家の購入でフラット35を検討している人の中には「フラット35の審査は厳しいのか」「審査に落ちないか不安」と感じている人が多くいるでしょう。

フラット35は全期間固定金利の融資商品のため、返済計画が先まで見通せる点が特徴です。しかし、フラット35にはさまざまな審査基準が設けられているため、基準を理解しないまま申し込むと審査に落ちてしまう可能性があります。

この記事では、フラット35の審査基準や流れ、審査に落ちやすい人の特徴を解説します。フラット35を利用して家を購入しようと考えている人は、最後まで読んで参考にしてください。

フラット35の審査基準【申込者の基準】

フラット35にはさまざまな審査基準がありますが、ここでは代表的な基準を紹介します。

  • 年齢

  • 返済負担率

  • 信用情報

  • 資金使途

フラット35の利用を検討している人は、ここで紹介する審査基準を参考にしてください。

年齢

フラット35の年齢基準は、申込時の年齢が満70歳未満の人です。ただし、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上でも利用できます。親子リレー返済とは、申込者本人と後継者が2世代にわたり住宅ローンを返済するローンです。

注意点は、高齢になるほど借入期間が短くなってしまうことです。借入期間は基本的に15年以上（申込者本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）ですが、最長で「35年」か「80歳−申込時の年齢」の短いほうが適用されます。満70歳未満でも、かならず35年ローンを組めるわけではないことに注意が必要です。

返済負担率

返済負担率もフラット35の審査基準です。返済負担率とは、税込年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合です。返済負担率は生活に直結する数値のため、審査基準の1つとなっています。

フラット35の返済負担率の上限は「年収400万円未満が30％以下」「年収400万円以上で35％以下」です。返済負担率は、他で借り入れているローンも含まれます。たとえば、年収350万円の人がフラット35を申し込む場合、フラット35の返済で返済比率が30％以下だとしても、マイカーローンの年間返済額を含めて30％を超えてしまうと、審査基準をオーバーしてしまうのです。

フラット35を検討する際に他の金融機関でローンを借りている場合は、返済負担率に気をつけて審査に臨む必要があります。

信用情報

フラット35の審査基準として、信用情報が挙げられます。信用情報とは、ローンやクレジットの契約内容などに関する情報のことで、個人情報やカードの利用状況などがわかります。具体的には、ローンの滞納や税金の未納があった場合、その情報が信用情報に記録されるためフラット35の審査に通りにくくなります。

日本で個人の信用情報を管理しているのは、次の3つの情報機関です。

  • CIC（シー・アイ・シー）

  • JICC（日本信用情報機構）

  • KSC（全国銀行個人信用情報センター）

もし自分の信用情報に不安がある人は、インターネットや郵送で情報の開示請求が可能です。それぞれの情報機関のホームページから開示請求ができるので、必要に応じて活用しましょう。

資金使途

フラット35で融資を受けた資金の使い方も審査基準の1つです。フラット35で融資を受けた資金は、申込者本人またはその親族が住む新築住宅の購入や建設、中古住宅の購入に限られています。そのため、投資用物件や店舗などの事業用の資金としては利用できません。

昨今、フラット35を不正に利用しているケースが発生しています。虚偽の内容で融資を受けると詐欺罪に問われることがあるので、不正利用に巻き込まれないように十分注意しましょう。

フラット35の審査基準【住宅の基準】

フラット35を利用して購入または建築できる住宅には制限があります。ここでは、新築住宅と中古住宅に分けてそれぞれの基準を紹介します。

新築住宅

フラット35における新築住宅の基準は、主に「一戸建て住宅」「マンション」「共通」の3つがあります。

【共通基準】

  • 接道：原則として一般の道に2m以上接すること。

  • 住宅の規格：原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）、炊事室、便所及び浴室の設置

  • 併用住宅の床面積：併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

  • 戸建型式など：木造の住宅は一戸建てまたは連続建てのみ

  • 断熱構造：次のいずれかに該当すること。

1.断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上

2.建築物エネルギー消費性能基準（別途、結露防止措置の基準あり）

  • 住宅の構造：耐火構造もしくは準耐火構造であることまたは耐久性基準に適合すること。

  • 区画：住宅相互間等を1時間準耐火構造などの界床・界壁で区画

【一戸建て住宅】

  • 住宅の規模：70㎡以上

  • 配管設備の点検：点検口などの設置

【マンション】

  • 住宅の規模：30㎡以上

  • 配管設備の点検：共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと。

  • 床の遮音構造：界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)

  • 維持管理基準

  • 管理規約：管理規約が定められていること。

  • 長期修繕計画：計画期間20年以上

引用：フラット35「新築住宅の技術基準の概要」

購入予定の住宅が適合しているか不安な場合は、金融機関や不動産会社の担当者に相談してみましょう。

中古住宅

フラット35に適合する中古住宅の基準は次のとおりです。

【共通基準】

  • 接道：原則として一般の道に2m以上接すること。

  • 住宅の規格：原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置

  • 併用住宅の床面積：併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

  • 戸建型式等：木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る

  • 住宅の構造：耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合

  • 住宅の耐震性：建築確認日が昭和56年6月1日以後であること

  • (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合)

【一戸建て住宅】

  • 住宅の規模：70㎡以上(共同建ての住宅は30㎡以上）

  • 劣化状況：土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等

【マンション】

  • 住宅の規模：30㎡以上

  • 劣化状況：外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等

  • 維持管理基準

  • 管理規約：管理規約が定められていること。

  • 長期修繕計画：計画期間20年以上

引用：フラット35「中古住宅の技術基準の概要」

築年数が古い中古物件はフラット35を利用できないケースがほとんどです。そのため、フラット35を利用して中古住宅を購入する際は、不動産会社と連携を取り物件の選定を十分に行うことが重要です。

フラット35の審査の流れ

フラット35を利用する審査の流れは次のとおりです。

  1. 事前審査申込

  2. 本申込

  3. 本審査

  4. 住宅の建築を開始（住宅を新築する場合）

  5. 適合証明書の発行

  6. ローン契約の締結

  7. 融資の実行

それぞれのステップを解説します。

1.事前審査申込

フラット35の事前審査申込は、提携している金融機関や不動産会社で行います。本申込みの前に借入条件や返済能力などを審査するものです。事前審査申込は任意で行いますが、自己資金が少なかったり審査基準に適合しているか不安な方は、あらかじめ事前審査に申し込むことをおすすめします。事前審査は、1〜3日で結果が出ます。

【事前審査申込の必要書類】

  • 免許証などの身分証明証

  • 実印

  • 収入証明書（源泉徴収票、課税証明書など）

ただし、ケースによって必要書類が増える可能性があります。スムーズに審査を進めるためにも、あらかじめ担当者に必要書類を確認しましょう。

2.本申込

事前審査に通過すれば、次は本審査の手続きです。本申込では、住民票の原本や売買契約書など必要書類が多岐にわたります。

【本申込の必要書類】

  • 免許証などの身分証明証

  • 実印

  • 収入証明書（源泉徴収票、課税証明書など）

  • 住民票

  • 健康保険証

  • 不動産売買契約書

  • 購入する不動産の登記事項証明書や平面図などの物件に関連する書類

本申込みの場合も、申込者の勤務状況や購入する物件により、必要書類が増加する可能性があります。

3.本審査

本審査の完了まで、一般的に申込みから1〜2週間かかります。審査結果は、申込者本人、または不動産会社へ連絡がきます。

4.住宅の建築を開始（住宅を新築する場合）

新築一戸建てを建築する場合、本審査の承認が下りてから着工します。建築状況によってフラット35の融資時期がずれる可能性があるため、進捗をしっかり把握しておくようにしましょう。

5.適合証明書の発行

フラット35の融資を受けるためには、購入する物件が住宅金融支援機構が定める独自の技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」が必要です。適合証明書の発行は、建築会社や不動産会社に依頼して交付してもらいます。

また、適合証明書の交付には5〜10万円の費用がかかるため、資金計画にかならず組み込んでおきましょう。

6.ローン契約の締結

住宅金融支援機構と金銭消費貸借契約というローン契約を行います。ここで、最終的に適用される金利や借入金額、返済年数や毎月の支払額などの内容の取り決めが行われます。

【ローン契約時の必要書類】

  • 印鑑証明書

  • 実印

  • 住民票

  • 免許証などの身分証明証

  • 適合証明書

  • その他の融資条件書類

7.融資の実行

物件の引き渡し日にフラット35による融資が実行されます。融資が実行されると物件代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。また、融資の実行時は司法書士が立ち会うことになっており、不動産の抵当権設定の手続きも行われます。

【融資実行時の必要書類】

  • 免許証などの身分証明証

  • 仲介手数料や司法書士への報酬などの諸費用

  • その他の融資条件書類

以上でフラット35の融資手続きは完了です。

フラット35の審査に落ちる人の特徴3点

フラット35を利用したくても審査に落ちてしまう人もいるでしょう。その理由はさまざまですが、大きく次の3つが考えられます。

  • クレジットカードや税金の支払いを滞納している

  • 他のローン残高が多い

  • 住宅の担保評価が低い

ここでは、それぞれの理由を詳しく解説します。

クレジットカードや税金の支払いを滞納している

フラット35の審査に落ちる可能性が高い人の特徴として、過去にクレジットカードや税金などの支払いを滞納していることが挙げられます。フラット35の審査では信用情報を確認することになっており、過去に支払いの滞納があった場合は審査で不利に働く要因となるのです。

信用情報に不安がある人は、あらかじめ信用情報機関に開示請求をして、自らの信用情報を確認しておくと良いでしょう。もし信用情報に傷がついていた場合、信用情報機関や起こした金融事故の種類にもよりますが5〜7年で情報が消えると言われています。借金の返済が難しい状況になっている場合は、任意整理や個人再生、自己破産などの債務整理を検討してみましょう。

他のローン残高が多い

フラット35では、年収と返済額のバランスを取るために、すべての借入れに関して年収に占める年間合計返済額の割合がチェックされます。他のローン残高が多く返済負担率が高すぎると判断された場合は、審査が通らないおそれがあります。

そのため、フラット35の審査を受ける前に、借りているローンの金額を確認することをおすすめします。マイカーローンや教育ローン、クレジットカードのローンなどを組んでいる場合は、現在の借入額や残高を確認します。その上で、借入金額との返済負担率がオーバーする場合は、ローンの完済を検討すると良いでしょう。

住宅の担保評価が低い

フラット35の審査に落ちやすい人の特徴3つ目は、購入する物件の担保評価が低いことです。金融機関からすると、物件の担保評価が低い場合、もし抵当権を行使して競売にかけたとしても融資分の金額を取り戻せない可能性があるからです。

たとえば、3,000万円を借入を希望しているにもかかわらず、物件の担保評価が1,000万円に満たない場合があります。この場合、もし契約者が返済できず物件を競売にかけたとしても、金融機関は融資分を回収することは難しいでしょう。

担保評価が低い物件を避けるためには、購入しようとしている物件が適正価格なのか、建築基準法に違反していないか、などを確認します。一般的に、新築物件や築浅物件は担保評価が高くいなりやすいため、担当者と相談しながら物件をチョイスしましょう。

まとめ

この記事では、フラット35の審査基準や流れなどを解説しました。代表的な審査基準には、申込者の年齢や返済負担率、信用情報などがあり、建物の構造や床面積など物件ごとの審査基準も存在します。また、審査に落ちやすい人には、ローンの支払いを滞納している人や、他の借り入れが多い人などが挙げられます。

フラット35は借入期間の適用金利が一定のため、安心して返済計画が立てられる点が特徴です。しかし、無理な借入金額や返済計画を立てると、生活に支障をきたしてしまいます。この記事で紹介した内容を参考に、自分に合わせたプランで安心の返済計画を立てましょう。