レンタルボックスで土地活用｜注意すべき点と利益計算例

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レンタルボックス経営とは、所有する土地にコンテナを設置し、収納スペースとして貸し出して毎月賃料を得るという土地活用法です。収納するものは、衣服・趣味やレジャーなど、日常的に使用しないものが想定されます。コンテナ1基を1人の契約者にそのまま貸し出すということはまれで、間仕切りによって2つ～6つ程度に分けて貸し出します。

レンタルボックス経営は物を預かるのではなく、収納スペースを貸し出しますので、管理責任は基本的に利用者にあり、物を預けるとき、引き出すときに立ち会いなどは必要ありません。

土地にコンテナを設置すれば開始できるので他の土地活用法に比べて初期費用も抑えられ、住居が手狭な都心部では外に収納スペースを確保したいという需要もあることから、魅力的な土地活用法に思えるでしょう。

しかし、周辺地域の需要とうまくマッチしていなければ、契約数が伸びず、毎月赤字が続くといった事態も考えられます。

この記事では、レンタルボックスでの土地活用をお考えの方に向けて、レンタルボックス経営のメリット・デメリットや注意点、さらに利益計算例について記載します。

レンタルボックス経営に適した土地

レンタルボックス経営に向いている土地にはどのような特徴があるのでしょうか。ここで確認しておきましょう。

アパートやマンションが多い土地

アパートやマンションなどの集合住宅が多い土地には、一定の面積に住んでいる人口が多いため、それだけ利用してくれる可能性のある人が多いといえます。また、アパートやマンションは一軒家に比べて面積が小さいため、収納スペースに対する需要も見込めます。

そのため、アパートやマンションが多い土地では、潜在的にレンタルボックスの契約をしてくれる可能性のある人が多いといえるでしょう。

住環境には向いていない土地

幹線道路に接していて騒音がひどい土地や、まわりに高層ビルが建っていて日がまったくあたらないなど、住環境に向かない土地もレンタルボックスに適しているといえるでしょう。

レンタルボックスの利用方法は普段使わないものや家におくには大きすぎるものの保管が多く、1ヶ月のうちに何度も利用することもありませんし、利用する場合には車で運び出すケースがほとんどです。

そのため、騒音がひどい場合や日当たりが悪いといった条件があっても、レンタルボックスとして利用するなら何の問題にもなりません。

変形地

区画整理が必要な駐車場や集合住宅などとは違い、レンタルボックス経営はコンテナを設置するだけで運営が可能となります。

そのため、接道までの道が細いような土地や、奥行きが長いといった変形地でも経営が可能となります。

レンタルボックス経営に向いている人

土地活用にはたくさんの方法があり、どれを選べばよいか迷う方も多いのではないでしょうか。ここでは、レンタルボックス経営に適した人に関して記載します。

初期費用をかけたくない人

土地活用の中には、初期費用として数千万円～数億円かかるものもありますが、レンタルボックスであれば、更地にコンテナを設置するだけですから、初期費用がそこまで高額になることはありません。

初期費用が安く済むので、保有資産だけで経営を始められたり、銀行から融資を受けるとしても少額で済むため、『借入金を返済しなければならない』という精神的な不安を感じることが少なくなるでしょう。

短期で初期費用を回収したい人

初期費用を抑えられるということは、短期間で初期費用を回収できるということを意味します。初期費用を金融機関から借り入れした場合、毎月の売り上げから分割して支払わなければなりませんが、初期費用回収後は毎月のメンテナンス費や固定費以外はすべて利益となります。

また、初期費用を短期で回収できることで、他の活用法に転用しやすいというメリットも生まれます。

『現状は使っていないけれど、10年～15年後には子供のために家を建てたい』といった場合や、『現状は活用する意志がないけれど毎年固定資産税がかかるため、レンタルボックス経営の利益を固定資産税の支払いに利用し、いずれは別の土地活用を考えている』といった場合など、将来的に別の活用法を考えている人にも適しているでしょう。

レンタルボックス経営のメリット・デメリット

ここでは、レンタルボックス経営のメリットとデメリットを確認してみましょう。

メリット

レンタルボックス経営には以下のようなメリットがあります。

• 高利回り
• 周辺環境の影響が少ない
• 管理の手間が少ない
• メンテナンス費が少ない
• クレームが発生する可能性が低い

レンタルボックスの最大のメリットは、高利回り(※)であるという点でしょう。土地活用における平均的な利回りは20%前後だといわれていますが、トランクルームであれば、30%を確保することも不可能ではありません。

また、レンタルボックス経営は物を預けておくだけですので、集合住宅のように周辺の環境に集客が影響されるということもありません。

さらに、収納スペースを貸し出しているだけですので、管理の手間が少ない、クレームが発生する可能性が低いということもメリットとして挙げられるでしょう。

また、他の土地活用であれば、20年～30年と長期に渡り経営を行った場合、設備の老朽化にともないメンテナンスが必要になります。老朽化が進めば進むほどメンテナンス費用が高くなったり、メンテナンスの頻度が多くなったりして、経営を圧迫します。レンタルボックスの場合、コンテナは長期的にメンテナンス不要で利用できますので、そのような事態が発生する可能性も低いといえます。

デメリット

レンタルボックス経営には以下のようなデメリットがあります。

• 新規参入されやすい
• 契約者が見つかるまで時間がかかる
• 他の土地活用に比べ税金の優遇が少ない

利回りが高いレンタルボックスですが、当然需要と供給のバランスが崩れれば、利益が下がってしまいます。レンタルボックスは収納スペースを貸し出すという事業モデルのため、他社と差別化することが非常に困難です。そのため、周辺地域で新規参入があればそちらに顧客を奪われてしまい、結果毎月の利益が下がってしまうことが考えられます。

また、都会ではレンタルボックスに対する認知度がだんだんと上がってきたものの、2018年現在全国的に見るとまだまだ一般的ではありません。さらに集客のためのポータルサイトなども存在しないため、運営を開始してすぐに契約者が見つかるというケースはまれでしょう。

さらに、土地の上に建築物を設置する場合には、固定資産税や相続税に関して優遇制度を受けられるケースがありますが、レンタルボックスとして利用するコンテナにそのような制度はありません。

レンタルボックス経営の注意点

初期費用を抑えられ、高い利回りを実現できるレンタルボックス経営ですが、安易に始めてしまうと思いもよらないところでつまずいてしまう可能性もあります。

ここでは、レンタルボックス経営を行う上で注意すべきことを記載します。

駐車場を併設する必要がある

レンタルボックスを利用する際は、ほとんどの方が車を利用して荷物を運びます。そのため、活用地にはコンテナの他に駐車スペースが必須となります。

ただし、時間貸し駐車場のようにきっちりと駐車設備を整える必要はなく、敷地内に駐車のためのスペースを設けている、アスファルト等で土地が舗装されている場合には、区画のためにラインを引く程度で十分です。

法令などにより制限を受ける

レンタルボックス経営は、倉庫用途としてコンテナを設置しますが、その場合用途地域の制限を受けます。具体的には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域ではレンタルボックス経営を行うことができません。

自身の所有する土地がどの用途地域に該当するかは、自治体の窓口で調べることができます。自治体により、都市計画課、建設課など窓口の名称は変わりますが、担当者に用途地域を確認したい旨を伝えれば教えてもらえます。

また、建築基準法の制限もあります。

コンテナは、建築基準法第2条により、建物であると判断されます。そのため建築基準法に違反して経営を行った場合は、違法となります。

建築基準法にのっとるために、具体的に以下のようなポイントに注意する必要があります。

• コンテナと土地はコンクリート(もしくは同等程度の強度のもの)で固定する
• コンテナを2段以上に積んだ際は、相互を固定する
• 主要構造部が腐食・腐朽していない

また、コンテナ自体も建築基準法に違反しないものを選ぶ必要があります。購入の際はレンタルボックスとして利用する旨を購入先に伝えるとよいでしょう。

レンタルボックスの利益計算例

ここでは、100㎡の土地でレンタルボックス経営を行った場合の利益計算例を紹介します。ただし、利益計算のための諸条件は以下の通りです。

※スマホの方は左にスライドします

上記条件の場合、初期費用は以下のとおりです。

※スマホの方は左にスライドします

この初期費用310万円を金融機関から借り入れし、計算を簡単にするために金利を考えず、10年間で返済するとすれば、毎月の返済額は約3万円になりますので、稼働率を100%とした場合の１ヶ月あたりの利益は以下の通りとなります。

※スマホの方は左にスライドします

つまり、上記条件での1ヶ月あたりの利益は6万6,000円であることがわかります。なお、このときの利回りは約26%です。土地活用の平均利回りが20%であることを考えると、レンタルボックス経営は高利回りが実現可能ということがわかります。

レンタルボックス経営の方法２パターン

レンタルボックスを始めるには、自分ですべて管理を行う方法である『自己運営方式』と、設備を用意し、管理委託を専門の業者に委託する『業務委託方式』の2種類があります。

自己運営方式

自己運営方式の場合、コンテナの調達や集客、管理などをすべてご自身で行う必要がありますが、毎月の利益がそのまま収入となります。一見大変そうに感じますが、レンタルボックス専用のコンテナを販売している会社であれば、相談に乗ってくれたり、一部作業を代行してもらえたりするケースもあるので、購入時に確認するとよいでしょう。

業務委託方式

業務委託方式の場合、初期費用はすべてご自身の負担になりますが、集客や管理業務などを委託しますので手間がかからないという特徴があります。しかし毎月管理費が発生するので、その分利益が減るというデメリットもあります。

レンタルボックス経営に限らず、土地活用を行う場合、周辺ニーズの事前調査や集客がしっかりできるかという点が利益をあげるための最大のポイントになります。今まで土地活用の経験がない場合、その2点をご自身で行うのは困難ではないでしょうか。

そのため、初めてレンタルボックス経営を行う場合には、業務委託方式を選ぶことをおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

レンタルボックス経営は、初期費用を抑えられる上、高い利回りが期待できますので魅力的に映りますが、用途地域・建築基準法による制限を受けることや、ニーズの把握、集客の対策といった注意点もあります。

事前にしっかりと確認を行って経営すべきか否か判断する必要があるといえるでしょう。

また、土地活用の方法はその他にもたくさんあります。以下の関連記事も併せてご覧いただき、ご自身に最適な土地活用法を見つけてください。

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