マンションを売却しても住宅ローン残債が払えないときの3つの対処法

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不動産（マンション、戸建）を売却する際に、住宅ローンの残債額が売却価額よりも大きい場合は通常売ることができません。しかし、住宅ローンの返済が厳しいという理由でさっさと手放したいときや買い替えたいけど、売却するマンションの住宅ローンの残債の資金を集められないとき、それを打開する方法があります。

この記事では、ローンの残債額が売却代金で賄えないときでもマンションを売却する方法とそのリスクについてお話します。

住宅ローンの残債がある場合でもマンションの売却自体は可能

マンションを売却するときに住宅ローンがまだ残っている場合は、売却で得た代金を使い一括で完済するのが一般的ですが、返済するタイミングは決済日に買主から入金があったときです。

したがって、住宅ローンがあっても売却すること自体は可能ということになりますが、気になる点は、買主から得た売却代金でローンを完済できないときです。

つまり、売却代金より住宅ローンの残債のほうが多いときですが、この場合、残債をどう支払えば良いのでしょう？ そもそも売却代金でも完済できない状態で売却などできるのでしょうか？

具体的な方法としては、「任意売却」と「買い替えローン」という２つの方法がありますので、２つの概要とメリット・デメリットをご確認ください。

住宅ローンの残債がある場合の対処法１：任意売却を行う

住宅ローンの残債を売却代金でまかなえきれないときの選択肢として、任意売却があります。任意売却とは、完済できない住宅ローンがある状態でも売却することが可能で、ローンの返済に困っている人が競売にかけられることを避ける手段として用いられます。
※競売での価格は市場価格の40~60％ほどまで落ちる

主な流れとしては、不動産コンサルタントを通して債権者である金融機関からの合意を得ることで、住宅ローンの担保として設定される抵当権を外した状態（抵当権の抹消）で売却することができます。

抵当権とは：銀行などがローンを貸す際、回収できない場合に担保として不動産を確保しておくこと

当たり前ですが任意売却により抵当権をはずしたところで住宅ローンが消えるわけではないので、完済するまで支払う必要があります。

任意売却後に残った住宅ローンはどう払うのか

任意売却によって抵当権をはずすので、無担保の状態で住宅ローンが残ります。「売却価格で賄えない金額分がそのまま残るなら意味がないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、債権者である金融機関と話し合いを重ねる中で、分割して少額での返済が可能になり、競売のような強制的かつ多額の支払をすぐに行う状況を回避することができるのです。

任意売却をするメリット

競売と比べたとき売却価格があまり下がらない

前述のとおり、競売で落札される額は市場価格の40~60％ほどの価格です。一方で任意売却は、債権者がわざわざ競売を避け任意売却を許可している上により多くの回収額を望んでいるので、競売のように市場価格や相場から極端に価格が落ちることは考えにくいのです。

売却にかかる費用を売却費用から捻出できる

通常、不動産を売却しようとすれば不動産会社への仲介手数料などの売却費用を用意する必要があります。任意売却であれば（債権者からの許可が必要ですが）、仲介手数料や滞納していたマンション管理費などを売却代金から賄える可能性があります。

引っ越し費用が出るかもしれない

確実なことではありませんが、売却代金から引っ越しの費用を賄うことを債権者が許してくれるかもしれません。

任意売却するデメリット

うまくいかなければ競売にかけられる

債権者次第ではありますが、売却ができないまま時間が過ぎていけば、さっさとお金を回収しようと考えます。そうなれば競売にかけられることになります。競売での価格は普通に売却するより低額になりがちですので、マンションの所有者としては返済できる額が任意売却で売れたときより少なくなります。

一定期間は他のローンが組めなくなる

任意売却の過程で住宅ローンの支払をしない時期を作るので、支払がなかったということで個人信用情報機関に「未払い」という情報が登録される、いわゆるブラックリスト状態になります。信用機関に情報がいくことで、その後数年間、ローンを組むことができなくなります。

住宅ローンの残債がある場合の対処法２：買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、売却した上で新しく不動産を買うときに使える方法で、購入する不動産の価額と残債額を合算させて新規の住宅ローンを組むことです。売却するマンションの払えきれなかった残債を新規のローンで融資された資金を使い完済することができます。

買い換えローンを使うメリット

残債をなくすことができる

必然的に売却マンションの住宅ローンを完済した上で新しい家に住むことができます。

残債分の金額は譲渡損失として特例を受けられ控除できる

不動産売却における損失を譲渡損失とよびますが、これにより給与所得から損失額を差し引き、所得額を減らすことができ、所得税を控除することができます。

譲渡損失についてはこちら下記の記事をごらんください。

参考：譲渡損失とは | マイホームを売却して赤字になったときに使える2つの特例

買い換えローンを使うデメリット

一般的な住宅ローンと比べ求められる返済比率が低い

普通に住宅ローンを組む場合40％未満の返済比率を求められることが多いのですが、買い換えローンの場合、求められる返済比率が30％未満であることが多いため、ある程度収入が多い人でないと買い換えローンを組めません。

返済比率とは、年収に対する住宅ローンの年間に返済する割合を指します。

残債の返済日が新しいローンを組む日と同日である

残債と新規のローンの日が同じということは、売却するマンションの決済が買主からおこなわれ、残債を入金し、その上でローンを組むことになりますので、作業が多く、不動産会社や買い手の協力が欠かせなくなります。

住宅ローンの残債がある場合の対処法３：その他

自己破産も場合によってはあり

状況によっては自己破産をし、すべての債務を免責される選択をすることもあります。

自己破産をする前提で話を進めたとき、果たしてその前に任意売却によりマンションを始めとした不動産を手放したほうがいいのでしょうか？

任意売却後に自己破産をするのがベター

自己破産では財産の所有の有無で手続きが変わります。財産を持っていると管財事件といって手続きに時間がかかり、また財産を売却したり、管理したりする役目を負う破産管財人に対するお金を50万円ほど払う必要があり、負担が大きくなります。一方で財産を所有していない場合、手続きも管財事件と比べ早く済み（３ヶ月ほど）破産管財人もいないので50万円もかかりません。

ローン返済を続けながら賃貸に出す

もしも買い替えを急いでいないのであれば、ローンを完済するまで部屋を貸し出すという手段もありますが、住宅ローンの対象は本来、借入を受けている本人が居住するための不動産です。したがって賃貸ローンに切り替えたり、融資契約を確認する必要があります。

時間に余裕があるなら一括査定も受けてみる

まだ時間が許すなら、高値で売却してくれそうな不動産会社を見つけ、残債の完済を目指すという方法もあります。ここで、改めて不動産会社探しの重要性と、その際の一括査定サイトの活用法を確認してきましょう。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
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サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

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【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

今回は残債が残っている状態でのマンション売却についてお話させていただきました。

ご自身の状況を考え1人で決断することはとても難しいことだと思います。不動産会社やコンサルタントに相談しましょう。

特に任意売却を選択肢に考えているのであれば、競売しか選択肢がなくならないうちになるべく早く任意売却について検討をしたほうがいいかもしれません。

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