土地は持っているけれど、初期費用支払いのための自己資本が無いという方には最適の土地活用法です。

収益を得たいが銀行などから多額の借入をしたくない

駐車場経営は、青空駐車場、管理人が在中するコインパーキング、タワー型パーキングなど様々な形態があります。土地活用に限らず、高い収益を得たい場合には初期費用額を増加する必要があります。駐車場を経営する際にも収益の観点から、初期費用支払いのために、銀行等から借り入れをする場合があると思います。

その際にもその他の土地活用に比べて初期費用が少ないため、その分借入金が少なくなります。借入金が少ないということは、金利変動の影響をあまり受けないため、初期費用を払えないといった費用倒れを懸念する必要がなくなります。

土地の転用性を確保しながら土地活用を行いたい人

「先祖から受け継いだ土地で、将来大きな金額が必要な際に売却する可能性があるので現在は手放したくない」場合や「現状は他の土地活用を行う予定が無いので、とりあえず駐車場経営を行いたい」など、その土地を将来的に他の方法で活用することを考えている方もいらっしゃると思いますが、その方にも駐車場は最適です。

土地の上に建造物を建てる土地活用の方法の場合、他の土地活用などに転用する場合には建造物を取り壊す必要があり、多額の費用と大きな労力が発生します。これに対して駐車場経営の場合、整備された土地に設備を導入しているだけなので、少額の費用と小さな労力で別の土地活用に転用することが可能となります。

また、駐車場は「借地借家法」の適用外です。たとえば土地活用としてアパートやマンションなどの賃貸住宅経営を行っていた場合にはこの「借地借家法」が適用され、正当な事由なくしては立ち退いてもらうことが困難になります。駐車場経営の場合であれば、「借地借家法」の適用外であるため事前通告のみで利用者を立ち退かせることが可能となっています。

駐車場経営のメリット・デメリット

ここでは駐車場経営のメリット・デメリットを確認しましょう。

駐車場経営のメリット

リスクが少ない

前述の通り、駐車場経営は形態により他の土地活用に比べて初期費用を抑えて行うことが出来ます。また機器を導入していたとしてもメンテナンス費などの追加投資も他の土地活用に比べておさえることが出来ます。

費用を抑えることが出来るということはその分費用倒れの可能性が低いと言えます。また利益が出ずに駐車場経営から撤退する場合にも初期投資を抑えている為痛手はあまりないと言えます。

また、駐車場経営においては貸し出しているものが「土地」になりますので、設備の老朽化や災害時のリスクも小さいと言えます。

設備が老朽化すると言っても「舗装」「フェンス」「機器類」等の設備だけであり、多少のメンテナンスの費用は必要になりますが、設備の老朽化により賃料を下げる必要はありません。また災害についても、そもそも初期費用を抑えている為、災害により設備が破壊されたとしても、再度少額の初期費用で再開することが出来ます。

他の土地活用に向かない土地でも行うことが出来る

駐車場経営は、他の土地活用を行うことが難しいような、狭い土地や、市街化調整区域内に位置しており建物が建てられない場合であっても、需要があれば対応可能となっています。

土地の上に建物を建造する土地活用の場合であれば「借地借家法」や「用途地域制限」などにより一定の規制がありますが、駐車場経営はそのような規制の影響を受けることがありません。そのため狭小地や変形地、また住宅地でも駐車場経営を行うことが可能となっています。

低い労力で行うことが出来る

駐車場経営は一度設備さえ整えてしまえば、その他の土地活用に比べ低い労力で行うことが出来ます。駐車場経営で求められる労力は、掃除や敷地内での事故などの対策です。

更に言うと、事故は日常的に発生する者でもありませんし、駐車場経営者が管理責任を問われる状況は多くありません。

駐車場経営のデメリット

税制上の優遇がない

土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税が発生します。その費用を捻出するために土地活用を行う方もいらっしゃるかもしれません。また土地活用の種類によっては、税制面で優遇され、土地に住宅を建てた場合には最大で1/6にまで固定資産税を下げることが出来ます。

駐車場として利用している土地は税法上「更地」と同じ扱いを受けます。そのため固定資産税や都市計画税の軽減の適用を受けることが出来ません。

収益が少ない

駐車場経営のメリットとして収益性の低さが上げられます。初期費用が少ない分、生まれる収益額も低くなります。

土地の広さは一定であるため、その土地内に駐車できる車の数は土地の広さにより制限されることになります。そのため駐車場経営での土地面積あたりの運用率には限界があるのが現状です。

駐車場に適した土地とは

土地活用を行う際に注意しなければならないのが、その土地の状況や立地などです。土地活用の内容と土地の状況・立地が上手くマッチしていれば高い利益を生むことが出来ますが、マッチしていなければ、利益を生むことは難しいでしょう。

ここでは、どのような土地が駐車場に適しているのかについて記載していきます。

土地に高低差がない

駐車場経営を行う土地には、高低差がないことがポイントとなります。もし高低差があれば、単純に駐車を行いにくいため、利用者から敬遠される可能性があります。

そうなるとただでさえ収益率が高くないのに、更に利用率までも下がってしまうため、安定して利益を上げることが出来なくなってしまいます。

土地に接道がある

土地に車が出入り可能な接道があるかも重要なポイントです。できれば幅4m以上あることが望ましいと言えます。但し基本的には車が通れるほどの幅であれば問題ありませんが、狭ければその分利用者から敬遠されてしまう可能性が高まります。

さらに、接道付近に街路樹、ガードレール、道路標識等の障害物がある場合も、利用者から経営されてしまう可能性があります。障害物がない土地の方が利用者の増加を見込めるでしょう。

土地周辺に商業施設などがある

土地周辺に商業施設があれば、その商業施設利用者が駐車場を利用してくれる可能性が高くなります。

住宅街で周辺の駐車場の稼働率が高い

住宅街において周辺の駐車場の稼働率が高い場合は駐車場の需要が高いので、新たに駐車場経営を行ったとしても、一定の利用者がいることが見込まれます。一度ご自身の所有する土地の周辺に月極駐車場やコインパーキングがどの程度存在し、どの程度の稼働率であるかを確認しておくことをおすすめします。

月極駐車場や、コインパーキングの情報は以下のサイトから検索することが出来ます。

• 月極駐車場：パーキングポイント
• コインパーキング：NAVITIME

駐車場経営の2つの種類

駐車場経営には大きく分けて2つの種類があります。月極駐車場とコインパーキングです。月極駐車場は一カ月単位で土地を駐車スペースとして貸し出す方式で、月ごとの賃料が利益となります。これに対してコインパーキングは時間による駐車スペース貸出方式です。

それぞれの経営方式やメリット・デメリットがありますので確認していきましょう。

月極駐車場の特徴と経営方式｜メリット・デメリット

月極駐車場は月単位で貸し出すため収支契約が立てやすいという特徴があります。また稼働率が高い地域での月極駐車場であれば安定して高い利益を生み出すことが出来る特徴を持っています。

月極駐車場を行う方式には自己経営方式か、管理委託方式があります。

自己経営方式では、駐車場の初期投資や募集、さらに管理まで全て自分で行います。

管理委託方式の場合は、初期費用を自分で負担する必要があるのは自己経営方式と同じですが、駐車台数や駐車料金などは業者のアドバイスを基に決定することができます。また業者に管理費用を支払うことで、利用者の募集やクレーム対応、清掃などは業者が行ってくれます。

月極駐車場経営におけるそれぞれの方式のメリット、デメリットは以下の表の通りとなっています。

コインパーキングの特徴と経営方式｜メリット・デメリット

コインパーキング経営は時間制による貸し出しのため、月極駐車場とは違い、収支の計算が立てづらいという特徴があります。ただし稼働率が高ければその分高い利益を生み出すことが見込まれます。

コインパーキングの経営方式には土地賃貸方式と管理委託方式があります。

土地賃貸方式の場合は、土地の所有者は単にコインパーキング業者に土地を貸し出すだけです。コインパーキング業者は設備等の設置や利用者の募集、管理、宣伝、クレーム対応等駐車場運営に必要なすべての業務を行います。土地所有者はコインパーキング業者から土地の賃貸料として利益を毎月一定額得ることが出来ます。

管理委託方式の場合は、設備の設置等は土地所有者自身で行い、コインパーキング業者が利用者の募集や管理、宣伝などを行います。土地所有者は駐車場利用料の内、コインパーキング業者への管理委託費を除いたものを収益として得ることができます。そのため初期費用はかかりますが、稼働率がよければ高い収益を生み出すことが可能になります。

コインパーキング経営におけるそれぞれの方式のメリット、デメリットは以下の表の通りとなっています。

駐車場経営での初期費用・収益計算例

ではここで、月極駐車場経営を自己経営方式で行った際の初期費用と利益の計算例を見て見ましょう。

ただし、駐車場経営を行う土地の条件は以下の通りとします。

表：駐車場経営の条件

月極駐車場の初期費用計算例

では、まず月極駐車場経営を行う際の初期費用を計算してみましょう。ただし、月極駐車場はアスファルト舗装とし、初期費用にかかる各費用の項目は以下の通りとします。

表：初期費用にかかる各費用項目一覧

この時必要な初期費用は

初期費用＝300円×200＋900円×200＋360円×200＋1.5万円×8/5+7,000円×8+1,000×8+100万円

=140万円

となり、上記例の条件で月極駐車場を行う際の初期費用は約140万円となります。

月極駐車場経営を行った際の利益計算例

ここでは月極駐車場を行った場合の1年間の利益の計算をしてみましょう。

ただし、利益とは

利益=収益-コスト

上の計算式で算定されるものとします。収益とは駐車場の賃料のことを言い、コストとは固定資産税や所得税のことを言います。

月極駐車場を行った際の収益計算例

上記例の場合の1年間の収益は

3万円（月額賃料）×8台（駐車台数）×12ヶ月＝288万円

から288万円であることが分かります。

月極駐車場を行った際のコスト計算例

まず駐車場経営を行った場合のコストを一覧にして記載して置きます。

表：駐車場経営を行った場合のコスト一覧

また、上記コスト一覧から土地200㎡、収益288万円の場合に算出される1年間のランニングコストは以下の表の通りとなります

表：1年間のランニングコスト

このことからランニングコストは100.5万円となります。

月極駐車場の利益計算例

収益とコストが計算できましたので、1年間の利益を計算してみましょう。

利益=収益-コスト=288万円-100.5万円=187.5万円

となり、月極駐車場の1年間の利益は187.5万円となります。

まとめ

土地活用には様々な方法があり、土地所有者が土地活用を行う目的や、所有する土地の状況により、最適な土地活用法は変わってきます。

駐車場以外の土地活用法については、以下の記事を参考にしてください

・土地活用のために保育園を経営するメリットと建設にまつわる知識まとめ
・コンビニの土地活用で失敗しないためには土地の向き・不向きの確認が重要

また、土地活用についての正しい知識を得たい方は以下の記事を参考にしてください。

・土地活用プランナーの役割と必要性についての知識まとめ
・土地活用セミナーの選び方とセミナーを選ぶ際のポイント

様々な土地活用法を比較検討しながらご自身に最適な土地活用法を見つけ出してください。