マンション買い替えの基礎知識｜失敗しないためのポイントとは？

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マンションを買い替えたいと思っているけれど、結果的により多くのローンを抱えることにならないか不安を感じている方は多いのではないでしょうか。買い替えのタイミングやポイントを押さえずに実行に移すと、予想していない多額の費用がかかり、後悔する可能性があります。

マンションの買い替えでは、今住んでいるマンションを売却し、新たにマンションを購入するため、場合によってはローンを組み直すことになるでしょう。マンションの価格が低いタイミングで売却すれば、それだけ借入額が増える可能性が高まります。

予期せぬ結果にならないように、マンションの正しい買い替え方法を知っておきたいところでしょう。

この記事では、マンションをいつ買い替えればいいのか、どれぐらいの費用がかかるのか、ローンの借り入れはどうすればいいのかなど、マンション買い替えに関する基礎知識を徹底解説していきます。

マンション買い替えの資金計画

マンション買い替えの成功のためには、適切な資金計画が必要不可欠です。どの程度で売却できて、どの程度の自己資金を用意できるのかなど、さまざまなことを確認しなければなりません。マンション買い替えの資金計画の立て方を詳しく解説します。

まずはマンションの査定額を知る

まずは、今住んでいるマンションがどの程度の金額で売却できるかの確認が必要です。査定を受けることで、おおよその売却額を確認できます。不動産会社によって出す査定額は異なるため、複数の不動産会社に依頼して結果を比較しましょう。非常に高額であったり、逆に非常に安かったりするところはあまり参考になりません。中間ぐらいの金額が、相場の目安だと考えておきましょう。

大体、どれぐらいの金額で売却できるかがわかったら、次のステップに進みましょう。

【関連記事】マンション査定まるわかり！依頼方法から査定サイトの比較、査定額の決まり方まで

マンションの買い替えにかかる費用を知る

マンションの買い替えの際には、売却と購入のいずれにも費用がかかります。費用を踏まえ、実際の収支を確認することが大切です。どのような費用がかかるのか、詳しく見ていきましょう。

売却にかかる費用

マンション売却にかかるのは、次の3つの費用です。

仲介手数料

法律で定められている上限に基づき、マンションの売却を仲介した業者に支払う手数料です。支払うタイミングは、契約成立と引き渡し時の2回に分けられることが一般的です。仲介手数料の上限は次の通りです。

500万円で売却し、上限の仲介手数料が必要な場合には次の計算式となります。

（200万円×5.5%）+（200万円×4.4%）+（100万円×3.3%＋）=23万1,000円

収入印紙代

収入印紙は、契約書に貼るもので、購入には費用がかかります。収入印紙代は、契約書の種類によって異なり、不動産関係の場合は次の料金となっています。

※（）内の金額は2022年3月31日までの契約にかかる印紙税

参考： 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登記費用

マンション買い替え時には、住宅ローンを完済することになるため、抵当権の抹消登記が必要です。抵当権の抹消登記をしなければ、売却できません。また、新たに購入したマンションの登記も必要です。登記は司法書士に依頼することが一般的で、報酬の相場は3～4万円程度です。

【関連記事】
▶不動産売却時の仲介手数料の仕組み｜早見表と計算例で金額がスグわかる
▶不動産売却で司法書士はどんな役割がある？仕事内容と費用相場の解説

購入にかかる費用

マンションの購入にかかる費用は、次の通りです。

仲介手数料

マンションの購入時にも仲介手数料がかかります。上限は、売却時の仲介手数料と同様です。片方にしか仲介手数料がかからないと思い、資金が足りないというような事態に陥らないよう注意しましょう。

収入印紙代

マンションの購入に関わる契約書にも収入印紙を貼る必要があります。収入印紙代は、売却時にかかるものと同様です。

登記費用

住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、抵当権の設定登記が必要です。また、購入したマンションの所有権の移転登記も行う必要があります。登記費用には、登録免許税と司法書士に渡す報酬の2つがあり、金額は固定資産評価額や軽減税率の適用の有無などで変動します。

住宅ローンの手続きにかかる費用

住宅ローンの利用時には、ローン保証料や事務手数料がかかります。事務手数料は、3～8万円程度、ローン保証料は借入金額で異なりますが1,000万円で20～25万円程度が相場です。

上記のほか、購入後しばらくしてから不動産取得税の納付書が届きます。金額は、固定資産評価額で異なるため、納付書を確認しましょう。

用意できる自己資金を確認する

できるだけ自己資金を用意することで、住宅ローンの借入額と利息を抑えられます。ただし、無理に自己資金を多く用意する必要はありません。急な出費や車などの高額商品の購入も想定した、適切な自己資金額を決めることが大切です。

予算に合ったマンションを探す

住宅ローンの借入金と自己資金を踏まえ、予算に合ったマンションを探しましょう。マンションはネットで探せますが、実際に不動産会社に行くことで、より細かいニーズに沿ったマンションを案内してもらえます。

マンション買い替えで失敗しないためのポイント

マンション買い替えで失敗しないためには、事前準備と取引する不動産会社選びが重要です。どのようなポイントを押さえるべきか、売却と購入に分けて解説します。

マンション売却のポイント

マンション売却の際には、どのようなポイントを押さえるべきなのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

相場を事前に調べておく

売却相場を事前に調べましょう。相場を知ることで、不動産会社の査定額が適切かどうかを判断する材料になります。相場を調べる主な方法を2つご紹介します。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションは、日本全国の不動産取引情報を調べられるサイトです。

▶ レインズマーケットインフォメーション

土地総合情報システム

国土交通省が不動産取引を行った人を対象に取ったアンケート結果を見られるサイトです。全国の土地と建物の取引価格を確認できます。

※「いえぽーと」の相場情報もこのデータを元にしています

▶土地総合情報システム

実際の相場と査定額に差が生じる場合もあるため、複数の不動産会社に査定を依頼したうえで、本当の相場を見極めましょう。

【関連記事】家の売却相場が簡単にわかるサイトを紹介｜調べ方のコツも解説

地元に詳しい不動産会社に依頼する

マンションの購入者は、その物件の周辺住民であることも多いため、地域に密着した不動産会社を候補に入れることが大切です。しかし、全国展開しているほうが信頼できそうなイメージを持つ方もいるでしょう。

全国展開している大手の不動産会社を選ぶ場合は、その地域に店舗があるか確認してください。店舗があれば、周辺地域へのポスティングや営業がしやすく、日ごろから買い手の情報も集まってきていると考えられるため、比較的早く購入希望者が見つかる可能性があります。逆に、地域に店舗がない不動産会社だと、スムーズな宣伝ができず、買い手の情報も少ないため、購入希望者が見つかるまでに時間がかかります。

内覧で買い手に好印象を持ってもらえるように対応する

マンションの間取りや面積などのデータを見るだけでは、実際に住むことをイメージしにくいため、買い手が付くまでに時間がかかります。そのため、内覧で買い手に好印象を与えることが大切です。

買い手が気持ちよく内覧できるように、部屋の余計なものはすべて取り除きましょう。一方、実際に住むことをイメージしやすいように、テーブルやイス、テレビ台、ソファなどはそのままにしておくのもよいでしょう。

実際に買い手と話す機会がある場合は、物件のメリットだけでなく、はっきりとしたデメリットがある場合にはそれも伝えたほうが、信頼を得られるでしょう。

空室にして、遠慮なく内覧してもらう方法もありますが、必ずしも良い結果になるとは限りません。買い手は、今住んでいる人の声を聞きたがっている場合もあります。また、どのような売り手から買うかを重要視している買い手もいるのです。そのため、可能であれば直接話すことをおすすめします。

マンション購入のポイント

マンション購入のポイントは、資金計画や資産価値の考慮などです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

事前に資金計画を立てておく

事前に、頭金と住宅ローンによる借入金の割合を決めておきましょう。頭金と諸経費は基本的に自己資金から捻出することになるため、事前に用意が必要です。また、何年でローンを完済したいかを踏まえ、具体的な資金計画を立てましょう。

マンションの資産価値も考えて購入する

マンションを将来的に売却する可能性があることを考慮し、資産価値を考えて購入するほうがいいでしょう。周辺環境によっても価値が変わるため、将来的な開発計画まで調べておくことをおすすめします。

マンション買い替えのタイミング

マンションの買い替えには、「売り先行」と「買い先行」の２つの方法があります。それぞれ、どちらがどのような人に向いているのか詳しく見ていきましょう。

売り先行がよい人

マンション売却の利益による手持ち資金が確定するため、資金計画が変更になる心配がありません。ただし、物件の引き渡しまでにマンションを探す必要があります。そのため、正確な人生設計のために、資金計画を変更したくない方に向いているでしょう。

資金計画が少し変わるだけで人生設計が大きく狂ってしまうケースでは、売り先行を選んだ方がよいといえます。親の介護で思うように働けず、予定通りに資産を増やすことができない方などが該当するでしょう。

買い先行がよい人

マンションの明け渡し時期を気にすることなく、ゆっくりとマンションを選べます。しかし、売却額や時期が不確定のため、思っていたよりも高く売れず、資金計画に変更が生じる可能性があります。そのため、資金計画が変更になっても影響が少ない豊富な資産を持つ方や、資金計画が変更になっても時間をかけてマンションを選びたい方に向いています。

ローン借り入れのポイント

全額ローンで借り入れる方もいますが、利息がつくため、計画的にローンを組むことが大切です。ローン借り入れのポイントを見ていきましょう。

自己資金との最適な比率

マンション価格の20%以上に相当する自己資金を用意したほうがよいといわれています。また、「早くローンを完済したい」「毎月の返済額を抑えたい」といった場合は、できるだけ多く自己資金を用意し、ローン借入額を減らすことが大切です。

ローン返済の最適な期間

25～35年の間で返済期間を決めることが一般的です。年齢や老後の資金計画などを踏まえ、最適な返済期間を決めましょう。老後に大きく収入が減る場合は、それまでにローンを完済しておきたいところでしょう。

また、返済期間が長くなるほど利息も増えるため、毎月の返済額を抑えることばかり意識しないことが大切です。

現在のローン残債が残る場合の対策

現在のローンがマンション売却で完済できない場合、どのように対策すればいいのか詳しく見ていきましょう。

買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、ローンの残債と、新たに購入するマンションのローンを一緒に組めるローンのことです。通常のローンよりも借入額が大きくなるため、それだけ審査が厳しいことが特徴です。

ダブルローンを利用する

ダブルローンとは、残債の返済をしつつ、マンションの購入費用として新たにローンを組む方法です。残債を踏まえてローン審査が行われるため、通過条件が厳しくなります。また、返済先が異なるため、月2回の返済日が生じるなど、負担が大きくなります。

賃貸にして運用する

マンションを売却せずに、賃貸として運用することも一つの手段です。家賃収入でローンを完済してから、マンションを売却して新しくマンションを購入することも可能です。この場合、新たな住まいを探すことになるため、毎月のローンの返済と仮住まいの家賃の両方の負担がかかります。

生活状況や収入を踏まえ、賃貸で運用することが可能かどうかを判断しましょう。

【関連記事】ローン残債のある住宅を売却したい｜状況に応じた売却方法まとめ

売却時の査定は一括査定サイトが便利

最後に、今住んでいるマンションの査定を受けるときに便利な「一括査定サイト」についてご紹介します。

あなたのマンションを得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

マンションを売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたのマンションを得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたのマンションが得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

マンションの買い替えは、失敗すれば人生設計が狂ってしまいます。老後のことも踏まえて、買い替えることが大切です。特に、ローンの残債が残っている場合は、買い替えローンやダブルローンの利用で返済額が膨らんでしまう可能性があるため、慎重に検討しましょう。また、年収や生活状況、年齢を踏まえ、最適なタイミングでマンションを売却することがポイントです。