共有名義の土地の売却方法は？共有ならではの注意点を解説

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• 共有名義の土地はどのようにしたら売却できるの？
• 一人で保有している土地の売却と何か違いがあるの？

今回の記事では共有名義の土地の売却方法とその注意点について解説していきます。

共有名義の土地とは

そもそも、共有名義の土地とはどのような土地のことを指すのでしょうか。

共有名義の土地とは、土地を取得するために共同で出資（または相続）し、出資額の割合に応じた持分で登記している土地のことを意味します。

例えば5,000万円の土地を夫婦で2,500万円ずつ出資して購入した場合、夫婦それぞれ1/2ずつの共有名義人となります。

複数の名義人で1つの不動産を共有している場合、それぞれの出資額に応じて割合が定められます。仮に出資の割合が夫婦で2:1であるにもかかわらず、持分を1:1にしてしまうような場合、贈与したとみなされ「贈与税」が課税されてしまいます。

※もちろん、多少の誤差については贈与税の基礎控除110万円分がありますので贈与税は発生しません。

共有名義の土地が発生する理由

ではなぜ、共有名義の土地が発生するのでしょうか。よくあるものとしては、以下の2つのケースがあります。

• 複数人で相続
• 夫婦や親子で資金を出し合って購入

複数人で相続

相続人が遺産を相続する方法には大きく分けて、

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

があります。

現物分割は、

• 土地→配偶者
• 現預金→長男
• 車→次男

といった形で形状や性質を変えないで、そのまま各相続人に分配する方法です。

代償分割は相続人の一人が財産を多く受け取り、その代償として金銭でほかの相続人に代わりに支払うという方法です。

換価分割は相続財産を売却して換金したうえで、その金銭を分配する方法で、金銭で調整することで公平な分配が実現できるなどのメリットがあります。

最後に共有分割ですが、文字通り、相続財産を法定相続分で共有し遺産分割としてしまうことです。この相続方法にはいくつかのデメリットがあり、売却、建築、取り壊しなどの際に共有者のなかに1人でも処分の方法に反対する者がいる場合、不動産を処分することができなくなる、というのが代表的なものです。

また、共有状態が続き再度相続が発生すると、そこからさらに共有関係者が増えてしまうため、権利関係がますます複雑になってしまいます。

各分割方法の詳細については、姉妹サイト「相続弁護士ナビ」の以下各記事もご参照ください。

▶不動産の相続なら代償分割を選択｜代償分割の特徴と注意点｜相続弁護士ナビ
▶遺産相続で換価分割を選ぶ前に知っておくべきこと｜相続弁護士ナビ
▶不動産の相続を共有名義にしても大丈夫？メリット・デメリットを解説｜相続弁護士ナビ

夫婦や親子で資金を出し合って購入

不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければならないため、夫婦共同で購入するケースも最近では多くあります。

夫婦でそれぞれ資金を出し合う場合でも、それぞれが借り入れを行って不動産を購入した場合にしても、それぞれの出資額や借入額に応じて不動産を共有で持つこととなります。

共有名義の土地を売却する方法

では実際に共有名義の土地を売却する場合、どのような手順で進めていけばよいのでしょう。共有名義の土地を売却するのは、一般に通常の売却よりも複雑で手間がかかりがちです。

共有者全員の合意

まず、共有名義の土地を売却する際には共有者全員の合意が必要となり、基本的に全員がそれぞれで売買契約を行うこととなります。また、共有人の代表者が売買契約を行う場合には委任状が必要です。この際、売却で得た資金や売却で発生した費用なども、共有持分通りに分割します。

持ち分だけ売却

前述したような共有者全員の合意を得るという方法が困難な場合、共有持ち分の売却は単独行為で行うことができます。しかし、その際の売却の相場は低くなる可能性が高いです。

共有者に売却する場合

共有名義の土地に関しては、共有者同士で売買することも多々あります。共有者が売却を希望しない共有者からその共有持ち分を買い取るケースもあり、その場合には合理的な根拠に基づいて売却価格を決定します。

土地売却に必要な書類

では、共有名義の土地を売却する場合にはどのような書類が必要になるのでしょうか。

登記識別情報

これは共有者がその土地の正当な所有者であることを証明する書類となります。平成18年までに登記した不動産に関しては「登記済権利証」と呼ばれています。

土地測量図・境界確認書

土地の面積と隣地との境界を示すためのもので、土地や戸建てを売却する際に必要な書類となります。測量について詳しくは「確定測量とは？必要な場面・費用は？基礎知識を解説」をご覧ください。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

共有名義人それぞれの身分証明が必要となり、それぞれが実印を押印し契約書へ署名を行います。身分証明書以外に印鑑証明書と住民票も必要となります。

共有名義の不動産を売却した際の確定申告

共有名義の不動産を売却した際には、翌年の3月15日までに確定申告をし、支払税額が発生した場合には納税をしなければなりません。この確定申告は共有者それぞれで行う必要があります。

収益は持ち分で按分

確定申告で収益を確定する際には、売却益は持分割合で按分し、また経費に関しても持ち分割合で按分する必要があります。

例えば、売却益が1,000万円で持分割合が夫婦で5：5であった場合、この場合には夫500万円、妻500万円の利益として申告する必要があります。

経費も持ち分で按分

ただし、経費もそれぞれ按分しますので、

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登録免許税
• 登記費用
• 不動産取得税

などに関しては共有者で按分します。

不動産売却時の税率

また、不動産を売却した際には所得税、復興特別所得税、住民税がかかり、所得税、住民税に関しては税率が不動産を所有していた期間によって変わってきます。

保有期間が5年以下の共有不動産を売却する際には税率が高いという点に注意しましょう。ただし、マイホームを売却した際には控除により税金が発生しないということもあります。

共有名義の不動産の税金面でのメリット

共有名義の不動産には、税金面でのメリットもあります。ここでは売却時だけでなく、購入後のメリットも確認しておきましょう。

購入後

不動産を共有持ち分でローンにより購入し、確定申告で住宅取得控除を受けようとするとき、住宅取得控除は自分の持ち分に対してのみ使うことができます。例えば夫3,000万円、妻2,000万円、夫婦合わせて5,000万円のローンを組んでいたとしても夫部分で使うことができる住宅取得控除の額は3,000万円部分のみとなります。

逆に言うと、夫婦それぞれで住宅取得控除を受けることができるため、共働きなどでそれぞれに収入がある場合には夫婦ともに税制面でのメリットを受けることができるようになり、夫3,000万円、妻2,000万円のローンとして住宅取得控除を受けることができます。

売却時

居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合、「3,000万円の特別控除の特例」を受けることができます。この制度は文字通り、マイホームを売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。

共有の不動産に関して特別控除額は共有者全員で3,000万円ではなく、この特例を受けることができる共有者一人につき最高3,000万円です。

つまり夫の譲渡益3,000万円に対しても、妻の譲渡益3,000万円に対しても両方に対して特別控除3,000万円（夫婦合わせて6,000万円）を使うことができます。

まとめ

共有名義の土地の売却方法と注意点について解説しました。相続や共同出資によって得た共有名義の土地は、売却の際に共有人全員の合意が必要となり、共有人全員の押印や身分証明書などが必要となります。

共有持ち分のみを売却することも可能ですが、売却価格は低くなります。共有名義の土地の売却をお考えの方は、参考にしていただければ幸いです。