不動産を相続した後の有効な活用法｜目的別の活用法と手続きの知識

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不動産を相続した場合には、そのまま放置しておくと固定資産税が発生するため所有しているだけで固定費が発生してしまいます。

さらに土地だけでなくマンションや一軒家などの建物を相続した場合には時間が経つにつれてその評価額が下がり、資産としての価値がどんどんなくなっていってしまいます。

そのため不動産を相続した場合には何かしらの方法で活用をしなければなりません。

しかしいきなり不動産を相続した場合に「どのような活用方法があるか」「どのような手続きを踏まなければならないのか」など疑問点が多いのではないでしょうか。

そこで今回は相続した不動産の種類別に、その不動産をどのようにしたいかの目的別の活用方法と、不動産を相続した際の手続きを記載したいと思います。

不動産（土地）を相続した場合の目的別活用法

不動産を相続した場合には様々な活用法があります。まず、活用方法の大まかな4種類があります。

1. 売る：相続した土地を売却して売却益を得る
2. 貸す：個人や業者に土地を貸して地代を得る
3. 共同活用：業者と共同で土地を活用し利益を得る
4. 自己活用：自身で土地を活用し利益を得る

さらに4種類の具体的な方法と特徴を記載しておきます。

表：土地活用一覧と特徴

上記一覧の特徴は以下の通りです。

不動産の活用には多額に初期費用が掛かるものや、需要の変化により収入が得られなくなる危険性があります。さらに所有する不動産の面積や立地によって適した土地活用の方法は変わります。

そのため不動産の活用を始める際には事前にしっかりとリスクなども考慮し、事前調査などを行ってから取り組むようにして下さい。

先代が遺した土地を手放したくない場合｜「売る」以外

土地を手放したくない場合は、「売る」以外の選択を取ることをおすすめします。ただし賃貸経営、商業施設経営、医療施設、介護施設、等価交換、土地信託は契約内容によりご自身が他の活用法を行いたい場合にすぐに取り組むことが出来ない可能性がありますので注意が必要です。

活用する意志がないため手放したい場合｜「売却」

活用したくない場合には売却を行いましょう。土地を売却するには不動産仲介会社を利用することが一般的です。

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▶不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣
▶不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

土地を有効利用することで安定した収入を得たい場合｜自己活用

固定資産税の支払いのために資金を準備したい方や、活用して得た利益を生活費用の足しにしたい方は、自己活用をおすすめします。

その中でもとくに初期費用を抑えることができ、安定して収益を上げることができる「駐車場経営」「定期借地」「ソーラーパネル経営」「トランクルーム経営」がおすすめです。

所有地を活かして新たなビジネスを始めたい場合｜自己活用

所有地を活かして新たなビジネスを始めたい方は自己活用を行いましょう。特に初期費用が掛かるけれど高い収益が可能となる「賃貸住宅経営」「商業施設経営」「介護施設経営」がおすすめです。

不動産（アパート・マンション）を相続した場合の目的別活用法

ここではアパートやマンションを相続した場合の活用法を確認しましょう

活用する意志が無いため手放したい場合｜売却

活用する意志がない方は売却を行いましょう。

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▶不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣
▶不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

先代が遺したアパート・マンションを手放したくない場合｜自己活用

特に相続したアパート・マンションが幼いころ住んでいた実家であり、家族との思い出が詰まった大事な部屋であるため、手放したくない場合などもあるのではないでしょうか。

そのような場合には自己活用を行いましょう。

手放したくない際には、自己活用で収益を上げる必要もなくご自身で済み続ける方法もあります。アパート・マンションが古くなっている場合にはリフォームを行い家族との大事な思い出は残しながら、思い新たに生活を行うこともできます。

アパート・マンションを活かして安定した収入を得たい場合｜自己活用

相続したアパート・マンション以外に自身の居住用の住まいがあり、安定収入を得たい場合には、アパート・マンションで賃貸経営を行いましょう。

賃貸の入居者が見つかるまでは収入はありませんが、一度見つかれば毎月賃料として安定して収益を得ることができます。

賃貸の貸出先は、個人で行っているマッサージ店や占い師などの事業者でも可能ですし、個人に住居用として貸し出すことも可能です。

個人に住居用として貸し出したときに顧客が家族だった場合には、長期的に住んでもらえる可能性が長いので5年~20年程度の長期に渡り安定した収入を得ることが出来ます。

不動産（土地付一軒家）を相続した場合の目的別活用法

最後に土地付一軒家を相続した場合の活用法を確認しましょう。

活用する意志がないため手放したい場合｜売る

活用する意志がない場合は売却を行いましょう。

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▶不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

先代が遺した家を手放したくない場合｜自己活用

先代が遺した思い出の詰まった家を手放したくない場合には自己活用を行いましょう。特に手放さないことに注力するならリフォームをしてご自身で済む方法もあります。

建物を活かして安定した収入を得たい場合｜自己活用

安定収入を得たい方は自己活用を行いましょう。とくに土地付き一軒家の場合であればファミリー向けの賃貸物件とすることがおすすめです。

アパート・マンションで説明した通り、家族の場合長期的に住み続けることが予想されますので、入居が決まるまでは利益がありませんが、一度入居が決まると長期的に安定して賃料を得ることができます。

土地と建物を活かして新たなビジネスを始めたい場合｜自己活用

新たにビジネスを始めたい場合は自己活用を行いましょう。土地と建物を活かして新たにビジネスを始める方法は様々あります。

• 古い一軒家を隠れ家的飲食店として経営を行う
• 会議室として活用を行う
• 集会所として活用を行う
• 図書館として活用を行う
• シェアハウスにして活用を行う

新たにビジネスを始める際には初期費用が多くかかる場合が多いことと、経営的なセンスが必要となりますので、事前のマーケティングリサーチやリスクも考慮しながら行うようにして下さい。

各市区町村で空家となった一軒家の活用方法を無料で相談できる窓口などもありますので、どのような活用方法をすべきか迷われている方は相談してみると良いでしょう。

参考：東京都都市整備局｜空き家のワンストップ相談窓口

不動産を相続してから行う手続き

不動産を相続した場合にはどのような手続きを行うか明確になっていない方も多いのではないでしょうか。

ここでは不動産を相続してから行う手続きを記載します。

①遺産分割協議を行う

まずは遺産分割協議を行ってください。

遺産分割協議とは、被相続人(不動産など財産を残して亡くなった人)の遺産を相続人でどのような割合で分けるかを話し合うことを言います。もし話し合いで合意が得られなかった場合は、家庭裁判所にて遺産分割調停を行うことになります。

遺産分割協議書を作成しておく

遺産分割協議を行った際には、その土地を相続人の中で誰が相続するかを確定し、その内容に相続人全員が合意したことを証明する「遺産分割協議書」を作成しましょう。

遺産分割協議書を作成していない場合には、不動産は相続人全員の共有名義となります。共有名義の不動産は活用を行う際に共有者の内誰か一人が勝手な判断で行うことが出来ません。

相続した遺産の分割方法

相続した遺産が現金5,000万円と価値が5,000万円の不動産であり、相続人が2人であった場合、片方が現金5,000万円を、もう片方が不動産5,000万円を取得すれば円満に遺産協議が行われます。

しかし、相続した遺産が価値5,000万円の不動産のみで相続人が2人だった場合、どのように遺産分割を行えば良いのでしょうか。このような場合には「換価分割」もしくは「代償分割」という方法を行うことが一般的です。

「換価分割」

換価分割とは、不動産を売却して、売却して得た利益を相続人で分割して相続する方法です。しかし売却で利益を得た場合には、譲渡税という税金と住民税が発生しますので注意が必要です。

【関連記事】
▶不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識
▶不動産売却で発生する消費税に関する知識のまとめ

「代償分割」

代償分割とは、相続人の内の一人が代表して不動産を相続し、残った相続人に対して不動産の価値に応じて現金で支払う方法です。

代償分割の場合、現金をもらう側の相続人はその現金を相続税の支払いなどに充てることが出来るためメリットがありますが、不動産を相続した相続人は、不動産の相続税と他の相続人に現金を支払わなければならないため多くの負担がかかることが特徴です。

②相続登記を行う

遺産協議分割が終わったら、次に不動産の名義人を被相続人から相続人に変更を行う必要があります。これを相続登記と言います。

相続登記には期日がない

相続登記には期日はありません。そのためついつい土地や建物の名義を被相続人のままにしてしまいがちですが、相続登記を行っておかないと以下のデメリットがあります。

• 売却など活用が自由にできない
• 他の相続人が、自分の法定相続分だけを勝手に登記して売却される可能性がある
• 不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない

相続登記の方法

相続の登記は管轄の法務局へ行き申請を出すことで行うことが出来ます。この時には登録免許税という税金がかかりますので注意が必要です。

不動産を売却する際の手続き

では不動産を売却する際の手続きを確認しておきましょう。

なお、不動産会社へ売却を依頼する際には媒介契約を行う必要がありますが、「専任媒介契約」で依頼することをおすすめします。

【関連記事】
▶不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣
▶専任媒介契約とは｜その他の媒介契約との違いと解約の注意点

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
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サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

確定申告・納税を行う

不動産を売却した際には、所得税と住民税がかかります。

特に不動産を売却して得た所得にかかる所得税のことを「譲渡所得税」と呼び、売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行って納税しなければなりません。

住民税は確定申告後5月に書類が送付されてきますので納税額に従って納税を行ってください。

売却にかかる費用や譲渡所得税などは以下の記事を参考にして下さい。

【関連記事】
▶不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法
▶不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック
▶不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

不動産を活用したい場合の相談先

土地の活用を行う際には、疑問点があるなど相談を行いたい方も多いのではないでしょうか。そこでここでは、不動産を活用したい際の相談先を一覧にて記載しておきます。

更に詳しい内容は「土地活用の相談先と6つの悩み別から相談先を探す方法」を確認して下さい。

まとめ

相続した不動産は売却する以外にも様々な活用方法があります。しかし大きな利益を得ようとする場合にはその分リスクも伴います。

ご自身が相続した不動産をどのようにしたいのか何度も再考して慎重に活用の判断を行うようにして下さい。