不動産売却益の計算方法と売却時に発生する所得税を安くする方法

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不動産売却益(ふどうさんばいきゃくえき)とは、不動産売却によって発生した利益を指す言葉です。不動産の売却価格と、不動産の購入から売却に至るまでにかかった費用(不動産の購入費、不動産会社への仲介手数料、リフォーム代など)の差額分が不動産売却における利益に該当します。

不動産売却益が発生した場合、不動産譲渡所得税という名目で、所得税と住民税を納税しなければなりません。今回の記事では、不動産売却益、不動産譲渡所得税の計算方法から、不動産譲渡所得税を安くする方法について紹介していきます。

不動産売却益の計算方法

税制上における不動産売却益は、以下の計算式によって算出します。

不動産売却益＝売却価格－(取得費＋諸経費)－特別控除

取得費、諸経費、特別控除については別途、説明が必要ですので、それぞれの内容について確認していきましょう。

参考：土地や建物を売ったとき｜税について調べる｜国税庁

取得費

まず、取得費とは不動産を取得するのにかかった費用を表すものです。

1. 実額法：取得にかかった費用の総額－減価償却費
2. 概算法：売却金額×5%

上記の二つの計算方式で算出しますが、どちらか高額な方が取得費になります。取得にかかった主な費用としては、以下のものがあげられます。

• 購入代金
• 建築費用
• 購入時の仲介手数料
• 不動産取得税(不動産の購入時に発生する税金)
• 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
• 住宅ローン保証料(ローンの返済不能の際に保証会社に代わりに返済してもらうための代金)

参考：取得費となるもの｜国税庁

減価償却費の求め方

実額法で取得費を計算するためには、減価償却費を計算する必要があります。減価償却とは、時間の経過と共に劣化していく資産を購入した際に、購入代金を一定年数に分けて経費として計上する計算方式です。

1. 建物の購入価格の確認
2. 耐用年数の計算
3. 償却率の計算
4. 減価償却費＝建物の購入価格×償却率

・①建物の購入価格の確認

減価償却費は上記の4つの手順で計算していきます。まず最初に建物の購入価格について求めますが、建物の購入価格については不動産会社にて確認してください。

・②耐用年数の計算

続いて耐用年数について計算していきますが、耐用年数を求めるためには、「減価償却資産の耐用年数表｜国税庁」を元に売却する不動産の法定耐用年数について確認する必要があります。

<主な法定耐用年数>

• 鉄骨鉄筋コンクリート：47年
• れんが造：38年
• 木造：22年

法定耐用年数と築年数を元に、耐用年数を求めますが計算方法に関しては以下の通りになります。

・償却率を計算

次に耐用年数を元に「減価償却資産の償却率表｜国税庁」から償却率を求めてください。不動産を取得した年月日が平成19年4月1日以降か平成19年3月31日以前かによって償却率は異なるので、取得日を確認した上で償却率を確認しましょう。

・④減価償却費の計算

建物の購入価格と償却率から減価償却費を求めることができます。

減価償却費＝建物の購入価格×償却率

減価償却費は上記の計算式で求めますが、減価償却費について詳しくは「不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識」を参考にしてください。

諸経費

諸経費は不動産を売却するのにかかった費用の総額です。以下、諸経費に含める主な費用の一覧になります。

• 売却時の仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
• 測量費用
• 立ち退き費用(賃貸物件として貸し出していた場合)
• 取り壊し費用
• リフォーム代

参考：譲渡費用となるもの｜国税庁

特別控除

特別控除とは、不動産譲渡益から一定額を差し引くことができる制度です。控除の内容や条件は以下の通りになりますが、マイホームを売却する方は、3,000万円の控除を受けることができると思ってください。

• 公共事業のための土地・建物の売却：5,000万円
• 住居用の土地・建物の売却：3,000万円
• 特定土地区画整理事業のための土地の売却：2,000万円
• 特定住宅造成事業のための土地の売却：1,000万円
• 農地保有の合理化のための土地の売却：800万円

詳しくは「3000万円の特別控除とは？知らないと損するその他の特例も紹介」もご覧ください。

計算の例

ではここで、下記の条件の元、マイホーム用の住居を売却した場合の不動産売却益の計算をしていきましょう。

取得費

まず、取得費を計算するためには、実額法と概算法の両方の計算をする必要があります。

1. 実額法：取得にかかった費用の総額－減価償却費
2. 概算法：売却金額×5%

・①実額法

取得にかかった費用の総額は、4,000万円＋150万円＋60万円＋80万円＝4,290万円です。減価償却費(＝建物の購入価格×償却率)を求めるためには、償却率を計算する必要があり、そのためにはまずは耐用年数を調べなければなりません。

耐用年数は、築年数、法定耐用年数を元に計算しますが、今回のケースでは木造建築を売却するため法定耐用は22年です。築年数は16年であるため、耐用年数は(22-16) ＋16×0.2＝9年になります。

償却率は、「減価償却資産の償却率表｜国税庁」を参考に、先ほど求めた耐用年数、取得日が平成20年であることから0.112です。

建物の購入代金は2,500万円のため、減価償却費は2,500万円×0.112＝280万円です。以上のことから実額法による取得費は、4,290万円－280万円＝4,010万円になります。

・②概算法

続いて概算法で計算した場合の取得費は、売却価格8,000万円×5%＝400万円です。実額法で求めた取得費の方が高いため、取得費は4,010万円になります。

諸経費

諸経費は、仲介手数料170万円、印紙代6万円、リフォーム代500万円を合計して676万円です。

特別所得

今回、マイホームを売却するため特別控除の額は3,000万円になります。以上のことから不動産売却益は、8,000万円－(4,010万円＋676万円)－3,000万円＝314万円です。

不動産譲渡所得税の計算方法

では、続いて不動産譲渡所得税の計算方法について紹介していきますが、以下の計算式によって求めることができます。

不動産譲渡所得税＝不動産売却益×(所得税率＋住民税率)

所有期間によって異なる税率

税率は、不動産を所有している期間が、5年以下か5年超によって異なりますが、以下の表を参考にしてください。

参考：土地や建物を譲渡したとき｜国税庁

不動産譲渡所得税の計算の例

先ほど紹介した例を元に不動産譲渡所得税の計算を行っていきましょう。購入年が20年であるため売却する時期を平成29年とすると、不動産の所有期間は9年です。そのため不動産譲渡所得税は、314万円×(15.315%＋5%)＝637,891円になります。

納税方法と納税の期限

また、不動産譲渡所得税は確定申告によって納税します。売却年の翌年の2月16日～3月15日が確定申告の期限になるので、忘れないように気を付けましょう。

【関連記事】
▶不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識
▶不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識
▶不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順

不動産譲渡所得税を安くする方法

不動産売却益があるということは不動産が高く売れたということです。そのため不動産売却益があることは好ましいことだと思いますが、なるべく不動産譲渡所得税を安く抑えたいはずです。

所有期間を長くすることで税率は安くなる

マイホーム用の不動産の所有期間が10年以上を経過すると、不動産譲渡所得税の税率の軽減措置を適用させることができます。

• 不動産売却益の6,000万円までの部分：10%
• 不動産売却益の6,000万円を超える部分：15%

軽減措置の内容は上記の通りになりますが、例えば不動産売却益が7,000万円の場合の不動産譲渡所得税は、6,000万円×10%＋1,000万円×15%＝750万円です。軽減措置は、確定申告の際に不動産の登記事項証明書を提出することで適用させることができます。

特定のマイホームを買い替えたときの特例

マイホーム用の不動産を売却する方の中には、新しく転居用のマイホームを買い替える方も少なくないでしょう。新しくマイホームを買い替えた方は、不動産売却益への課税を将来に繰り延べることが可能です。

例えば、2,000万円で買ったマイホームを6,000万円で売却できたとしましょう。このとき、新しく7,000万円の家を購入した場合、通常であれば4,000万円が課税対象となります。

しかし、この特例を適用させた場合、売却した年では課税されず、新しく買った家を売却するときに不動産売却益への課税が繰り延べられるのです。

譲渡税が非課税になるわけではありませんので注意してください。

利用条件

この制度を適用させるための要件は以下の通りになります。

• 売却する不動産の住居期間が10年以上、かつ売却年の1月1日にて建物・土地の所有期間が10年を超えていること
• 売却年の昨年から翌年までの3年の間に移住先の新居を購入していること
• 売却価格が1億円以下

また、この制度は不動産所得税率の軽減措置や、特別控除と併用することはできません。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

住宅ローンが残っている方が利用できる所得控除

不動産を売却して得たお金で、住宅ローンの返済を行うことは一般的です。しかし、中には不動産が高く売れないために、ローンが完済できない人もいるでしょう。この場合、「購入価格－売却価格」を一般所得の控除に含めることができ、売却した年から3年間、この控除を適用させることができます。

例えばですが、不動産の購入価格が4,000万円に対して売却価格が2,500万円だった場合、差額分の1,500万円を一般所得の控除に含めることができ、所得税率が20%の場合、1,500万円×20%＝30万円分の税金の負担がなくなるということです。

また、マイホームを買い替えたためにローンが残った方も、「新居の購入価格－旧不動産の売却価格」を一般所得の控除として適用させることができます。

参考：住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき｜国税庁

利用条件

この制度を適用させるためには、以下の条件を満たすことが必要です。

• 売却した不動産の所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超えている
• 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である

まとめ

文中でも説明した通り、不動産売却益があることは不動産が高く売れたということですが、別途で不動産譲渡所得税がかかります。そのため、不動産が高く売れた方は、どのくらいの税金を納める必要があるのか、また不動産譲渡所得税を減らすための制度は適用できないかを検討しましょう。

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