ビル経営で土地活用するメリット・デメリット｜経営に適した土地の紹介

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ビル経営とは、所有している土地にビルを建設し、オフィスや商業施設のテナントとして貸し出し、家賃収入を得る土地活用の一種です。

土地は所有しているだけで、毎年固定資産税などの経費がかかるため、何らかの形で収益化をするか、思い切って売却するべきだといえるでしょう。

土地を収益化する方法を一般的には土地活用といいますが、一口に土地活用といってもたくさんの種類があり、どれを選択すればよいか迷ってしまいますよね。

土地活用は、不労所得を得られるなど、楽にお金が手に入るイメージがありますが、現実はそのように甘くはありません。経営意識をしっかり持っていなければ、毎月赤字が続いたり、最悪の場合初期費用さえ回収できなかったりするケースも考えられます。

そのため、どの土地活用を選択すべきかは、慎重に判断するべきでしょう。この記事では、土地活用の一つであるビル経営に関する基礎的な知識を紹介します。土地活用選びの参考にしてください。

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ビル経営の種類と特徴

まずは、ビルに関する基礎的な知識として、ビル経営の種類と、特徴について確認しておきましょう。

ビル経営の種類

一口にビルといっても、主に3種類あります。ここで、それぞれどのような形態なのかについて見てみましょう。

オフィスビル

一般的に『ビル経営』といったときにイメージされるものが、このオフィスビルではないでしょうか。その名の通り、オフィス(事務所)用のビルのことで、事業者に向けてビルの貸し出しをします。

一階に飲食店などの商業施設が入っているケースもありますが、主にオフィスとして貸し出されている場合にはオフィスビルと呼ばれます。

商業ビル

飲食店、居酒屋、ファッション、雑貨など、商業施設が入っているビルです。立地によって収益性が大きく変わります。

メディカルビル

外科や内科、歯医者、調剤薬局など、医療系施設が入っているビルです。医療はいつの時代でも必要とされる分野であり、景気に左右されることもありません。また、医療系施設は一度開業すると、そうそう移転することがないため、長期的な契約を見込むことができます。

ビル経営の特徴

ビル経営には、他の土地活用、特にアパートやマンションと違い、あらゆる事業形態にテナントなどとして貸し出す可能性があるため、特に設備を強化しなければならないという特徴があります。

具体的に強化しなければならない内容は以下の通りです。

• OA設備の導入
• 電気容量設備の増設
• 駐車場の設置
• 防犯・セキュリティー面を強化
• 機能性・衛生面に優れた水回り設備の設置

ビル経営に向いている土地

ビルの経営には、億単位の初期費用が必要になります。しっかり収益を出さないと、毎月赤字経営が続いてしまう可能性が考えられます。

ビル経営の収益は、ビルの形態を問わず、どれだけ高い賃料を設定できるかということと、どれだけ継続して利用してもらえるかというところにかかってくるでしょう。

それには、ビルの立地が最も重要なポイントになります。ここでは、ビル経営に向いている土地がどのようなものかについて紹介します。

都心部にある・駅から近い

ビル経営に適した土地として最も重要視するべきは、人が集まる立地かどうかです。具体的には、都心部にある、駅から近い、アクセスがよいかという点が挙げられます。

オフィスビルであれ、商業ビルやメディカルビルであれ、想定する利用者の自宅からの距離、最寄り駅から徒歩何分でビルに到着できるかということが最も重要になります。

郊外の土地でアクセスが悪い場合には、毎日の通勤や施設への集客が困難であることから、商業ビルを建てたとしても、利用するオフィス・施設は多くないことが予想されます。

土地面積が広い

ビルでの土地活用は、土地面積が広くなくては困難な場合が多いです。一般的にオフィスや商業施設、医療系施設は一定の面積を必要とするため、都心部や駅周辺に土地を所有していたとしても、土地面積が狭く、結果ビルの平米数も小さい場合には施設として利用することが困難になるでしょう。

ビルでの土地活用を行う場合には、少なくとも200㎡以上の土地を所有している方が適しているといえます。

ビル経営のメリット・デメリット

ここでは、ビル経営のメリット・デメリットを紹介します。

メリット

高い収益性

ビル経営の一番のメリットは収益性の高さです。ビル経営と似ているアパート・マンション経営と比較した場合、個人での契約と、法人での契約という違いから、同面積での賃料差は約１.５倍～２倍が相場です。

また、アパート・マンションに比べて長期的に利用されることが多く、空室になる可能性も低いです。そのため、一度契約してもらえれば、長期的に安定した収益を得ることができます。

さらに、景気がよいときには賃料を上げやすいというメリットもあります。そのため、一度成功すれば大きな収益を上げられるのがビル経営の一番のメリットといえるでしょう。

建設に制限を受けにくい

土地の上に建物を建てる場合には、都市計画法や、建築基準法、さらに各自治体の定める条例によりさまざまな制限を受けます。

ただし、これもアパート・マンションと比べると比較的制限を受けにくいというメリットがあります。

建物への接道の長さや、土地の形状によっては、そもそもアパート・マンションを建てられず、仮に建てられたとしても面積、階層に関して制限を受けるかもしれません。また、周辺に商業施設がたくさんある場合には、建てたとしても入居者が入りにくいことが予想されます。

しかし、ビルの場合であれば、住居用の建物と比べると土地計画法、建築基準法の要件も緩和されており、周辺に商業施設が多くても問題となるケースは少ないでしょう。

節税効果がある

ビル経営を建築・経営した場合、相続税・所得税の２つに対して節税効果があります。

ビルを建築した土地は、税法上『貸家建付地』であるため、更地の場合と比べて相続税評価額が２割程度下がります。

また、ビルの建設費は莫大な初期費用が発生するため、減価償却費も大きな数字になり、実際には利益が出ていたとしても、会計上、減価償却費によって赤字となっていればその分所得税を節税できるでしょう。

デメリット

初期費用が莫大である

ビルを建設する場合、面積が大きいことや階層も多いこと、さらにビル経営の特徴でも紹介した通り、さまざまな設備が必要になります。そのためビル建設をする際の初期費用は億を超えることが一般的です。

メンテナンス費用が高い

アパート・マンションと同様、建築から20年、30年と経てば建物のメンテナンスが必要になります。ビルはアパート・マンションに比べて面積が大きい・階層が高いこと、さらに充実した設備を設置していることを理由に、メンテナンス費用も高額になります。

経営リスクが高い

ビル経営においては、一般的に広い面積を利用するため、契約数が少ないことや、１契約あたりの賃料が高いことから、一社退去した場合の賃料の減少は大きな痛手となるでしょう。

アパート・マンション経営において、一部屋空室になった場合、全戸数が30戸であれば賃料の減少は1/30ですが、ビル経営の場合契約数が少ないため、仮に契約数が5社であった場合、一社でも退去すれば1/5も賃料が減ってしまいます。

また、景気の影響を受けやすいという特徴もビル経営にはあります。景気が悪くなり、契約している企業の業績が悪化すれば、当然ビルから退去する要因になるでしょう。

周辺の環境に影響を受ける

建築したビルの近くに新たなビルが建った場合、その影響を受け、契約している企業が退去する可能性が高まります。

新たにビルが建築された場合、契約する企業からすれば、より建築年数が新しいビルの方が魅力的に映ってしまうでしょう。また、周辺に契約している企業と同種の商業ビルが建設された場合には、その顧客が分散することで契約している企業の経営が悪化し、退去する一因となることもあります。

ビル経営を考えている場合はまず専門家に相談を

賃料が高いため、比較的大きな収益を得ることができるのが最大のメリットであるビル経営ですが、一方でリスクの高さも気になります。初期費用が潤沢にあり、高い利益を出したいという方には最適な土地活用法ではありますが、失敗すれば初期費用さえ回収できないという可能性も考えられます。

そのため、ビル経営を検討中の方は、一度ご自身の所有する土地の立地条件や、どの程度収益が見込めるのかに関して専門家に相談すべきだといえるでしょう。

また、土地活用には、資産運用目的に適したもの、相続税や固定資産税対策に適したもの、初期費用を抑えられるものなど、さまざまな種類があります。ご自身にとってどのような土地活用が最適か確認したい方は、以下のサイトを利用してください。

経営予定の土地住所や、土地活用法を入力するだけで、あなたにあった土地活用プランや初期費用の見積もり、周辺地域の市場調査などの資料を送ってもらうことができます。

• town life　土地活用

まとめ

ビル経営での土地活用は、経営が軌道に乗れば高い利益を得ることができるため、資産運用目的の方には最適な土地活用法といってよいでしょう。しかし、リスクが高いのもビル経営の特徴です。

ビル経営に失敗すると毎月赤字が続き、初期費用さえ回収できないことも考えられます。高い収益性だけに捉われず、ビル経営をお考えの方は必ず一度専門家に相談することをおすすめします。