【家の住み替え】手順や費用を徹底解説！損をしないためのコツと注意点

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家の住み替えをしたい。でもどんな手順で進めていくのかわからない…。

そんな疑問をお持ちの方のために今回は、

• 住み替えまでの流れ
• 住み替えにかかる費用
• 住み替えにかかる税金の話
• 住み替えで損をしないためのコツ
• 家の住み替えを行う際の注意点

について順を追って解説していきます。

家の住み替えをする理由

家の住み替えをしたいと考えている方は、どのような理由から実際に住み替えをしているのでしょうか。今ある家を手放して新たに家を取得する理由として多いのは、「ライフスタイルの変化」によるものが多く、具体的には、

• 子育てや教育状況の変化
• 就職や転職、転勤による仕事環境の変化
• 親や子との同居などによる家庭環境の変化
• 高齢に伴う生活スタイルの変化

などが挙げられます。そのほか近隣とのトラブルや家の老朽化なども住み替えの理由としてあるようです。

住み替えまでの流れ

では、それらの変化により実際に住み替えを行う場合、どのような流れで進めていけばよいのでしょうか？

不動産売却までの流れ

まず、これまで住んでいた家を売却するという場合、以下の流れで進めていきます。

1. 不動産会社に相談
2. 資産価値を査定
3. 媒介契約の締結
4. 売却のための事前準備
5. 内覧などの対応
6. 売買契約の締結

①不動産会社に相談

売却を考える場合、まず一度不動産会社に相談するとよいでしょう。不動産会社を選ぶ際には、物件の特徴に合った不動産会社であるかどうかを確認しましょう。不動産会社は大きく分けると「大手」と「中小」があります。大手に依頼して幅広く販売するほうがよいのか、それとも地元の情報に精通している中小に頼むほうがよいのか、保有している不動産によってもどちらが向いているのかは異なります。

また、実際の売却までにはある程度時間もかかりますので、担当者との相性も重要なポイントです。担当者が熱心に動いてくれるか、こまめに連絡をくれるか、コミュニケーションが取りやすいかも、実際に会って確認しておきましょう。

②資産価値を査定

続いて保有している不動産の資産価値を査定してもらいます。ご自分の不動産の相場観を理解しておくことが、売却価格を決定する際に重要となります。

【関連記事】不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順｜一括査定との違いとは

③媒介契約の締結

不動産会社と媒介契約の締結を行います。媒介契約には3つの種類があり、それぞれの契約には特徴があります。

【関連記事】
▶一般媒介契約の基礎知識｜メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人
▶専任媒介契約とは｜その他の媒介契約との違いと解約の注意点
▶専属専任媒介契約の基礎知識｜メリット・デメリットは？選ぶべき人は？

④売却のための事前準備

売却のために事前に室内のクリーニングなどを行います。第一印象は売却価格にも影響を与えますので、水回りの掃除や最低限の整理整頓を行っておきましょう。

⑤内覧などの対応

不動産会社が行う情報発信を通して問い合わせがあった場合、内覧などの対応を行います。クリーニングなどの事前準備はそれまでに済ませておきましょう。

【関連記事】不動産売却で内覧を成功させるには？準備と応対のポイント

⑥売買契約の締結

そして、いよいよ売買契約を締結します。購入希望者からの購入申込書を確認し、価格や支払方法、引き渡し希望日など条件に問題なければ売買契約を行います。売買契約に先立ち宅建士より重要事項の説明を受けます。

不動産購入までの流れ

不動産の購入については以下の流れで行っていきます。

1. 資金計画
2. 物件探し
3. 現地見学
4. 売買契約

①資金計画

まず不動産を購入するにあたって、資金計画を立てます。どれくらいの住宅ローンを組み、いくらぐらいの不動産を購入することができるのか、ライフスタイルに合わせて計画を立てます。

②物件探し

インターネットや住宅関連の情報誌、チラシなどを通して情報収集しながら、条件に合った物件を探します。

③現地見学

集めた情報のなかで気になる物件があれば、現地に行って見学します。

④売買契約

購入したい物件が決まったら、不動産購入申込書に記入し、ローン審査を受け、重要事項説明を受けた後に売買契約を締結します。

売却と購入はどちらが先か

では、買い替えを行う場合、売却と購入はどちらを先に行うべきなのでしょうか。絶対的にどちらが良いというものはありませんが、両者ともにメリット、デメリットがあります。

売却を先に行うメリット

売却を先に行う場合、資金計画を立てやすいということが大きなメリットとなります。次に購入する不動産に対しての融資金額や資金計画を立てやすくなります。

売却を先に行うデメリット

逆にデメリットとしては、売却が先に決まってしまうと、引き渡しの期限が設定されてしまうので、それまでに購入を決めなければなりません。

購入を先に行うメリット

購入を先に行う場合にはいつまでに購入を決めなければいけないという期限がありませんので、じっくりと納得がいくまで不動産を検討することができます。

購入を先に行うデメリット

デメリットとしてはこれまで住んできた不動産の売却価格が決定していないため、資金計画を購入の時点では立てづらいということです。

住み替えにかかる費用

では、住み替えにかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。住み替えにかかる費用は大きく分けて、「売却にかかる費用」と「購入にかかる費用」があります。

売却にかかる費用

売却にかかる費用は下記の通りです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• ローン一括返済費用
• 登記費用

仲介手数料は以下の算式で上限が定められています。

• 200万円以下の場合；売買金額×5.5%
• 200万円を超え400万円以下の場合；売買金額×(4%＋2万円)×1.1
• 400万円を超える場合；売買金額×(3%＋6万円)×1.1

印紙税は不動産の売買契約書に必要なもので、金額により印紙代も変わります。

また、住宅ローンを借りていて抵当権が付いている場合、残金を返済し抵当権を抹消してから買主に引き渡すため抵当権抹消手続きを行う必要があります。

その際、登録免許税や抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する場合には、5,000円〜1万5,000円程度の報酬が発生します。

購入にかかる費用

購入にかかる費用には

• 仲介手数料
• 登記費用、登録免許税
• 印紙代
• 不動産取得税
• 固定資産税、都市計画税

があります。

購入の際にも売却と同様に仲介手数料、登記費用、登録免許税、契約書への印紙代が発生します。そして購入の場合にはこれに加え、不動産取得税が発生します。一定の要件の下、税額軽減を受けることもできますのでご確認ください。

また固定資産税も不動産の引渡し以降分の費用を買主が負担することが一般的となっています。

住み替えで損をしないためのコツと注意点

住み替えで損をしないために、以下のことは注意して行いましょう。

• 売却相場の把握
• 引渡しのタイミング
• 不動産会社選び

まず売却相場を把握しておくことです。中古物件の場合には多くの場合、価格交渉が行われます。その際に相場を知っておくことが重要となりますので、近隣の過去の取引相場を調べたり、一括査定を利用したりして、事前に相場を把握しておきましょう。

売却を先に行う場合、引渡しと新居への入居のタイミングが開いてしまうと仮住まいを用意しなければなりません。このような場合には住居費や引越し費用が二重にかかってしまいますので注意しましょう。

売却と購入を同じ不動産会社にしておくことで、そのようなタイミングによる問題を防ぐことができます。また仲介手数料などの値引き交渉に応じてくれる場合もありますので、検討してみましょう。

まとめ

今回の記事では家の住み替えに関する手順や費用、損をしないためのコツと注意点について解説しました。家の住み替えを検討する際の参考にしてみてください。