あなたにおすすめの土地活用法はコレ！重視したいポイント別に紹介

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土地は所有しているだけで毎年固定資産税などが発生するため、実家が空き家になったり、相続で土地を所有することになったりした場合、なんらかの活用法をお考えの方も多いのではないでしょうか。

土地活用にはさまざまな種類があり、投資可能額や希望する利益などによって最適な土地活用法は異なります。そのため、「どのような土地活用をすべきか…。」と迷われている方もいるでしょう。

この記事では、さまざまな土地活用法と、土地活用を行う際のリスクや相談先について紹介します。

利益を重視する場合の土地活用法

利益を重視する場合には、初期費用や利回り、安定した利益などが重要で、以下のような土地活用法がおすすめです。

• 賃貸マンション経営・賃貸アパート経営
• コンビニ経営

では、詳しく見ていきましょう。

賃貸アパート経営・賃貸マンション経営

賃貸アパート経営・賃貸マンション経営は、所有している土地にアパートやマンションを建設し、入居者を募ることで家賃収入を得る土地活用法です。

アパートとマンションの構造上の違いは、アパートは木造や軽量鉄骨造で建設され、マンションは鉄骨や鉄筋コンクリートで建設されます。

アパートはマンションに比べ初期費用を抑えられますが、一般的には家賃が低くなるため、売上は低くなります。

【関連記事】
▶土地活用にアパートを選ぶメリットとデメリット｜収益を上げるための知識
▶アパート経営を始める前に注意すべき3つの事と失敗ない為の全知識
▶マンションを建てる費用｜建築費の相場と相談・見積もり先まとめ

コンビニ経営

コンビニ経営は、幹線道路(主要な都市を結ぶ大きい道路)など人通りが多く需要が見込める土地に、コンビニ業者と共に出店を行う土地活用法です。

土地所有者が店舗を設立し、コンビニ業者に土地と店舗を貸し出し賃料として収入を得ます。

ただし、契約内容によっては、コンビニの経営状態によって収入が左右されたり、途中解約されたりしてしまうデメリットもあります。契約内容には注意するようにしましょう。

コンビニ経営の詳しい内容に関しては以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】コンビニの土地活用で失敗しないためには土地の向き・不向きの確認が重要

安定した収入を重視する場合の土地活用法

収入の安定を重視したいなら、定期借地(ていきしゃくち)にすることをおすすめします。

定期借地を使えば、所有している土地を事業運営者(※)に10年以上の長期に渡って貸し出せるため、毎月地代として収入を得られるからです。

また、土地に建物を建てるわけではありませんので、初期費用が発生しないというメリットもあります。

定期借地を視野に入れている方は、不動産会社に問い合わせてみてください。

初期費用を抑えることを重視した土地活用法

初期費用を重視する場合には、建築費を抑えることが重要なため以下のような土地活用がおすすめです。

• 駐車場・駐輪場経営
• トランクルーム経営
• ソーラー経営

では詳しく見ていきましょう。

駐車場・駐輪場経営

初期費用を抑える土地活用方法をしたいなら、区画(土地を区切ること)を整理するだけで始められる駐車場・駐輪場経営をおすすめします。

駐車場や駐輪場経営は、精算機やロック板を設置する費用しかかからないからです。

また、他の用途へ転用する際の自由度も比較的高いですし、運営や管理などは業者に任せて毎月地代として収入を得られるメリットもあります。

詳しい方法については以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】
▶駐車場の土地活用｜駐車場を選ぶべき人と駐車場経営の利益計算
▶駐輪場経営の土地活用｜経営に適した人とメリット・デメリットまとめ

トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、所有する土地に荷物などを収納するためのコンテナを建て、利用料として収入を得る土地活用法です。トランクルーム経営も所有する土地にトランクを設置するだけで始められますので、初期費用を抑えられます。

トランクルーム経営は駅や住宅地から遠い土地でも経営が可能なことが特徴です。また、一度契約してもらえれば解約が発生しにくく、2016年時点で市場規模は500億円を突破し、今後さらに大きくなることが予想されることから、高い収益性も見込めます。

引用：キュラーズ

ただし、未だに田舎では知名度が低いことで、借り手が見つかるまで時間がかかることが懸念される他、ポータルサイトなどもまだまだ少ないので、集客の手段が限られるというデメリットもあります。

ソーラー経営

ソーラー経営は、所有する土地にソーラーパネルを設置し、電力会社に電気を販売して収入を得る土地活用法です。ソーラー経営も所有する土地にソーラーパネルを設置するだけで経営を始められますので、初期費用を抑えられます。

ソーラー経営は、地価が安いエリアや人口が少ない地域の土地を所有している方に特におすすめの土地活用法です。

2012年に制定された『再生可能エネルギーの固定買取価格制度』により、電力会社が一定の価格で電力を買い取ることが決められました。

詳しい買取り価格については、『資源エネルギー庁｜なっとく！再生可能エネルギー』を参考にしてください。

ただし、ソーラーパネル設置による景観の悪化や光反射などから、近隣住民からクレームが発生する可能性がありますので注意が必要です。

社会貢献を重視する場合の土地活用法

社会貢献を重視する場合には、老人ホームやサービス付き高齢者住宅などの高齢者施設経営がおすすめです。

日本では少子高齢化が進んでおり、高齢者向け施設のニーズは非常に高いからです。

高齢者向け施設は駅から遠くても問題にならず、立地条件も懸念する必要がありませんし、一定基準を満たして登録すると、サービス付き高齢者向け住宅では、補助金が受けられるなどのメリットもあります。

【関連記事】国土交通省｜サービス付き高齢者向け住宅

土地活用にはリスクもある

土地活用では、初期費用や毎月の運営費・管理費などで、多額のお金が必要になります。生活費に影響を与えない貯蓄からうまくまかなえれば問題ありませんが、毎月赤字経営になるリスクもあり、さらに金融機関などから借り入れをした場合、元本の返済も滞る恐れもあります。

ここでは、土地活用におけるリスクについて紹介します。

借り入れのリスク

土地活用を行う場合、初期費用の一部もしくはほとんどを金融機関からローンで借り入れることが一般的で、金利変動のリスクがあります。

ローンの種類には、大きく分けると2つあります。固定金利制と変動金利制です。変動金利制を選択した場合、金利上昇により毎月の返済額が増加し、その分利益を圧迫します。

特に大きな利益を狙って、多額の借入を行って賃貸アパート経営や高齢者用施設を経営する場合、金利が少し上がっただけでも総返済額が大きく変わってしまいます。

2018年2月現在、低金利の状態ではありますが、これ以上金利が下がることは考えない方がいでしょう。

土地活用をする際には、金利変動リスクに対応できるよう、金利がある程度上昇しても問題ない経営計画を立てるようにしなければなりません。

マーケットのリスク

土地活用で行っているサービスの需要が減ることがマーケットのリスクです。

例えば賃貸アパート経営の場合、近隣にある大学キャンパスのおかげで毎年安定して入居者を確保できていたのが、キャンパスの移転により一切入居希望者が現れなくなるという危険性もあります。

さらに、周辺に競合施設が建設される可能性もあるでしょう。特にアパートに関しては築年数が浅い物件の方が人気という傾向にあり、周囲に新しいアパートが建てば、需要が大きく下落してしまうかもしれません。

自然災害・火災のリスク

日本は台風・地震・津波など、自然災害や火災の発生が比較的多い国なので、建物が破損した場合にはローンだけ残ってしまうというリスクがあります。

しかし、自然災害や火災を事前に対策することは困難です。

安心して土地活用をするためには、災害の少ない地域を選んだり、保険に入ってみたりするのがいいかもしれません。

土地活用の相談先

土地活用をいきなり自力で行うのは、上記のようなリスクがあるためおすすめしません。まずは業者に相談しましょう。

以下に各土地活用を運営している業者の一覧を記載します。参考にしてください。

【関連記事】土地活用セミナーの選び方とセミナーを選ぶ際のポイント

※スマホの方は左にスライドします。

【関連記事】土地活用の相談先と6つの悩み別から相談先を探す方法

土地活用の方法で迷っている方の相談先

この記事を読まれている方は、初めて土地活用を行う場合がほとんどかと思います。そのような方は一度、ご自身に最適な土地活用法を探すために、一括査定サイトを利用することをおすすめします。

一括査定サイトの『town life　土地活用』では、経営予定地を入力するだけで、その人に合った土地活用プランや運営費、さらに土地周辺の市場調査などの土地活用計画書を無料で複数社からもらえます。

• 「土地活用が初めてでどの方法を選べばいいかわからない...。」
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土地売却のおすすめ相談先

土地活用はデメリットもあるため、

「万が一のときのために貯金をしておきたい」

「まとまった現金が必要だ」

という人には土地の売却をおすすめします。

売却を考えている方は、『イエイ』を利用してみてください。イエイは不動産売却の一括査定サイトで、400万人以上の利用実績があります。

不動産を取り扱う会社は多数あり、依頼した会社によって売却額は大きく変わります。イエイでは複数社に一括で見積もりを依頼することができますので、所有する土地を最も高い値段で買い取ってくれる会社がすぐに分かります。

【関連記事】土地を売る時の注意点を流れに沿って解説！失敗しない売却のために

まとめ

いかがでしたでしょうか。

土地活用が成功すれば毎月固定の収入を得られ、固定資産税をまかなえるだけでなく、場合によっては資産を形成することも可能になります。

しかし、リスクがあるのも事実。土地周囲の需要の認識不足や、甘い資金計画のために毎月赤字経営が続いたり、最悪の場合初期費用さえ回収できなかったりすることも考えられます。

リスクもしっかりと考慮した上で、ご自身に最適な土地活用法を見つけてくださいね。