土地の贈与税はいくら？計算方法と非課税枠を超えた場合の節税方法

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土地や建物といった不動産、自動車、現金などを贈与されたとき、贈与税が課されます。贈与とは無償で渡すことですが、実は現金よりも土地で贈与を受けたほうが贈与税額は少なくなります。

贈与税は毎年1月1日～12月31日までの間で個人から財産をもらった（＝贈与）ときに課税され、贈与する人が生きている間に行うことを生前贈与、死後に発生した贈与のことを死因贈与と呼んでいます。

そして死因贈与によって課される税金のことを相続税といいます。

今回は贈与税について中心にご紹介すると同時に、土地の贈与を受けた場合に注意すべきことをお伝えします。

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土地の贈与があった場合の贈与税の計算方法

贈与を受けたときの課税制度には2種類あります。

• 暦年課税
• 相続時精算課税制度

これは土地に限った話ではなく、贈与されたのが現金などでも同じです。以下ではそれぞれの制度の概要と計算についてご紹介します。

暦年課税

贈与を受けたとき、毎年110万円まで控除を受けることができます。

したがって現金にしろ、それ以外にしろ、財産がたくさんあるならば毎年110万円の範囲内で贈与することで贈与税が課されません。

ただし相続が開始される3年前までの贈与に関しては、相続財産に組み込んだうえで相続税を算出することになるので注意しましょう。

つまり、死亡する間際に急いで贈与をし、贈与税の課税を逃れようとしても、相続税として課される可能性が出てきます。

あまりにも多額の財産があるのならば、余裕をもって毎年少しずつ贈与していったほうが節税につながります。

暦年課税の計算式と土地の評価額

暦年課税は以下の式によって算出します。（税率と控除額について後述）

• 課税価格＝贈与財産の評価額－基礎控除額（110万円）
• 贈与税額＝課税価格×税率－控除額

土地の贈与を受けた場合は、評価額は原則的に相続税評価額（実勢価格の70~80％）を使用します。

現金を贈与した場合、評価額は現金の額そのものですが、上記のとおり、土地や建物などを贈与した場合は評価額の影響で贈与税額は下がります。

そのため、現金で贈与を受けるより土地で贈与を受けたほうが贈与税は軽減できることになります。

税率と控除額

暦年課税制度では、課税額に応じて税率が8ランクに別れる累進課税が採用されています。

税率に関しては特例税率と一般税率というものがあり、どちらに当てはまるかは贈与するときの関係性です。

• 特例税率……贈与を受ける1月1日時点で20歳以上の者が直系尊属（祖父母または父母）から贈与を受けた場合
• 一般税率……特定税率には当てはまらない場合＝子が未成年だったり、兄弟間や夫婦間などでの贈与

特例税率

一般税率

参考：国税庁

相続時精算課税制度

贈与を受けた場合のもう1つの課税制度「相続時精算課税制度」についてご説明します。

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母もしくは祖父母から20歳以上の子もしくは孫に対して財産を贈与したときに使える制度のことで、累計2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。

一度限りではなく、2,500万円に達するまで何度でも利用することができ、2,500万円を超過した分については、一律20％の税率が課されます。

注意点

相続税として課税

相続時精算課税制度を選択する際の注意点として、贈与税は非課税になるがその後相続税として課される可能性がある、ということです。

相続時課税制度、という名前からもわかる通り、贈与時に非課税になった分については、贈与した人物が亡くなった際に相続財産の総額に組み込まれ、相続税の算出に利用されます。

したがって「相続財産の総額」が「相続税の基礎控除」を下回らない限り、後々に相続税として支払わなければならないのです。

暦年贈与は使えなくなる

また、一度相続時精算課税制度を利用して贈与を行った場合、それ以降の贈与はすべて相続時精算課税制度での贈与となり、その後暦年贈与に戻すことはできません。つまり相続時精算課税制度を選択すると、年間110万円以下の贈与であっても贈与した年は税務署に申告手続きをする必要があります。

相続の際に小規模宅地の特例が使えない

相続の際、小規模宅地等の特例を使うと一定の要件を満たしていれば土地の相続税評価額を最大80％減額できます。しかし相続時精算課税制度を利用して土地を贈与した場合、その土地に対しては小規模宅地等の特例を適用することができなくなってしまいます。

相続時精算課税制度が有効な例

例えば、今後時価が上がることが確実であれば、時価が上がる前に相続時精算課税制度を利用して贈与することで節税できます。

参考：相続時精算課税制度のメリットと制度を活用して贈与税対策をする手引き

贈与税の節税のためにできること

暦年課税でも毎年110万円節税することができますが、ほかにも節税する方法があります。

配偶者控除

夫婦間で不動産を贈与をする場合は、「結婚生活が20年以上続いている」という条件を満たしていると基礎控除110万円に重ねて、さらに控除を受けることができます。これを「配偶者控除」と言います。

計算式は以下の通りで、配偶者控除であれば2,110万円までが非課税になります。

贈与税額＝贈与財産の価額－2,000万円－110万円）×税率－控除額

そして、配偶者控除で重要なことは2,110万円の控除を受けられることだけではありません。一定の条件の下、土地、家屋、金銭が非課税になります。

参考：夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁

配偶者控除で非課税になる土地と家屋

移住用の土地および家屋を贈与された場合、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた人物が居住するならば非課税になります。

配偶者控除で非課税になる金銭

居住用の不動産を購入するために金銭の贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住用財産を購入および実際に居住した場合、非課税になります。

基礎控除額より相続財産が低ければ相続時精算課税制度を利用する

前述の通り、相続時精算課税制度を利用した場合、非課税になった贈与税額分については贈り主が亡くなったときに相続税として課税されることになります。結局は税金を払うということです。

しかし、将来的な相続財産の総額が相続税の基礎控除額を下回っている状態で、相続時精算課税制度を利用した場合は、相続税も非課税になります。

相続税が課されないときの例

相続税が課されないときの例を出しましょう。

Aさんが総額3,000万円の財産を持っていたとします。

このうち、子供に1,000万円を贈与し、相続時精算課税制度を選択しました。

このとき、相続税の基礎控除額を相続財産の合計額が下回っていた場合、1,000万円の贈与を受けた子どもは、Aさんの死後も贈与税を支払う必要がないのです。

相続税の基礎控除額は3,000万円＋（相続人数×600万円）なので、もしも相続人が1人であれば基礎控除額は3,600万円ということになります。

Aさんの相続財産の総額は3,000万円なので、基礎控除額3,600万円を下回っています。

したがってこの例の場合は贈与された1,000万円に対して贈与税も相続税も課税されないということになります。

贈与税が非課税となる特例を活用する

贈与税が非課税となる特例には、配偶者控除のほかに以下のものがあります。

住宅取得資金等の贈与

平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合、一定の要件を満たすときには次の非課税限度額まで贈与税が非課税となります。

受贈者ごとの非課税限度額は、次のイ又はロの表の通りです。

イ 下記ロ以外の場合

ロ 住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合

土地の贈与を受けるときの注意点

土地の贈与を受ける場合、注意すべきことがあります。

贈与税を払うためのお金があるか

贈与する（される）のが現金ではなく土地の場合、贈与税を支払うためのお金を用意しておく必要があります。

土地を取得するときには費用がかかる

売買ではないからといって費用がかからないわけではありません。

土地の贈与を受けた場合、不動産取得税（固定資産税評価額の3%）や所有権移転登記での登録免許税（固定資産税評価額の2%）を支払う必要があるのです。

そのほかにも、司法書士に依頼すれば3～4万円ほどの報酬金がかかります。

贈与を受けた土地を売却するときの取得費について

土地など不動産を売却したあと、譲渡所得税という税金を支払う必要があります。

【関連記事】土地売却の税金は所得税と住民税と印紙税の3つ | 課税額の求め方まとめ

その計算には、不動産を取得した費用＝取得費や所有期間が重要になってくるのですが、もらい受けた不動産の場合、取得費や所有期間はどうなるでしょうか？

取得費と所有期間は引き継ぐ

譲渡所得税の計算のとき、取得費と所有期間は引き継ぎます。

つまり贈与をした人が購入するときに使った費用がそのまま取得費になり、所有期間は贈与をした人物が手にしてから、贈与を受けた人が売却するまでの期間が所有期間になります。

毎年同額の贈与は避ける

暦年贈与を使用する場合には、年間110万円の非課税枠がありますが、毎年同額の贈与を行っていた場合、連年で判断されその合計額に対して贈与税が課税される場合があります。例えば、毎年110万円の贈与を10年間にわたって行っていた場合、1,100万円の贈与としてみなされてしまうケースもありますので注意しましょう。

相続の際には多くの特例や控除がある

相続の際には多くの特例や控除があるため、その控除額と比較して贈与をしたほうがよいのか判断する必要があり、場合によっては贈与ではなく相続で財産を移行したほうが節税になるということもあります。相続の際に使うことのできる特例や控除には以下のものがあります。

• 相続税の基礎控除
• 小規模宅地の特例
• 配偶者の税額軽減

相続税の基礎控除

相続税には基礎控除があり、3,000万円＋600万円×法定相続人の数について相続財産から控除することができます。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例では一定の要件を満たす場合、最大で80％の土地の評価減をすることができるというものです。つまり1億円の土地を2,000万円として相続評価することができるという特例です。

配偶者の税額軽減

相続の際も配偶者は税額の軽減を受けることができます。配偶者は相続の際、相続財産が

1. 1億6千万円
2. 配偶者の法定相続分相当額

の範囲内であれば相続税が課税されないという制度です。

相続の際にはこれらの大きな特例や控除があるため、場合によっては贈与ではなく相続で遺産を移行させたほうがよい場合もあります。贈与をする際には、これらの相続で使える特例や控除とも税額を比較しておきましょう。

まとめ

この記事のポイントは以下の通りでした。

• 贈与税は暦年課税と相続時精算課税制度の2種類の課税制度がある
• 20年以上結婚生活が続く夫婦間での贈与は配偶者控除という特例が使える
• 贈与された土地を売却して譲渡所得税を計算するときは前の持ち主の取得費と所有期間を使用する

贈与を受けた土地の売却を考えている方や、贈与するか売却するか迷っている方は、以下の記事も参考にしてみてください。

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