家の売却前のリフォームはおすすめしない｜売却前に本当にすべきことは？

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家の売却前には「家が古く、リフォームをしなければ高く売却できないかもしれない」「リフォームをしたら高く売れるかもしれない」など、リフォームについて検討する人も少なくないのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、売却前のリフォームはあまりおすすめしません。リフォームをすれば、早期に売却できる可能性は高まりますが、一方で金銭的には損してしまう可能性が高いからです。

この記事では、家の売却前にリフォームをおすすめしない理由と、リフォーム以外に売却のためにすべきことを解説しています。これから家の売却を検討している人は参考にしてください。

売却前のリフォームはおすすめしない

売却前のリフォームがおすすめでない理由は、以下の通りです。

• リフォーム代金を上乗せすると販売価格は相場よりも高くなる
• 買い手の好みに合わない可能性がある
• リフォームをしても査定価格が上がることはない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

リフォーム代金を上乗せすると販売価格は相場よりも高くなる

リフォームをおすすめしない第1の理由は、リフォーム代金を上乗せすると、販売価格が相場よりも高くなってしまうからです。

平成30年住宅市場動向調査によると、リフォーム資金の平均は241万円（※）となっています。この費用を回収するためには、売り出し価格にリフォーム分を上乗せしなければなりません。

しかし、上乗せすると、相場よりも価格が高くなってしまいます。買い手はあなたの家と同じようなスペックの物件を比較検討していますから、どうしてもほかの競合物件より割高に感じられてしまいます。

金額がネックになり内覧者が現れず、ずるずると時間だけが経ってしまい、最終的には大幅な値下げをしなければならないという事態になりかねません。

※参考：平成30年住宅市場動向調査｜国土交通省住宅局

買い手の好みに合わない可能性がある

リフォームをおすすめしない第2の理由として、売り手が施したリフォームが買い手の好みに合わない可能性があるということが挙げられます。

近年では、リフォームされていない中古物件を価格を抑えて購入し、自分好みにリフォームをするという買い手も少なくありません。リフォームローンと住宅ローンがパックになっているようなローン商品もあることから、購入後のリフォームを後押しするような土壌も育っています。

そもそも、どういう家が好みかというのも人によってさまざまですから、リフォームをしたとしても買い手の好みに合わない可能性は、十分にあり得るのです。

好みに合わない家を、相場よりも高い金額を出して買おうとする人はいません。リフォームをしたことで、かえって買い手の意欲を削いでしまうこともある、ということです。

リフォームをしても査定価格が上がることはない

リフォームをおすすめしない第3の理由は、リフォームをしても査定価格は上がらないという点です。

リフォームをすると査定価格を上げることができ、ひいては成約価格が上がると考えている人もいるかもしれません。しかし、リフォームの実施と査定価格のアップにはあまり関係はありません。

査定価格は多くの項目を考慮して決定されます。マンションと一戸建てによって内容は少しずつ変わり、代表的なものとして次のような点が挙げられます。

【マンション】

• 比較するマンションの単価
• 交通の便
• 周辺環境
• 店舗・施設への距離
• 所在階
• 方位
• 宅内の環境
• 維持管理の状況　など

【一戸建て】

• 同じ建物を建てたときの原価
• 境界線
• 外観の状況
• 庭・堀・門扉の状況
• 内装
• 維持管理の状態
• 周辺環境　など

査定項目が多岐に渡ることから、リフォームの実施が査定価格に与える影響はほとんどありません。

さらに言うと、査定価格と成約価格は異なります。査定価格はあくまで「不動産会社が3ヶ月程度で売れるであろうと予想する金額」です。

実際の成約価格は市場における価値によって決まります。上述した「相場より高い」「リフォームの結果が買い手好みでない」という2つの理由から、リフォーム済みの家は市場において競争力がなくなってしまう可能性が高いのです。最終的には、リフォーム費用を回収できない程度まで、売却価格を下げざるを得なくなる事態も想定されます。

【関連記事】
▶マンション査定まるわかり！依頼方法から査定サイトの比較、査定額の決まり方まで
▶一戸建て売却の査定の決まり方｜査定を受けるときのポイントとは

売却前にすべきこと

売却前のリフォームはあまりおすすめしない理由を解説してきました。ただ、そのまま家を売ればよいかといえばそうとも言い切れません。

多くのケースでは、売り出し価格と、成約価格に乖離が見られるからです。

項目	売出→成約までの期間
	1ヶ月以内	2ヶ月	3ヶ月	4ヶ月	5ヶ月	6ヶ月	7ヶ月	8ヶ月	9ヶ月	10ヶ月	11ヶ月	12ヶ月
売出価格	2,597万円	2,675万円	2,731万円	2,803万円	2,659万円	2,659万円	2,693万円	2,408万円	2,673万円	2,658万円	2,520万円	2,562万円
取引価格	2,519万円	2,538万円	2,544万円	2,560万円	2,386万円	2,379万円	2,341万円	2,140万円	2,255万円	2,244万円	2,096万円	2,177万円
価格乖離率	-3.00	-5.15	-6.83	-8.67	-10.27	-11.72	-13.06	-14.34	-15.62	-15.55	-16.82	-15.01
事例シェア	39.6%	15.9%	11.8%	9.0%	6.0%	4.4%	3.8%	2.5%	1.7%	1.5%	1.6%	2.2%
累計事例シェア	39.6%	55.5%	67.3%	76.3%	82.3%	86.7%	90.5%	93.0%	94.7%	96.2%	97.8%	100.0%

引用：中古マンションの価格乖離率(首都圏)｜東京カンテイ

上記は、東京カンテイが作成した成約期間ごとの売り出し価格と成約価格の乖離率のデータです。売り出しから成約まで1ヶ月と比較的短期であったとしても、3%近く乖離しています。売り出し価格と成約価格が乖離するのは珍しいことではありません。

つまり、できるだけ高く売却するためには、成約価格が下がるのを防ぐ必要があります。そのためにできることとして、次のようなものが挙げられます。

• ホームインスペクション
• 修繕
• ハウスクリーニング

ここでは、それぞれの内容について簡単に見てみましょう。

ホームインスペクション

ホームインスペクションとは、「住宅診断士」という資格を有する専門家が、中古住宅の劣化の進み方、故障の有無や欠陥、瑕疵などを確認し、改修すべき箇所などを診断することを言います。

事前にホームインスペクションを実施し、検査結果を買い手に提示することで、家の劣化具合を客観的に提示できます。買い手が安心して住宅を購入できるというメリットがあるのです。

仮に欠陥がなかった場合には、買い手の値下げ交渉にも根拠を持って拒否することが可能です。

なお、ホームインスペクションの費用は5万円～数十万円とさまざまですが、上の表にある通り、平均的な成約時期である3ヶ月の乖離率が7%程度なので、価格を下げないための投資としては、十分検討の価値があるといえるでしょう。

修繕

修繕とは、劣化が進んでいる部分を直すことを言い、リフォームよりも簡易なものを指します。具体的にはクロスや天井、フローリングの貼り替えなどが挙げられます。

リフォームは大きな費用がかかりますし、市場での価値が高まる可能性も低いです。一方、修繕であればそれほど費用がかからないため、価格への転嫁も抑えられ、リフォームほど個性も強くならないので、購入後に自分でカスタマイズする余地が残ります。

したがって買い手の興味を引く可能性を高め、成約までの期間が早くなり、販売価格もあまり下げずに済む可能性が高まります。

買い手が情報収集をする方法はたくさんありますが、近年ではインターネットで探すケースも多いでしょう。そのなかで買い手の興味を一番に引くのは、宅内の写真です。

写真を見たとき、クロスや天井、フローリングなどが劣化していると、どうしても買い手が興味を失ってしまいます。一方、それらが修繕されていれば、興味を持ってもらえる可能性をぐっと高められるのです。

修繕にも費用が発生しますが、リフォームほどは高くありませんし、一定の効果も見込めます。売却前には一度検討しておきたい施策です。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングも価格の下落を防ぐ効果があります。汚れなどが内覧のときに買い手の目につくと、値下げ交渉の材料になりますし、汚れがネックになり売却活動が長期化してしまうケースもあるからです。

ハウスクリーニングは自分で行うこともできますが、より確実にきれいにするならプロに頼むことをおすすめします。キッチン・トイレ・お風呂・洗面所などの水回りで実施しておくとよいでしょう。

プロに頼むと費用が発生しますが、上記の水回り部分だけあれば、合計10万円もかかりません。これで7%の値下がりを防げる可能性が高まるのであれば、費用対効果として決して悪いものではありません。

リフォームをしたほうがよい物件とは

家を売却する場合にはリフォームはあまりおすすめしないとお伝えしましたが、例外的に実施したほうがよいケースもあります。

それは、宅内環境があまりにも劣化しており、購入希望者が現れず、かつ、相続税の支払いなどが迫っていて、売却実現を急いでいるケースです。

上記のようなケースでは、多少金額的に損をしても、期限までに売り抜いてしまわなければならないこともあるでしょう。その手段の一つとして、リフォームが挙げられます。なお、このときリフォーム費用を売却価格に上乗せしないことをおすすめします。

リフォームできれいになった家を「割安感」のある価格で売りに出すことで、早期売却を目指すのです。

時間的な制約がある場合、価格設定には柔軟な対応が必要であると覚悟しておいてください。

まとめ

家を売却する前のリフォームは、必ずしも市場価値を高めるわけではありませんし、買い手の好みに合わない可能性もあることから、あまりおすすめできません。

ただし、そのまま家を売りに出しておけばよいかといえば、そうとも言い切れません。売却活動が長期化すると、売り出し価格と成約価格が大きく乖離してしまう可能性があるからです。

上記のような事態を防ぐには、「ホームインスペクション」「修繕」「ハウスクリーニング」などを実施するとよいでしょう。

なお、売却期限が迫っている場合にはリフォームを選ぶのも悪い手ではありません。ただしこのときも、本当に実施すべきなのかは十分に検討すべきです。売却を依頼している不動産会社とよく相談しながら決めるようにしてください。

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