離婚にともなう不動産の任意売却で住宅ローンが残った場合の対処法

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大切だったパートナーと離婚する時、残された不動産の扱いは離婚における課題のひとつです。財産として分割することもあれば、残った住宅ローンに悩まされることもあります。

この記事では、離婚後、不動産の権利義務で気になることと対処法、また任意売却という住宅ローンの返済方法についてお伝えしていきます。

離婚時に残っている住宅ローンは誰が返済するのか

離婚をした場合、これまで夫婦で築いてきた財産は財産分与といって二人で分けることになります。貯金や共同生活で必要なモノ（家具や車）などがその対象であり、不動産もそのひとつです。

どちらがどのくらいの財産を持つことになるのかは離婚前に決めるのですが、夫婦で話しあって決める離婚協議をし、夫婦での話し合いでまとまらなければ家庭裁判所にて離婚調停や離婚審判、離婚裁判で決めていくことになります。

そしてその財産とはなにも、プラスの財産だけではありません。

住宅ローンは基本的に夫婦で返す

住宅ローンがまだ残っている不動産も財産分与の対象です。もしも離婚する時点で未完済のとき、下記のようなことに留意しなければなりません。

• 夫（妻）の単独名義で配偶者が連帯保証人のときに返済が滞ったとき
• 夫婦の共有名義で住宅ローンを組み連帯債務者になっているとき

住宅ローンを完済していないのであれば、離婚したからといってどちらかが連帯保証人・連帯債務者から外れることはありません。

連帯保証人になっている方にも請求が来るケースがある

元配偶者の単独名義で住宅ローンを組んでいる場合、あなたがもし連帯保証人であれば元配偶者の返済が滞ったときにあなたの元へ請求が来ることになります。

共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、離婚前に債務割合をそれぞれどのくらい持つのかを決めることになります。離婚後、元配偶者の返済が滞れば、保証人と同様、今度は連帯債務者としてあなたのところに元配偶者分の請求が来るので支払いをしなければなりません。

住宅ローンが返しきれないときは任意売却を選択し少しずつ返せるように交渉する

住宅ローンが残っていない、あるいは売却代金で完済できるのであれば、普通に売却して残ったお金を夫婦で分ければ済む話です。

しかし、もしも売却代金を使っても住宅ローンの残債を返済しきれない場合、任意売却という方法がおすすめです。

任意売却のメリット

基本的に売却代金で残債分のお金を賄えない状態ですと、不動産の売却自体できません。

しかし、任意売却という方法であれば売却代金を使っても住宅ローンが残る場合でも売却することができます。

任意売却は【残債があっても売れる】【無理の無い少額ずつの返済】【売却費用が売却代金から捻出されるから用意しなくていい】といったメリットがあります。

なぜ住宅ローンが残るのに売却できるのか？

なぜ売却代金を使っても住宅ローンの完済ができないのにも関わらず売却できるのか？ということについては、任意売却や競売にいたるまでの流れを知る必要があります。

１：ローンの滞納をすると一括返済を求められるが代位弁済がつかえる

住宅ローンの返済が数ヶ月の間滞ってしまった場合、債務者（住宅ローンを受けた人）は分割支払の権利を失うことになり、残りの住宅ローンを一括で支払うことになります。

しかし、一括での支払ができないと債権者がわかった場合、債権者は保証会社から債務者のかわりとして住宅ローンの返済をしてもらうのです。

このように債権者に代わって保証会社が住宅ローンを返済することを代位返済と言います。

代位返済によって、住宅ローンの残債の有無に関わらず売却することができるのです。

２：任意売却なら満額に近い市場価格で売却できる

その後、サービサーと呼ばれる債権回収業者へ「債権を回収する」業務が委託されるのですが、放っておくと彼らサービサーは法的な手段として競売手続きをおこないます。

競売を利用した場合、市場価格の50~60％ほどの価格で売却されることになるので大損です。

任意売却の提案を債権者にした場合どうでしょうか？

売却そのものは普通に売るのとなんら変わりはないので、市場価格との差はつきにくいのです。

３：競売よりは返済できる額が多い

競売での売却は前述の通り市場価格から大きく下落しますので、おそらくは住宅ローンはかなり残ってしまうでしょう。

任意売却でも残ることは残りますが競売よりは返済できる額が多いことが期待できますし、そもそも競売より売却価格が低ければ債権者が任意売却の許可を出しません。

残った住宅ローンは債務圧縮してもらえる可能性がある

債務ですから、任意売却で支払いきれなかった分の住宅ローンも完済を目指し返していかなければなりませんし、任意売却後に残った住宅ローンに関しては保証会社との交渉をすることになります。

しかし、すでに担保である不動産は売却され無担保状態であることもあり、生活状況を考慮した無理のない返済計画に応じてくれる可能性が高いですし、場合によっては債務圧縮といって返済すべき金額を本来のものより下げてくれることもあります。

任意売却をするときの流れ

任意売却をおこなう場合どのような流れを追うのでしょうか？

個人で任意売却をすることはとても難しいので不動産会社や任意売却を専門に行っている業者に依頼しましょう。業者を介した場合、おおむね下記のような流れになります。

1. 事前相談
2. 不動産の価格査定
3. 媒介契約を結ぶ
4. 売り出し価格を債権者と交渉する
5. 売却してみる
6. 配当案作成　抵当権等抹消承認
7. 任意売却における売買契約
8. 引っ越しをする
9. 決済

基本的な流れは普通に不動産を売却するのと変わりません。変わるとすれば仲介手数料や抵当権抹消の費用などの売却費用が売却代金から優先的に捻出されることです。

これによって別途、費用を用意しておく必要がありません。

【関連記事】
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▶不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順｜一括査定との違いとは
▶不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣

住宅ローンの連帯保証人と連帯債務者から外れたい場合

離婚することが決まり、「不動産を売却しない」という選択をした場合ですが、かつて住宅ローンを組んだときに夫婦共有名義で債務者になっていたとき（連帯債務者）や単独名義だけれど配偶者が連帯保証人になっていたとき、前述のとおり、元配偶者の返済が滞ればあなたの元へ請求がいきます。

権利義務者として支払うのは当然かもしれませんが、できれば避けたいものです。

連帯保証人・連帯債務者でなくなる方法

債務責任から逃れたい場合、後述で示すような手段で実現できます。

しかし銀行などの債権者や元配偶者・周囲の人の同意や協力が必要で、必ずしもうまくいくとは限りません。

代わりの連帯保証人または連帯債務者を用意する

誰かに代わりとなる新しい連帯債務者もしくは連帯保証人になってもらうことで、自分が解放される方法です。

普通、全く関係のない人に頼むのは無理でしょうし、夫婦の親族であってもお金のことですからなかなか応じてはくれないとは思います。

また代わりになってくれる人が現れても、債権者から変更を認めてもらう必要があります。

住宅ローンの借り換えをする

新たに住宅ローンを組み、いわゆる「借り換え」をするタイミングで連帯債務者や連帯保証人から外れる方法があります。

住宅ローンの借り換えとは今までの住宅ローンとは別に新しく住宅ローンを組み、融資してもらったお金で以前までの住宅ローンの残債分を支払って完済させることで、新しく組んだ住宅ローンだけを残すという方法です。以後は新しく組んだ住宅ローンの返済をしていくことになります。

新しい住宅ローンをどちらかの名義で組むことで共有名義から単独名義にかわり、夫か妻のどちらか一方のみの債務として扱われ、連帯債務者はいなくなります。

【関連記事】離婚時に住宅ローンがあっても損せずに財産分与するコツ

不動産を売却したくない場合にできること

任意売却をするということはどこかの誰かに不動産を売り渡すということです。愛着のある家、住み慣れた環境、原因が離婚であったとしても、売りたくないと思うこともあるでしょう。

そのようなとき任意売却には買戻しとリースバックという手段があります。

買戻し

親族など近しい人に一旦不動産を買い取って貰う方法です。

買い取ってもらった後は買い戻せるだけの収入が回復するまでは賃貸料を払い続けますが、実際に買い戻しをするかどうかは買主と話し合いをして決めます。

このとき買戻し特約といって、売主が買戻しをできる権利を登記しておくことで、10年以内であれば確実に買戻しが可能です。

デメリットとしては不動産ですからある程度の価格になるので、親族や友達などという狭い世界で購入者が現れるかどうかわからない点と、購入希望者が住宅ローンを使って購入する場合は別途審査を受けなければなりません。

リースバック

任意売却で一度第三者に売却してから、以後はその第三者と賃貸契約を結び、そこに住むという方法です。

もちろん賃貸料を毎月支払う必要がありますが、離婚後、親権を持った側が子どもの環境を変えないようにと同じ家、同じ環境で住むのにはいいかもしれません。

ただし住宅ローンが残っている場合は賃貸料との兼ね合いを考えなければなりません。

まとめ

いかがでしたでしょうか？最後に今回の要点をまとめました。

• 連帯保証人・連帯債務者から外れるためには①代わりの連帯保証人・連帯債務者を探す② 新たに住宅ローンを組んで借り換えをする
• 【任意売却】をおこなうことで残債があっても売却でき、以後は生活状況を踏まえた返済が可能になる。
• 家を完全に手放したくときは【買戻し】と【リースバック】という手段がある

記事をお読みいただきありがとうございました。

【関連記事】マンションを売却しても住宅ローン残債が払えないときの3つの対処法

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