新築住宅購入で失敗しないために｜購入を考えている方のための基礎知識

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ライフスタイルの変化に伴い、これから新築住宅の購入を考えている方もいるでしょう。

新築物件は決して安いものではなく、住宅ローンも長期にわたることから絶対に失敗したくない買い物ですよね。

• 「ローンは長期になるけれど、どのような点に注意したらいいんだろう」
• 「どんな点に注意して新築住宅を購入すればいいんだろう」

などの疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、新築住宅を購入する際に失敗しないための注意点を記載したいと思います。

住宅ローンで失敗しないための対策

新築で住宅を建てる際には、長期の住宅ローンを組む必要があります。しかしこの時思わぬ落とし穴にはまってしまうこともあります。場合によっては住宅ローンで破産してしまう可能性も十分にあります。

この章では、住宅ローンを組む際に失敗しないための対策について考えてみましょう。

住宅ローン以外の費用についても考慮しておく

新築を購入する際に、賃貸物件に住んでいる方もいるのではないでしょうか？

そのため月々の住宅ローンを賃貸の家賃と同じ感覚で組んでしまう方もいますが、これは非常に危険です。なぜなら新築で物件を買った際には、ローン返済以外に費用がかかるからです。

具体的にかかる費用としては、『固定資産税』と『メンテナンス費用等』です。

固定資産税は、不動産の所有者であれば毎年発生する費用です。固定資産税は地方自治体が徴収する税金で、以下の方法で計算することができます。

【家屋の計算式=固定資産課税台帳に記載の課税標準評価額×1.4%】

参考：固定資産税の概要｜東京都主税局

また、一軒家の場合、家屋に不具合が発生した際にはご自身で修繕を行う可能性もあります。日本では地震や台風などの自然災害が多いため、いつ家屋を修繕する必要がでてくるか分かりません。

そのため将来のハプニングに備えて、修繕のためのメンテナンス費用を積み立てておく必要があります。毎月の住宅のために発生する費用は、目安として住宅ローンプラス3万円~5万円程度だと思っておきましょう。

金利上昇リスクを考慮しておく

住宅ローンには金利がかかります。そしてローンの返済額を決定する大きな要因の一つでもあります。

住宅ローンの金利は、固定金利か変動金利かどちらかを選ぶことになります。固定金利を選択した場合には返済計画を立てやすいかもしれませんが、問題は変動金利を選んだ場合です。

近年の日本は超低金利が続いています。そのため変動型金利の低さに注目して、変動型を選択してしまう可能性もあります。しかし20年、30年後も同じような金利が続くとは限りません。

変動型は一般的に5年ごとに金利が変化しますので、将来的に金利が上昇するリスクも十分に考えられます。

生活費の支出の変化も考慮しておく

住宅ローンは一般的に20年~30年以上かかって返済を行います。そのため長期で考えた際にご自身の生活費に変化が起こる可能性があります。

子供が生まれた際の教育費や親の介護費など、長期的に高額な生活費が発生する可能性は大いにあり得ます。そのため将来生活費が増加することを考えたうえで、ローンを組む必要があります。

住宅建築以外に費用が発生することを知っておく

注文住宅の場合、住宅の建築費以外に費用が発生します。具体的には『外溝工事』や『住宅ローンの保証料』です。

一般的に建築費以外の費用は建築費の2割程度発生するといわれています。例えば建築費が5,000万円の物件の場合であれば、1,000万円が建築費以外に発生するというイメージです。

この建築費以外の費用は住宅ローンとは別に必要です。事前に準備を行っておかなければ、新築住宅への引っ越し後に生活費がなくなる危険性もあります。

建築費以外に2割程度費用が発生することを考慮した上で、資金計画を立てるようにしてください。

土地選びを失敗しないための対策

一軒家の場合、土地選びも重要です。土地選びに失敗してしまった場合、周りの環境はご自身で対策を取れない可能性が非常に高いです。ここからは、土地選びを失敗しないための対策を紹介します。

近所の様子を確認しておく

土地選びで最も失敗しやすい例は、近隣問題です。

• 近所同士で揉めている家がある
• ゴミ屋敷がある
• 隣がことあるごとに文句を言ってくる

など、ご近所が原因でトラブルが起きてしまう可能性も大いに考えられます。

土地の下見しかせず、どのような人が住んでいるかの調査をしないと、このような問題が発生してしまいます。そのため土地の下見に行った際には近隣の人に挨拶などを行い、ご近所についての情報収集をできる限り行っておきましょう。

隣に空き家がある土地は避ける

近年では人口減少と、新築物件の販売件数が増加していることから空き家が増加しています。統計局の平成30年度の統計では、空き家の件数は6,240万7千戸に達しています。

参考：「平成30年住宅・土地統計調査｜総務省」

隣が空き家である場合には、倒壊や火事の発生、ごみを放置したことによる異臭、公序良俗に反する人たちのたまり場になるなどの危険性があります。そのため隣に空き家がある土地は避けた方がよいでしょう。

地震に強いか確認しておく

日本は比較的大きな地震が発生しており、過去には阪神淡路大震災や、東日本大震災など多くの被害者が出たケースもあります。

大きな地震が発生した際に地盤が弱ければ、せっかく長期の住宅ローンを組んで購入した住宅が倒壊してしまう恐れもあります。そのような状態を避けるために地盤が強い土地かどうか、しっかり確認をしておきましょう。

地盤の強さは、以前その土地が池や田んぼの埋め立て地でないかどうか、近くに川や池がないか、その地に水にまつわる地名がついていないかなどの方法で確認することもできますが、最近ではネットで調査することもできます。

「地盤サポートマップ」（クリックでサイトに移動します）

地盤を確認して、地震でご自身の家屋が倒壊する事態を防ぎましょう。

液状化に強い土地かどうかも調査する

土地が液状化しないかどうかも確認しておく必要があります。土地が液状化した場合には、水が地下から湧き出してくるだけでなく、土地が沈んでしまうことで家屋が傾く可能性もあります。

液状化の危険性に関しても、各自治体などが地盤の状態を調べてインターネット上で公開してくれているケースが多いです。一度購入する前に調べておきましょう。

将来のことも考えた立地を選ぶ

住宅は長期にわたって住み続けるものです。そのためライフスタイルにどのような変化があるか分かりません。

ご自身の職場に近いからといって土地を選んでも、転職で職場が変更になる可能性もあります。両親の介護のために頻繁に実家に帰らなければならなかったり、子供の入学した学校によっては通学に時間がかかってしまったりするかもしれません。

さらに、将来周囲に高層マンションが建設されてしまった場合には、景観が損なわれるだけでなく日照などが悪くなってしまうケースもあります。

しかし高層マンションは低層住宅専用地域である場合には建設することができませんので、周囲に高層マンションを建設されたくない場合には、目当ての土地が低層住宅専用地域かどうかを確認するとよいでしょう。

確認は各自治体の窓口か、ネット上に公開されているPDFなどの電子データで行えます。

間取りで失敗しないための対策

新築住宅購入後に、間取りで失敗してしまうことも。次は間取りで失敗しないための対策を見ていきます。

収納スペースについて確認する

新築住宅の間取りでは、収納スペースで失敗してしまうケースが非常に多く見られます。具体的には、収納スペースの間取りの少なさや、生活動線との相性の悪さです。

まず、生活動線と相性の悪さを解決するためには、収納スペースは使用頻度が多いものと少ないものに分けて収納することをすすめます。

収納スペースの間取りの少なさに関しては以下の項目をチェックするようにして下さい。

• 収納スペースは坪数ではなく、幅や奥行きをメートルで確認する
• 収納したいものと収納スペースの幅や奥行きが合うか確認する
• 収納扉は、開き戸であったり引き戸であったりして使いやすいか確認する

また収納スペースは、床の面積だけでなく壁の面積で考えることも重要です。一般的に収納スペースの壁面積が7㎡あれば学齢期の子供がいる家庭でも問題なく収納スペースの確保が可能だといわれています。

部屋の広さを確認する

部屋の広さを確認しておくことも重要です。部屋の広さが生活の状況と違えば以下のような問題が発生する恐れがあります。

• リビングが広すぎてエアコンの効率が悪く、夏熱く、冬寒い
• 脱衣所が狭すぎて、洗濯物をかけていると脱衣所にスペースがない
• トイレを大きくし過ぎたために、子供が座ったままでトイレットペーパーを手に取れない
• リビングが狭く、テーブルに着席した状態では冷蔵庫を開けられない

など

上記のような問題を解決するためには、以下のような点に注意して部屋の広さを決めましょう。

• 設置する予定の家具・家電を図面に書き出して、移動できるスペースを確認する
• ドアなどを開けた状態でも家具や家電が問題なく使えるか確認する
• 廊下部分で人がすれ違っても狭く感じないか確認する
• 部屋が広すぎて、家事をしにくいなどの不便なところがないか確認する

また一つの目安として、一般的にLDは15畳、キッチン5畳が妥当であるといわれています。この広さを基準に、ご自身のライフスタイルに合わせた広さを考えてもらうとよいでしょう。

生活動線について確認する

生活動線で問題を抱えるケースもあります。

生活動線を考えておかないと、2階に浴室や洗面所を配置したがために外から帰ってきた際に毎回2階まで上がって手を洗わなければならないケースや、オープンな間取りにしたいからと廊下をなくしたために、子供をお風呂に入れたい場合に困るなどの不都合が出てくるでしょう。

このような問題を解決するために、次の点を確認しておきましょう。

• 起床してから寝るまでの生活動線を実際に図面などに書き込み、不便なところがないか確認する
• 朝などの身支度の際に家族の動きが集中することがないか確認する
• 予算的に可能ならばトイレは1階と2階にそれぞれ2箇所設ける
• 来客がいるときに家族の生活を見えにくくできるか確認する

匂いの伝わり方を確認する

キッチンからの匂いやたばこの匂い、さらに玄関の靴の収納部分からの匂いなどが問題になることがあります。以下の点を確認しておきましょう。

• 1階と2階それぞれの匂いの発生源を確認し、上下階に匂いが伝わらないか確認する
• 窓を設置する場所の近くに、隣家などで匂いが発生する要因がないか確認する

特にオープンキッチンや吹き抜けの場合には料理の匂いが2階にまで充満する可能性がありますので、よく確認するようにしてください。

音の伝わり方を確認する

室内での足音や、テレビの音、洗濯機の音など、騒音に悩まされるかもしれません。騒音が発生した場合、客間で落ちついて接客ができない、なかなか寝られないなどの問題が考えられます。

事前に音が発生する場所、子供の部屋や洗濯機、換気扇などの家電類、浴室やトイレなどと寝室、リビング、客間などが近くにないかどうかの確認を行いましょう。

 住宅会社選びで失敗しないための知識

新築で物件を購入する際には、住宅会社に建ててもらうことになります。しかし住宅会社には、ハウスメーカー・設計事務所・工務店などの種類があり、それぞれに得意分野があります。

ここではどの住宅会社を選ぶべきかについて解説しておきます。

ハウスメーカー・設計事務所・工務店の違い

ここでは、ハウスメーカー・設計事務所・工務店の違いについて確認しておきましょう。

ハウスメーカーの特徴とハウスメーカーに依頼すべき人

ハウスメーカーの特徴は、部材の調達や設計、実際の建築に至るまで、社内で生産性の効率を上げていることが挙げられます。また土地探しや資金計画など、家を購入する際のサービス全般を請け負っていることも特徴です。

ハウスメーカーは家の建築に関してある程度プランが決まっているため、家が完成するまでの工期が短いというメリットがあります。しかし、効率化しているために希望通りの家を建てられない可能性があります。

ハウスメーカーを選ぶべき人は、そのハウスメーカーが建築した他の家を確認して、同様の家に住みたいと思った人や、実績の分かりやすさで安心感を得たい人といえます。

工務店の特徴と工務店に依頼すべき人

工務店とは、主に戸建ての住宅建築を請け負う会社のことをいいます。一般的には全国的な営業を行っておらず、地元に密着して営業を行う会社を工務店と呼びます。

工務店の特徴は、間取りや外観などはある程度依頼人と話し合いながら決めることができる点です。そのため、ご自身の希望通りの家を建てられる可能性があります。

工務店を選ぶべき人は、ハウスメーカーが対応できないような家を建てたい人であるといえるでしょう。

設計事務所の特徴と設計事務所に依頼すべき人

建築を依頼する際は、設計事務所に依頼することもできます。しかし注意すべきなのは、設計事務所は設計をするだけであり、実際に建築を行うのは工務店であるということです。

設計事務所に依頼をする最大のメリットは、ご自身の希望通りの家を建設することができることです。ただし設計事務所に依頼する分費用が発生することと、設計と実際の建築する業者が違うため、希望通りに建築されているか監督をする必要があるということがデメリットです。

設計事務所に依頼をするべき人は、手間やお金がかかってもご自身の希望する家を建てることを優先したい人であるといえます。

住宅会社の選び方のポイント

住宅会社にはそれぞれメリットとデメリット、さらに会社ごとに得意分野や不得意分野がありますので、どの住宅会社を選ぶべきかは最終的にはその人の判断です。

ここでは、住宅会社を選ぶ際の一つのヒントとして、4つのポイントを記載しておきます。

4つのポイントとは『工法』『構造』『費用』『信頼性』です。

住宅会社には、それぞれどのような工法(木造工法、プレハブ工法、重量鉄骨造りなど)が得意か、どのような構造(基礎的な工事や耐震性、耐火性など)が得意かが異なりますので、ご自身の希望する家や、住んでいる環境に合わせて、重要視する部分を得意とする住宅会社に依頼するようにしましょう。

また費用も重要になってきます。必ず相見積もりを取り、それぞれの会社でどの程度費用が発生するのかを確認しておき、またその金額の根拠も確認しておきましょう。根拠をきちんと提示してくれる住宅会社は、一概にはいえませんが信頼できる可能性が高いです。

また実際に住宅会社の担当者と話をしたときに他社の悪い点ばかりアピールする会社や、自社のメリットしか言わない会社は避けた方が無難であるといえます。

まとめ

新築の一軒家は一生の買い物ですので、決して失敗したくないと思います。新築の購入には、事前の確認が必要不可欠です。しっかりと準備をして、納得のいくマイホームを建ててくださいね。